[摘要] 又是一年中报季，我们历时两个月，全程跟踪并详细分析 50家境内外上市核心开发商 2019年中期业绩交流会纪要，并邀请中达证券分析师为各位投资者整理业内最详细最纯粹的观点。
又是一年中报季，我们历时两个月，全程跟踪并详细分析 50家境内外上市核心开发商 2019年中期业绩交流会纪要，并邀请中达证券分析师为各位投资者整理业内最详细最纯粹的观点。
本文囊括了万科、恒大、碧桂园、融创、旭辉等龙头房企管理层对于行业发展、市场趋势以及企业方向的解读与分析，浓缩了市场的方向，行业的前景，让你看透房地产下半年，甚至更长远的未来。
【观点速看】
•行业趋势：房地产行业机遇犹存，但发展会逐步趋稳。
•市场展望：开发商对下半年楼市谨慎偏悲观。
•土地市场：开发商预期下半年土地市场将降温，投资机会或将出现。
•融资：此次融资端收紧是颠覆的、史无前例的。同时，融资环境越恶劣，资源越向优质资产集中。
•多元业务：房企多元业务主要围绕住宅开发主业，多数对业务分拆持开放态度。
01、行业趋势：一致看难
万科：
未来行业存在挑战和不确定性，但发展机遇依然存在。公司将明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘，确保股东回报。
碧桂园：
市场环境随着调整是越来越严峻，但所有调整都是为了中国房地产的健康发展，杨国强对房市充满信心。三四线城市由于政策收紧承压更重，但公司对政策起伏有经验。中国的城镇化进程远未结束，广大城镇市场大有可为。
中国恒大：
国家对房地产行业进行合理的管理和调控，过去20年的黄金增长周期已过去。中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险。
保利地产：
未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置。
同时，住房回归居住本质，市场竞争对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求，此时具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。
阳光城：
房地产还是大有可为，但是这种发展速度不会像过去能够高速发展。预计下半年市场较上半年持平，不应提高预期，但也不要过于悲观。
龙湖集团：
增幅放缓不改变行业发展趋势，因此回归价值创造与运营能力、积极配合产业结构转型需求、不断升级产品及服务、精细化经营管理的企业，仍然可以从容应对、持续领先。
02、市场展望：边走边看
融创中国：
孙宏斌认为此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的；公司内部一直把此次融资端收紧和16年10月的宏观调控作对比。上半年公司判断政策底线是房价是不可能涨的。
过去的调控是在需求端的调控，这次是融资端的调整，调整思路非常清楚。货币资金收紧时，对销售端影响特别大。现在购买预期发生比较大的变化，三四月回升，而下半年往下了。地价是下行趋势，房价压力比较大。
中国海外发展：
现有政策环境将促进房地产行业长期健康发展，下半年内地房地产市场将保持平稳发展。
华润置地：
整体来讲公司对市场前景有信心，下半年有些城市出现新的投资机会。
旭辉控股：
一城一策的紧缩措施强调落实，各线城市房地产市场分化加剧，一线城市需求坚挺，城市周期将主导市场。
政策方面，为房地产稳健发展而建立的长效机制逐渐显成效。未来几年二线城市市场非常好，人口向二线城市迁移很多。
中国奥园：
下半年一些后续购买力不是很足以及受棚改影响的城市，价格下行的压力会比较大；总体来看，房企对于三四线城市不是非常看好。
时代中国：
政府将继续执行因城施策，房地产仍是中国经济发展的稳定器；核心经济圈的价值将进一步凸显，人口持续流入及基础设施进一步完善，将为行业发展提供持续的动力。
易居企业控股：
最近这段时间房地产市场压力还是较大，接下来整个金融环境对于房地产市场不是特别好。对开发企业来讲，环境相对来说比较严峻。在这样严峻的市场和金融环境下，开发企业最重要的操作方式是少投资、多卖房、快回款。
03、土地市场：谨慎
万科：
买地策略：第一，有无现金流，销售回款有个比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；
第二是谨慎态度，溢价率太高就放弃，7月买地相比6月激进，因为土地市场竞争没那么激烈，因为宏观环境和同业头寸紧，万科还好，溢价率低了就会补货多点；
第三，买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区，希望大量参与TOD项目和旧改项目，这是导向，但买地很难。
融创中国：
将严格控制土地投资，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地，5月份土地市场恢复高位时，基本停止招拍挂拿地。
土地窗口比较短，目前土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象，但是整体土地市场处于下行通道。最低点预计是在年底或者明年。
碧桂园：
一直在核心都市圈布局，未来将秉承一到五线均衡布局的策略，依据国家布局和经济政策发展，哪里有市场就去哪里拓展。
旭辉控股：
