[摘要] 现在，进入青岛地区的世界500强企业也越来越多，特别是房地产企业。很多业主买房，也都是冲着这些名头去的，但大企业的楼盘，有时候也会出现问题。
中秋佳节，一般是家人团圆、赏月游玩之时，以往开发商也会在这个时候放缓营销攻势，通过举办中秋活动加强与业主的互动。今年记者走访市场发现，绝大多数楼盘蓄客与销售均不理想。在这样的情况下，无论是教师节还是中秋节，都成为开发商打折促销的重要节点。教师购房享受所有折扣再优惠1万元、中秋节购房88折还送十年物业费、平台购房最高可拿5万元红包……
与以往送月饼、啤酒等伴手礼不同的是，今年开发商的置业大礼可谓非常丰厚。但在营销手段频出的“金九”，许多购房者对于优惠也有了免疫力，他们更多关注的并不是单项优惠，而是楼盘的综合性价比。
对“专属优惠”并不感冒
“为庆祝教师节来临，持教师证买房可额外获得98折优惠”、“教师节期间，持证看房可获得99元月饼券一张”、“教师买房，除了所有折扣之外，还会额外享受1万元的尊师礼包”……今年的教师节，许多开发商也是从清晨开始，就以各种感恩海报刷屏朋友圈。与此同时，关于教师群体的营销攻势也就此展开。
西海岸银沙滩景区附近一家高端改善楼盘，开发商虽然只是打出了98折优惠，但是综合400万元左右的总房款，2％的优惠幅度也显示出了开发商足够的诚意。在白云山板块，某楼盘在九月促销中给出两重折扣，目前1．5万元／平方米的房价，优惠幅度已经超过了1000元／平方米，在这个基础上，针对教师购房群体再送1万元的优惠，这也是往年从来没有过的力度。“以前开发商只是验资，哪会看证啊？”中学教师周女士开玩笑说。周女士在孩子大学毕业之后，就开始着手给孩子买一套婚房。过去看房时，从来就没有看到过给老师专属的优惠，她认为这些专属优惠不过是开发商的营销手段而已。
不过，开发商对教师这一购房群体还是十分重视的。“教师一般都有稳定的收入，他们有很强的支付能力和良好的信用保障，无疑是最优质的刚需。”高新区某楼盘营销经理宋先生说。教师是开发商特别重视的一部分购房者，一旦入住能提高社区的整体水平，为项目注入浓厚的文化氛围，这也将成为项目后续销售的一个亮点和卖点。
不过记者调查发现，教师特别是初中、高中教师，平时教学工作比较繁重，不论是购买首套房还是改善住房，区位和交通配套还是他们最为关注的要素。在这种情况下，一些周边区域的楼盘对教师群体的吸引力并不大。
家电、车位、物业费统统能送
相比教师节，开发商显然更看重中秋节。记者走访各大营销中心发现，许多营销中心已经开始准备中秋节的营销活动。全家福拍照再加灯笼制作亲子活动、葡萄时令水果采摘……今年中秋活动实惠多多，但比活动更诱人的还是开发商给出的优惠。
在城阳区丹山板块，某开发商仅自家楼盘就有四五个项目同时加推新房源，为了避免在“金九”期间扎堆促销分散客源，开发商在中秋节假期率先拿出一个老项目搞起促销活动。“中秋节假期期间，我们每天拿出两套特价房，以88折的优惠销售，然后再赠送十年物业费。”置业顾问通过微信推销说。位于李沧北、城阳南的丹山板块，因为更靠近主城区，所以其对主城区外溢刚需有着较高吸引力。在过去两年中，许多楼盘也是一房难求，不要说优惠，许多楼盘以往原价卖房都需要摇号。而现在开发商却给出了12％的优惠额度，这在整个市场都比较少见，而十年的物业费折合成现金，也是将近三四万元的优惠额度。可以说，这样的优惠力度在近三年的岛城楼市中没有出现过。
此外，在黑龙江路的一个洋房产品，开发商在中秋节期间一口气推出了四套特价房，单价降至1．5万元／平方米左右，这个价格比去年该开发商的小高层价格都便宜了2000元／平方米左右。在西海岸两河路某央企大盘，开发商不但以低于1万元／平方米的价格首开，而且将价值数万元的车位当作中秋礼送给购房者。
