[摘要] “6·18”各大电商平台都举行了年中促销活动，眼花缭乱的优惠让消费者目不暇接。与此同时，许多销售不达预期的开发商也借机展开了新一轮营销，推出了“超级购房日”活动。
“6·18”各大电商平台都举行了年中促销活动，眼花缭乱的优惠让消费者目不暇接。与此同时，许多销售不达预期的开发商也借机展开了新一轮营销，推出了“超级购房日”活动。
十几盘联动、千万级别优惠、实惠礼品赠送……开发商已经拿出了十足的诚意，而且个别降价促销的楼盘也取得了不错的销售业绩。进入6月份以来，青岛新房市场迎来了一个成交“小高峰”。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，上周青岛新房共成交3808套，环比前一周2974套上涨了28.04%，一周新房成交面积为536724.37平方米。其中，新建住宅成交3050套，占上周新房成交总量的80.09%，新建住宅总成交面积为358541.1平方米，领头羊西海岸也再次突破千套大关。对于刚需族来说，急于回笼资金的开发商降价促销确实带来了“捡漏”的机会。在经过市场调查，反复比较之后，购房者在目前供大于求的时刻更容易买到性价比高的好房。
同时，投资型购房者也从品牌中介的“超级购房日”活动中嗅到危机。除了房东降价之外，品牌中介机构竟然推出了“0佣金”的二手房。买房者不需要负担一分钱的佣金，卖房者显然就要为二手房经纪人的服务买单。这种改变，体现的是刚需市场的真实温度和卖房者的焦虑。
这样的市场，有很多的机会；这样的市场，也有很大的风险；这样的市场，你最应该做的不是打探哪家的优惠力度最大，而是要真正弄明白一套住宅的核心价值在何处，只有如此才能买到称心如意的好房。
在许多购房者的眼中，能够让孩子享受优质教育的学区房，就如同房产中的“劳力士”，每年房产价值都是稳步增长。按照往年的规律，在岛城各大名校结束入学报名之后，学区房的价格会因为供应量的增多而出现小幅下滑。但是今年记者发现，因为二手房市场总体欠佳，学区房也随着大势回落。特别是总价超过400万的大户型学区房，已经提前打开了降价通道，有的品牌中介公司甚至在购房节上推出了“零佣金”优惠，单此一项可以为购房者节省10万元的支出。
橱窗张贴的学区房信息无人问津
二手房“降”出人气
在成交量持续低迷情况下，青岛二手房市场上周有所回温。据青岛网上房地产数据统计，上周青岛二手房共计成交1286套，环比上涨36.4%，成交面积110835.63平方米。其中普通二手住宅成交1218套，成交住宅面积106366.12平方米。
各区市中，主城各区二手房人气增长明显。市北区以总成交254套，成交面积18544.03平方米，以微弱劣势排名在西海岸之后，名列所有区市的第二名；李沧上周二手房成交124套，成交面积10208.14平方米；市南再次突破百套关口，上周成交113套二手房，成交面积9410.51平方米。
“市场还是比较严峻，现在成交的大部分都是房东急着用钱大幅降价的捡漏房。”二手房经纪人小杜说。小杜所在的门店位于市南老城区，进入6月份之后就成交了一套学区房，“那套53平方米的房子去年挂牌价246万元，有人出240万元房东坚决不卖。但等了半年无人问津后，今年5月份房东将价格降到了225万元，但仍然卖不动，最后房东以216万元才把房子卖掉，比去年的预期整整低了30万元。
记者走访大学路、江苏路、红岛路、镇江路周边的房产中介发现，许多房源信息栏上，二手房经纪人都是直接用黑笔将价格更改，从340万元直接调到320万元，从460万元直接调到435万元的特价房源并不在少数。“从去年10月份到现在已经调了三次价了，不要说看房的，就是来门店简单询价的人都很少。”二手房经纪人小马说。
二手房出现另类优惠
在调查中记者发现，因为二手房市场整体低迷，学区房的房价也不再是铁板一块，而是随着市场一路下行。特别总价超过400万元的学区房，降价幅度最为明显。“现在调整价格的幅度基本都是六位数，如果还像以前那样两三万元的降价，购房者连看都不看。”房产经纪人邹先生说。
除了降价之外，品牌中介机构也推出了“0佣金”的优惠活动，即购房者不需要再像以前那样，承担购房的所有交易佣金。以红岛支路一套76平方米的学区房为例，房东要价在430万元左右，以3%的佣金费率计算，单这一项就可以为购房者节省10万元以上。不过，业内人士任先生认为，品牌中介机构不可能为二手房交易免费服务，购房者不需要交佣金，那么卖房人肯定就要支付佣金，其实这也是一种变相的降价行为。“楼市起起落落，市场有好有坏，以前有个别二手房经纪人只是将佣金费率降到1%左右，像这样完全不需要购房者负担佣金的交易方式，我还是第一次遇到。”市民苏先生感慨地说。除了二手房整体低迷之外，学区房人气下降是否还有别的原因？记者也展开了探访。
新校林立为家长减负
