[摘要] 作为一名“90后”，王先生买这套房子是打算作为婚房的。可左等右等，约定的交房时间到了，开发商却迟迟没有通知交房。
0／10000＝？即万分之零是多少？假如说，有人违约金按这个数赔给你，同意否？活久见！有些开发商的脑子太大了！房子延期交付，开发商应该给予业主一定的赔偿，这是比较通常的做法。可让即墨区东城名郡二期部分业主想不到的是，约定的交房日期超期快半年了，不仅房屋迟迟无法交付，开发商在合同中约定的赔偿金额竟然为万分之零，业主们感觉万分恼火，万分不解，万分……
▲即墨区东城名郡项目
事情是这样的……
延期交房违约金为零
王先生于2016年在即墨区东城名郡二期购买了一套商品房，合同中约定交房日期为2018年12月30日之前。
作为一名“90后”，王先生买这套房子是打算作为婚房的。可左等右等，约定的交房时间到了，开发商却迟迟没有通知交房。
无奈之下，王先生和小区部分业主多次来到售楼处询问，“售楼人员的态度跟当初卖房时天差地别，拒绝正面回答任何问题，也拒绝让负责人出面。”王先生说，后来他和部分业主找到项目负责人的办公室，“他们说因为重大项目导致施工暂停，最后给我们业主的答复是今年7月交房，但是按照目前施工进度，我们担心还要延期。”
▲合同上标注违约金“万分之0”
小区没有按时交房，业主们就想到向开发商索要逾期交房违约金，但王先生和一些业主回家拿出购房合同一看，违约金条款中竟然是“0”。业主们想不通，“我们买房的时候也没有仔细看合同，这不是明显的‘霸王条款’吗？哪有延期交房一分钱不赔的？”
仍在断断续续施工中
记者注意到，王先生的购房合同第十二条为：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。”王先生后来通过业主群获悉，有些业主和他一样，合同中注明的违约金是“万分之0”，但也有一些业主的合同中注明的违约金是万分之一。
6月9日下午，记者来到位于即墨区蓝鳌路9号的东城名郡项目现场一探究竟。在现场记者看到，项目主体已经完工，但门窗尚未安装完毕，不少楼座仍然有大型施工设备，现场并未见到有工人施工。
记者随后来到项目旁边的售楼处了解情况，偌大的售楼处内只有一名工作人员。“为何逾期近半年迟迟不交房？”“打算什么时候交房？”“逾期交房如何赔偿业主？”……面对记者的问题，这名工作人员一问三不知。记者要求其帮忙联系项目负责人，该工作人员表示无法进行联系。记者随后留下联系方式，要求对方给予答复。但截至记者发稿，也没有收到对方的答复。
在售楼处的一个角落，墙上贴着一张“延期交房说明”，称“项目主体已于2017年底全部完成，地暖铺装工程正在进行，预计2019年7月之前完成；室外管网、室内铺装工程预计2019年10月底全部完成。后期零星收尾工程及相关手续同时加紧办理，项目整体交付预计2019年12月底完成。延期交房的违约金将严格按照购房合同条款相关规定履行”。
已经被主管部门约谈
东城名郡二期项目由青岛祥泰永置业有限公司投资开发，共有9座单体楼，总户数为879套。工程从2016年5月开始动工建设，购房合同约定交付时间为2018年12月30日。
对于开发商延期交房事宜，即墨区住宅发展保障办公室答复称，“已约谈青岛祥泰永置业有限公司，并要求该公司及时与业主沟通并明确告知业主具体交房时间（2019年12月30日）。”据悉，5月9日下午，潮海街道办事处召集东城名郡开发企业、施工企业、销售企业及约30名业主代表，对东城名郡二期延期交房等问题进行了当面答复。开发企业表示，前期因多种原因，造成工期延误。下一步，开发企业将积极对接燃气、自来水、供电、供热等部门，抓紧配套管线工程施工，待配套工程结束后，进行室外铺装绿化及室内装修等工程，预计2019年12月30日交房。同时，即墨区住宅发展保障办公室督促开发企业加快工程进度并对该项目进展情况进行跟踪，要求该公司在加紧组织施工的同时及时对接城建、规划、消防等验收部门，提前准备相关验收资料，争取早日达到交房条件。对于此事进展，本报将继续关注。
应重新评估违约金标准
山东元鼎律师事务所律师隋锡进认为，本案商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为“万分之0”的条款，应认定为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”。根据最高法的司法解释，开发商应当按照逾期交付使用房屋期间，主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定支付逾期交房违约金。
工程抵账房，出了纠纷咋维权？案情简介
张先生2014年之前承包了一家房地产开发公司的工程施工，由于对方资金不太充足，双方经协商以该房地产开发公司的商品房一套折抵未付的工程款。
2014年9月，张先生与该房地产开发公司签订了一份 《商品房订购协议书》，协议约定张先生购买该房地产开发公司商品房一套，建筑面积110多平方米，总价近40万元，在签订本协议后七日内交付首期房款，如乙方未按本协议约定付款方式付款，则属乙方违约，甲方有权将上述乙方所定购的房屋另售他人，乙方所付定金不予退还等内容。
2014年11月，张先生延期办理了该工程款抵房付款手续，该房地产开发公司没有提出异议，并开具收到购房款近40万元的收据，收款事由为抵工程款另加1万元现金。
期间，该房地产开发公司因需要贷款，又将涉案房屋抵押给案外人某商业银行，导致该《商品房订购协议书》无法落地，房产证办理等手续无法完成。
张先生于2018年初将开发商起诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《商品房订购协议书》，并请求判令该房地产开发公司双倍赔偿张先生购房款近80万元。
经法院开庭审理，一审判决解除张先生与该房地产开发公司签订的 《商品房订购协议书》，该房地产开发公司返还张先生已交的购房款近40万元，并按一倍的购房款赔偿张先生的经济损失近40万元等。后该房地产开发公司不服一审法院判决并上诉，二审法院于2018年12月判决驳回上诉维持原判。
律师说法
山东元鼎律师事务所律师隋锡进认为，在房地产开发建设工程施工领域中，由于开发商的资金困难等原因，以房抵工程款、以房抵货款等以房抵债的情况较为普遍，并由此衍生了较多的法律纠纷，实践中应注意以下几个风险点：
1．根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的相关意见，在债权金额确定并且债务履行期届满的基础上，达成的以房抵债协议除违反法律法规强制性规定外受到法律的保护，如果以房屋所折抵的债务并不是确定的债务，即工程决算或其他合同的结算金额在达成以物抵债协议时并未最终确定，或该债务的履行期并未届满，双方达成的以房抵债协议将处于一种不确定状态，协议的最终效力将依赖于双方的实际履行情况，仅通过一纸协议，容易产生法律纠纷。
2．以房抵债须要终止原债权债务关系，建立新的商品房买卖合同关系，并将原应付债务与商品房买卖合同关系产生的付款义务进行折抵、对账、清算，并签订书面的《商品房买卖合同》。
3．通过以房抵债方式建立商品房买卖关系的债权人，也应按照新建立的商品房买卖关系，履行相应的合同义务，不能因为原来存在的债权债务关系就怠于履行新协议的合同义务。通过以房抵债方式取得的债权虽然付款义务的履行不以现金支付作为主要履行方式，但也要按照约定及时办理付款手续，开具发票或收据。