四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现；未来几年二线城市市场会非常好，人口向二线城市迁移很多，未来主战场是二线城市。
公司将增加二三线的土地储备，增加项目权益比重；重点把握四季度的投资机会，坚决不拿“地王”
华润置地：
拿地策略还是稳健积极但不能冒进。有纪律、把握机会是公司的原则，逆周期是公司的愿望，公司希望不要踏错节奏就好。
中国海外发展：
下半年土地市场还是以稳为主；在因城施策的背景下，关键在于在什么城市、城市的什么区域拿地。
龙湖集团：
谨慎观望，集中在5-6月补充土储，获取土地数量超过一半。公司土储权益是保证在70%以上，主要投资在一二线，保持好的时机去拿地，从而保证毛利率的高增长。
中国奥园：
土地方面，整体销售、政策、市场没有明显利好，基本上是稳字当头。当前融资形式比较紧张，下半年出现土地急速升温可能性不大；招拍挂会寻找捡漏机会，硬拼可能性不大。
龙光地产：
近几年的买地都是按照量入为出的原则，按照每一年销售额的比例进行控制，通常来讲是在50%左右。
佳兆业：
上半年进入部分三线城市，主要考量是这些城市承接核心城市溢出的产业效果比较明显。原则上公司现在不轻易地进入新的城市，未来仍然将将聚焦大湾区发展。
中国金茂：
内地各城市上半年供地计划完成并不好，整体同比都下滑，下半年全国主要城市土地推地力度会加大，所以下半年会有机会。
正荣地产：
此轮调控会让土地市场降温，9-10月或是低价点；公司会利用这个机会。
04、融资：小心翼翼
万科：
截至2019年中期，公司持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和666.5亿元。
为控制汇率波动风险，公司采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口；2019年上半年产生汇兑收益约人民币3.1亿。
碧桂园：
融资成本现在很难降，公司判断不会有很大变化，因为对地产的整体配额受到限制。融资环境越恶劣，资源越是往优质资产去配置。
融创中国：
此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的。央行系统地在发债、ABS、信托等方面管控，按揭贷款增长最快，所以这次监管层的控制会更严更快。
同时公司也在关注融资端窗口。行业未来流动性还是比较好的，下一步市场可能就是没有债可以买。
中国恒大：
公司上半年略微停止一下降负债的速度，国际国内形势对房地产行业都不太友好，公司对预期进行了调整。
公司今年提高了现金储备至2880亿，确保出现风险时公司要有足够现金，负债率略微平稳。但公司降低负债的决心没有变，负债率控制住70%的目标没变。
龙湖集团：
外债占比40%是公司内部的上限，具体外债的情况看成本，便宜的话会去做。未来低融资成本可以保持。
华润置地：
资金成本、利率都是风险定价，融资市场对华润的资产健康、业务可持续性、增长都是认可的；下半年地产融资成本偏紧，公司会关注市场变化，及时做好融资工作。
阳光城：
政策总的来讲就是对房地产的融资越收越紧。公司去年预测到这个政策起码会延续1到2年的时间；如以去年7月份开始计算，起码还有一年多的时间。
旭辉控股：
地价、房价、预期都会趋稳，降杠杆控总量成为主流。下半年会进一步压缩境外美元债，目前对汇率风险也要进行主动管理。此外仍然是会维持造血功能，以收定支，维持整体均衡。
龙光地产：
公司外债占比不大，整个境外美元债+银行占比近40%，境内还是主要融资构成部分。第二点是公司和同业有最大的不同，即公司在境外有项目，形成了资产和负债的自然对冲，而不是金融工具的对冲，所以汇率对公司没有影响。
05、战略与管控：理性
万科：
将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘；在巩固主营业务优势的基础上，持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。
中国恒大：
追求规模适度增长，注重增长质量。目前公司已形成以恒大地产为基础，旅游、健康为两翼，新能源汽车为龙头的产业布局。今年提高了现金储备，确保出现风险时公司有足够现金。
碧桂园：
已进入内地所有省份，达到市场全覆盖。未来将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，补充优质土地储备、优化项目区位布局，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出。
融创中国：
将保持地产开发为主业，加速去化，释放经营现金流，支持公司稳健、高质量增长，保持杠杆率下降和信用评级提升。其他业务方面将严格控制投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。
中国海外发展：
投入约90%的资源用于住宅开发，继续聚焦一二线城市；配置7-8%的资源于持有经营物业，预计未来五年，持有商业物业总营业收入突破百亿的阶段性目标；配置1-2%的资源于教育、养老等其他业务，培育新的利润增长点。
龙湖集团：
住宅开发，商业运营，长租公寓，物业服务，这四块业务是扁平协同，未来住宅开发是最主要的，要达到正的经营性现金流。
旭辉控股：
将增加二三线的土地储备，增加项目权益比重；随着规模的增长，逐步增加一二线和强三线的持有型经营物业。下半年将以销定产、降低库存、调高去化、加快回款。
