[摘要] 一段时间以来，青岛房价走低的消息频传，同楼市红火时候项目开盘即售罄的现象明显不同的是，今年以来，许多项目开盘去化低于50%的情况已经成为当前市场常态。
开盘价调低特价房频出 岛城楼市迎来变局
一段时间以来，青岛房价走低的消息频传，同楼市红火时候项目开盘即售罄的现象明显不同的是，今年以来，许多项目开盘去化低于50%的情况已经成为当前市场常态。在这种情况下，不少楼盘开始以去装修、特价房、赠送车位等名义变相降价。许多购房者认为，经过两年多的楼市调控，如今市场已经开始回归理性。
成交下降三成 市场整体价格变化不大
众所周知，作为一种商品，房子价格的变化同其成量交密切相关。
根据锐理数据发布的上半年楼市大数据来看，岛城楼市新建商品房无论是成交量还是成交面积，较去年均呈现同比下滑态势，且下滑幅度近三成。但从价格上看，从今年一月份开始，青岛楼市整体价格浮动却不大，从年初的每平方米13918元的均价，到二月份的每平方米14808元，三月份跌幅最大至每平方米13790元，四月份再度回升至每平方米14353元，五六月份略有上调，但依然没有突破每平方米1.5万元的大关，依然在每平方米1.4万元的价格线上徘徊，7月份的价格稍有下降，整体均价为每平方米14234元。
成交下降了三成，为何价格变化却并不大呢？主要原因跟统计方法有关。打个比方，如果从青岛整体市场看，去年同期入市的楼盘位置大多位于近郊或远郊，那么整体市场的价格平均下来就会比较低，而今年上半年入市的楼盘如果有一些位于主城区，那么价格自然就会提升上来，平均到整体市场，得出来的均价自然就比较高。
区域变化较大 部分楼盘降价明显
青岛整体市场的平稳发展，不代表所有区域市场的房子价格都没有变化。
根据锐理提供的数据显示，如果从去年十月份开始比较，新房区域价格变化最为明显的是市南区，从去年十月份每平方米52555元的均价下降到现在的每平方米35072元，原市北区则在去年最高点12月份的每平方米30488元下降到现在的25079元。
虽然其他区域市场的房屋均价变化没有市南和原市北这样明显，但是同去年或者上半年相比，一些区域均价也在不断的浮动中。其中浮动最为明显的当属西海岸，从去年10月份的每平方米15343元下降至今年1月份每平方米14211元，2月份，价格有所回升至每平方米15623元，但之后便一路下滑，到今年5月份，均价已经下降成为每平方米14166元，6月份，价格又突然增至每平方米15258元，七月份出现新低，均价为每平方米13644元。尽管整体区域市场的变化不代表所有项目，但是从西海岸当前的市场表现来看，降价已经是大多数楼盘的常规动作。
今年年初，西海岸大溪谷便爆出了降价的消息，其小高层降幅高达20%，其实，早在去年11月份，其别墅产品便频频推出特价房。如果说大溪谷的位置相对偏远，且开发商也并非知名企业，但是今年，西海岸新区一些品牌地产公司旗下开发的产品，价格波动也较为明显。如位于西海岸的一些品牌开发商开发的住宅项目，其小高层产品从最初的每平方米20000元左右到现在的每平方米15000元左右起，价格下降非常明显。而另一个位于西海岸中心区域的项目，则从开盘时的每平方米两万七八的均价，下降至现在的每平方米两万元左右。
除黄岛区外，其他区域虽然整体市场变化不明显，但是具体楼盘却已经纷纷行动起来。如金茂智慧国际城将以每平方米9000元的价格开盘，并准备以每平方米11000元的均价冲击市场，而周边在售项目的价格大都在每平方米13000元左右。不仅如此，崂山区某核心地段一楼盘近期也推出每平方米28000元的开盘价，这个价格一经推出，即在业界引起一片哗然。
在此次楼市“退烧”过程中，胶州表现也较为突出。早在今年4月份的时候，一家外来地产品牌公司便以开盘价低于备案价的动作让购房者大为吃惊。众所周知，在楼市红火时候，因限价要求制约，很多开发商会用精装修、车位等手段来提高房屋真实售价，但此次不仅开盘价低于备案价，而且房屋是毛坯房，另外，本次销售也未要求捆绑车位，车位价格也大幅下调。从之前每个80000元下降为30000元。之后，胶州房地产市场价格便稳中有降，价格维持在每平方米11000元左右。
毛坯、特价…… 开发商促销动作多
众所周知，楼市红火时，受限价要求制约，很多开发商会通过精装修或者车位等方式来变相涨价，而当房地产市场普遍冷清时，许多开发商同样也开始采取“减配”行动，以期拉动销售。
特价房的推出是许多开发商频繁使用的手段之一。“本周推出特价房，价格为××元/平方米！”日前许多购房者经常会收到一些楼盘的推荐电话或者短信，而据了解，有些特价房价格降幅明显，每平方米一到两千很常见，一套100平方米的房子至少能降10万元，同去年市场相比，特价房的价格下降更为明显。
精装变毛坯也是开发商拉动销售的主要手段。为了降低房屋销售总价，许多之前通过精装修来拉高价格的开发商陆续推出毛坯房，少了装修的费用，房屋销售价格自然会降低，房屋总销售金额也随之下降。如西海岸新区某开发商建设的楼盘，在之前销售时全部为精装修房，且同客户承诺不会卖毛坯房，但当前抵不过惨淡的市场大环境，陆续推出毛坯房销售。
除此之外，低价开盘也是许多开发商常用的打法。以低于前期购房者预估的价格开盘，吸引购房者眼球，从而实现变相降价拉动销售的目的。
对此，业内人士表示，当前，郊区由于缺乏购买力的支撑，房地产市场退烧现象较为明显，但从总体来看，青岛楼市依然保持相对平稳发展的态势。
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