家住市南区金茂湾的朱女士三年前孩子出生后，她曾经一度焦虑。因为当时小区周围没有太好的学校，邻居们都去江苏路、大学路一带购买学区房，她也为之心动，一直省吃俭用积攒购房款，并且关注学区房的动态。“学区房一般都是老房子，没办法贷款，购房压力比较大。”朱女士感慨地说。
但今年她打消了购买学区房的念头，因为位于四川路的九年一贯制学校已经开始招生了，三年后她的孩子完全可以在家门口上小学。学校的硬件让朱女士满意，即使未来需要在课外辅导班上学，所花的费用与购买学区房相比，也节省了一大笔钱。朱女士还给记者算了一笔账，目前她有150万元积蓄已经入股朋友的餐饮企业，每年可获得10%左右的投资回报率。如果不买学区房，拿着投资回报为孩子报优质的课外辅导班，一个月最多需要七八千元，这笔钱即使上优质名校也省不了。所以家门口有了学校之后，她放弃了购买学区房的打算。
无独有偶，原本住在李沧区的宁先生，在高新区火炬路上的新房装修完毕后，也准备在今年年底搬入新居。孩子刚上幼儿园时，他曾经也有购买学区房的打算。但是因为预算有限，如果在市南区购买学区房，就只能买一室的小房，宁先生的妻子老家就在河套，如果住在市南区，平日回家看老人也不方便。几经权衡之后，他选择了名校聚集的高新区东片区买了一套商品住宅。“即使青岛中学的小学部上不了，周边还有两所知名小学可以选择，最重要的是居住条件改善了，一家人不再拥挤在两居室里生活。”宁先生说。
老牌名校的改扩建，新建九年一贯制学校，国内一流名校分校的引入……进一步加快了义务教育优质资源的均衡发展，岛城近年来有一批新建和改扩建学校落地，许多家长的选择更加多元化，这也是学区房降温的主要原因之一。
出租回报率逐年降低
学区房不仅房价高，因为地理位置优越，房屋租赁价格也是居高不下。以湛山片区为例，学校周边的二手房租赁价格，往往要比非学区高20%到30%左右。但是随着地铁2号线、3号线的开通，学生和家长们的上学通勤时间得到有效保障，学区房在出租市场上人气也有所下降。以湛山小区为例，一套70平方米的套二居目前的整租价格在3000元 /月左右，与两年前相比并没有太大的增长。“这套房子现在总价在320万元左右，即使按照理想状态这房子能租出去，年化收益率也远低于银行理财产品，许多人一算账就着急卖房了。”房产经纪人吴先生说。
此外，还有许多换房族更是等着出手学区房后的房款交首付。市民冯先生三年前在德县路上买了一套学区房，现在着急将房子卖掉再买房。“我那不到20平方米的房子，一个月连1000元都租不了，如果不卖掉，新房贷款每个月要多还3000多元的利息，干脆卖掉学区房还能缓解经济压力。”冯先生说。
外地教育改革学区房不是“硬核”
近年来，北京、天津等城市开始尝试学区制改革。去年年底，北京市教委发布的 《关于推进中小学学区制管理的指导意见》明确，要充分发挥优质教育资源的辐射和带动作用，缩小校际教育差距，海淀区、西城区等率先展开试点，规定2019年以后新买的房子将不再对应固定的学校，实施多校划片。“多校”中既有传统的“名校”，也有一般学校，所以买“学区房”并不一定能进入“名校”就读。这一消息也引起了许多岛城家长的关注。
“以中片区的老房子为例，莱芜一路学区与青岛实验小学学区一平方米能差2万元，如果今后青岛也进行学区改革，那么买高价学区房肯定要亏本。”家长刘先生分析说。在儿子上幼儿园之后，他一直关注着学区房的动态。虽然现在还是决定要买学区房，但他更倾向于买价格相对便宜的落户房。
调查中记者发现，虽然江苏路、大学路、德县路一带的学区房价格有所下降，但主要是一流名校周边的“大”户型二手房，总价都在400万元以上，而且很多房龄已经超过30年，购房者无法贷款。这样的老房子，也让很多家长看到了“风险”。
市场“瓶颈期”也有淘宝机会
对于学区房市场，记者也采访了青岛市房地产经纪人协会中介专业委员会秘书长程东。程东告诉记者，目前市场上确实有部分学区房的价格出现了波动。这部分售房者持有学区房时间较长，相比当年购房价格，目前即使降价出售，也可以获得丰厚的回报。在市场不佳的情况下，这是许多房东降价卖房的主要原因。
另一方面，岛城最为优质的学区房集中在市南、市北老城区，这些区域内新房较少，老房子多数很难贷款，一般的家庭难以负担如此高的房价。“可以一次性拿出四五百万购房款的中产阶层，往往又不愿意住市南区的老房子，很多人回到市南、崂山购买大户型房源，让孩子上私立学校。所以，总价较高的学区房现在进入了瓶颈期。”程东分析说。
不过，程东认为，在进入“二孩”时代之后，优质的教育资源依旧是房产重要的加分项。虽然个别区域现在也有私立学校作为补充，但是学费相对高昂，也不是一般家庭可以承受。从总体来看，学区房在二手房市场中还有较强的保值、增值属性。所以，如果在家庭可承受范围内，购买学区房不要有太多的犹豫和顾虑，看到好房子仍然可以果断出手。记者王寿林
