[摘要] 面对房屋租赁市场的种种乱象，深圳市政府放“大招”了——7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》
中国青年报·中国青年网记者武欣中
面对房屋租赁市场的种种乱象，深圳市政府放“大招”了——7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），提出“多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、加强住房租赁市场秩序整顿”等六项政策措施，拟对深圳住房租赁市场进一步进行规范，以实现“稳租金、稳价格预期”的目标。
对该政策的出台，深圳市住建局有关负责人解释说，目前，深圳大部分常驻人口需通过租赁方式解决居住问题，但近年来，深圳房租上涨较快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题日益突出，通过加强市场监管和秩序整顿，加大政策支持力度等措施来规范和发展租赁市场、稳定房屋租赁价格已经十分必要。
作为国内首批开展住房租赁试点的城市，深圳此次出台的房屋租赁新政能否有效遏制诸多市场顽疾，引发了业界高度关注。
政府租赁平台能否一统天下？
记者注意到，深圳此次发布的新政中，用了很长的篇幅强调了发挥政府指导的住房租赁交易平台的作用。
意见称，深圳将通过住房租赁交易平台实现对全市租赁房源的全覆盖、租赁环节的全打通、公共服务的全纳入。虽然还不为市场交易各方广泛认知，但实际上，深圳租房租赁交易平台于2018年初就已上线运营。扫码进入一个名为“深圳智慧租房”的公众号，记者发现，该平台已经实现找房、看房、选房、签约、备案及租金水电费缴纳等多项服务，还可以实现虚拟房源认定，居住证办理、积分入学入户等一系列公共服务。
然而，记者采访了多位出租房屋的市民，鲜有人听说或利用该平台进行过交易。深圳市住房和建设局提供给本地媒体的数据也显示，截至目前，该平台累计入库房源总量为202944套，可租房源量为19279套；与全市数百万套各类出租住房相比，这一数字微不足道。
南山区后海片区的一位房东告诉中国青年报·中国青年网记者，不想上政府的平台，一个重要的原因就是害怕一旦备案了房屋信息，就会涉及到房屋租赁税的缴纳问题。实际上，在当下住房租赁市场中，私下签约达成租赁协议仍然是多数房东的第一选择。除租客因申请学位等原因外，很少有房东愿意到街道办主动办理房屋租赁信息备案手续。
而对传统中介机构来说，政府统一的租赁平台则多了竞争的味道。一位房产中介工作人员表达了他的担心：“这是不是要抢我们中介小哥的饭碗”。
对此，深圳市住建局房屋租赁管理处的负责人对中国青年报·中国青年网记者表示，该平台并非要取代传统中介模式，而是给市民提供一个新的租赁渠道，监管部门更希望能通过与中介合作的方式，鼓励更多房屋租赁信息及时“上平台”。
显然，此次深圳对官方住房租赁交易服务平台的重视，目的在实现房源信息的全覆盖，从而建立起统一的住房租赁市场大数据，对政府监管而言，这一数据重要意义不言而喻，但与市场主体的博弈中，这一目标能否顺利实现仍有待观察。
政府指导价如何指导市场？
《意见》提出，为落实稳租金调控目标，深圳将建立住房租赁指导价格发布制度，以提高租金的市场透明度。
据了解，近年来，深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。然而，由于该指导价与市场实际价格间存在一定差距，该指导价并未被租赁双方认可，对租赁市场起到的引导作用也十分有限。
虽然此次发布的政策文本中并未披露租金指导价格将如何制定、何时发布，但深圳市住建局相关负责人表示，该指导价格会最大程度接近市场真实情况。
记者注意到，为发挥市场指导价的引导作用，意见还特别提出，要强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定租赁价格方面的示范作用，引到企业出租住房的租金不高于政府指导价。但对于数量更庞大的个人房东而言，政府指导价能否有效传导到他们身上，从而成为他们报价的依据，仍然存在不确定性。
税收杠杆能否发挥关键作用？
为了提高引导价格指导力度和发挥统一租赁服务平台的作用，深圳市此次出台的租房新政还拿出了税收优惠政策。
《意见》提出，对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。
而对于不执行上述规定的，将按照现行规定收费并依法追缴以往应缴税款。
“政策说备案的话2023年底前房租收入免税，那2023年之后呢，如果那时要交税怎么办？”一位房东担心地说。
记者从深圳税务部门了解到，虽然依法追缴以往应缴税款的规定没有问题，但征收率的调整事权并不在深圳市，深圳此次发布的征收率优惠政策还需上报获批后才能执行。
而在此次发布的《意见》中，9月30日被划定为规范住房租赁市场行为的税收优惠“截止期”，作为上述税收优惠的先决条件之一，政府租金指导价格如何制定、何时发布制度并未随《意见》同时发布，这也加重了市场的观望氛围。
租赁市场乱象能否被根治？
2018年底，深圳龙岗警方曾公布了一起“黑房东、黑中介”案件：犯罪嫌疑人承租了多栋城中村居民楼，经过简易装修改造为小户型公寓后再将其整栋地分派给团伙人员进行打理。该团伙成员利用网络平台，以明显低于市场价的虚假价格和虚假房源照片发布招租信息吸引租客，并诱骗租客缴纳定金，并通过催促、隐瞒及“软暴力”等方式诱骗、逼迫租客签约。在租客实际租住期间又蓄意制造滋事氛围，逼迫租客尽快搬离，以提高租客转换率来提升“利润”。在租客退房时又巧立名目，收取多项合同以外的卫生费、注销费、折旧费等费用。
仅此一案，警方就刑事拘留了50余人。
此次发布的《意见》明确提出，要结合扫黑除恶行动，严厉打击“合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人”等市场违法违规行为。
关注到发布的《意见》后，在深圳一家商业银行工作的郑先生认为，与黑房东、黑中介们的“大恶”相比，一些房东单方面涨价、见利忘义等不诚信的“小恶”更容易损害到租客的利益。他告诉本报记者，因为房东随意涨价或解约，来深圳工作4年间他已经搬了3次家。在他看来，租赁市场中，面对房东、二房东或者中介，租客一直处于弱势地位，几乎没有博弈的能力，特别是刚刚来到大城市的年轻人，更难完全躲开租房过程中的各种“坑”，而维权又要付出巨大时间成本和精力。
此次出台的新政也提出，要实施住房租赁合同采集登记和备案制度，租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定、出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费等。
郑先生呼吁说，“盼望这些政策能落到实处，政府在保障租客权益方面能实实在在有所作为”。