中国金茂：
计划到2020年实现2000亿元销售目标，持有面积170万平方米，收入42亿元，综合实力进入行业第一梯队。2020-2022年，发挥运营优势，实现城市运营对于整个投资60%的土地储备贡献。
06、城市更新：没条件也要创造条件
万科：
参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在上半年末合计约341.4万平。
中国恒大：
旧改土储7700万平，大湾区占5000多万平，主要是旧城拆迁，这些城市拿到优质资源的土地不多。
目前我国住房体系中中40%为商品住宅，20%为老旧住宅，20%为砖混房，住房供应有40%需要靠旧城拆迁完成。深圳的旧改毛利超过50%，净利率超过20%。
华润置地：
积极参与城市更新业务，成功打造极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目，取得全国领先地位。
目前，公司积极跟进城市更新项目46个，其中重点跟进18个项目，预计总建筑面积约2360万平；预计2022年开始有签约产生贡献。
旭辉控股：
通过合作开发加旧改模式，已进入粤港澳大湾区8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面近600万平；成立旧改公司，与广州6个村签订旧改协议，潜在储备货值丰厚。太原、武汉、石家庄的一二级联动项目已部分摘牌，地价较低，体量较大。
佳兆业：
拥有占地面积约3200万平的旧改项目，全部位于粤港澳大湾区内，其中深圳及广州各占约30%，中山占比接近30%；旧改储备预计货值人民币2万亿元。
公司目前已成功转化上海迄今最大城中村旧改项目。公司目标每年供应80-100万平方米的旧改用地。
龙光地产：
公司城市更新业务目前布局10个城市，土储货值超过3250亿元，平均核心净利率为15%-20%；其中90%在大湾区，货值大，价值高，具有先发优势；2019年预期孵化深圳蛇口自贸区。
时代中国：
目前公司城市更新项目数量为85个，预计可转化为土储建面约2801万平，货值约4000亿元，其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造，可以实现土储建面约1247万平。
中国奥园：
已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约2197亿元。
公司目前在大湾区广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目，在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目。
富力地产：
城市更新主要地块在一二线城市和大湾区，总共60多个项目，预计可售面积超过3000万平。
越秀地产：
公司旧改走在广州前列，广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作，海珠湾造纸厂改造也在积极参与。
07、多元化：积极探索新的增长点
万科：
对非房业务的要求：第一是好苹果原则；第二，有没有长期做下去的啃骨头原则；第三，对每块业务都要求年年有进步原则；第四，公司内话是“大江大海”，要培养优秀人才把这块业务最大最好。
公司对物流一直非常看好，希望未来能获得更多更好的项目；商业方面态度是小心谨慎的。
中国恒大：
投资新能源汽车的优势：1）与传统车企基因不同；2）资产与利润体量大，能够提供强大资金支持；3）恒大造车要汽车建设配套生活用地，通过土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。
融创中国：
严控其他业务投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为未来新的增长点。文旅长期看好，这两年快速提升运营能力，今年开局表现非常好。
公司对物业持有量有严格限定，整体持有10%多一点，严格限定在15%左右及以下水平。
碧桂园：
所投均是地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话，可以为公司创造更大价值。公司每年在建面积2.8亿平米，交楼和开工都有1亿平米，这里面人工费比例很大。
中国海外发展：
将配置7-8%的资源于持有经营物业；配置1-2%的资源战略性探索布局教育、养老、物流、公用事业等，培育新的利润增长点。
预计未来五年，投资物业总营收将突破百亿的阶段性目标。
龙湖集团：
住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务，四块业务扁平协同，C1作为发动机来支撑新业务发展。2011年的时候测算，保持住宅业务回款的10%投入到C2，后面再投入C3，C4。
现在C2业务的整体现金流还是负的，公司有望3-5年让它自身变成正的现金流。
华润置地：
将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持深化“2+X”商业模式，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展，向城市综合投资开发运营商转型。
租金上半年达57亿元，同比增长30.4%，未来可能考虑分拆、证券化，但现在可能不是特别好的时刻。
整理：克而瑞研究中心