与区域性开发商相比，知名房企的则在中秋节期间展开了集团攻势。某粤系房企在中秋节期间推出了购房节，优惠分为“折扣秒杀区”“一口价专区”“99折抢券区”三大板块，不定时更新优惠房源。而且在成功抢购房源之后，还有机会抽取高端智能手机、平板电脑等礼品。一家渝系房企则是给出97折折扣，同时订房成功后获得一台65寸的彩电并送5000元至10000元不等的现金奖励。
记者发现，七八月份开发商的优惠产品主要以高总价的大户型产品为主。由于一些相对紧凑型套三产品、大户型产品需求量低，所以开发商销售压力更大。但是进入九月份之后，不少开发商将小户型也纳入了优惠行列。
不要中介费还给“现金红包”
各大营销中心的人气不断降低，开发商对于二手房中介和网络代理商等销售渠道依赖与日俱增。在“金九”开始前，融创、保利、世茂等开发商就与渠道商展开广泛的合作。因为不需要开发商支付固定的工资、投保，所以渠道商卖掉一套房子很快就能拿到更高的佣金。但随着销售压力越来越大，开发商对于渠道商的奖励额度也越来越高。
在石老人海水浴场地铁站出口处，渠道销售人员小张向记者推销起了西海岸中央活力区的公寓产品。记者只是停步了解了一下基本售价，小张竟然示意要开车拉着记者去西海岸实地看房。“你自己过去看也可以，即使你不买房，我也可以给你申请购物卡等礼品。”小张说。除了看房有礼之外，还有的渠道商则是直接给予营销中心所没有的优惠额度。以蓝色硅谷项目为例，同一房源营销中心的价格是1．35万元／平方米，而渠道商的价格则是1．3万元／平方米。
相比渠道商的单打独斗，一些品牌连锁机构则搞起了购房节。二手房交易平台制作了一张新房代理图表，包含了青岛近百个在售楼盘。如果购房者找二手房经纪人买新房，不但不需要支付中介费用，而且平台还会给购房者一个“现金红包”，红包最高金额是5万元。“一种情况是开发商担心老业主闹事，不敢在营销中心公开降价，所以只能通过渠道商低价卖房；另一种情况是渠道商拿出自己的佣金反补购房者。据了解，有些滞销楼盘给二手房经纪人的佣金最高能到8万元，即使给购房者5万红包，自己还能赚3万元，这比一分钱不赚强多了。”业内人士李先生分析说。
胶州两盘比肩降价3000元
与接连展开营销攻势的新盘销售不同的是，一些临近清盘的老楼盘。开发商并不愿意在楼盘宣传方面投入太多，便打出了低价抢客的牌，优惠活动时间也一直贯穿整个九月份。
位于胶州市东关大街和杭州路的两个楼盘，就打起了清盘的“擂台”。无论是配套还是交通，各个方面相对新区都比较成熟，但是在区域内房产供应量井喷，两个楼盘的人气也是不断降低。目前，两个项目均是尾房清盘状态，前期价格基本都稳定在1．1万元／平方米至1．2万元／平方米左右，此次亮出7字头的价格，优惠幅度的确不小。在七月初，首先是位于东关大街的老盘降价，亮出起价8788元／平方米的招牌，但仅仅半月之后又降到了7588元／平方米，房价连续跳水充分说明销售情况并不乐观。与此同时，杭州路上的楼盘也开始清盘优惠，甚至推出了7358元／平方米起的优惠活动。
在胶州、即墨、城阳等地，这种连续降价情况并非个例。记者在调查时发现，虽然还有个别楼盘打出“下期楼盘涨价300元／平方米”的招牌，试图加重购房者的恐慌心理，但绝大多数楼盘的价格越开越低。在购房者越来越少的情况下，许多楼盘在加大推盘频率的同时，单次加推量也非常少，一次往往只有一两个楼座，有的楼盘甚至开盘只拿出半栋楼来销售。即便如此，许多楼盘也无法达到开盘售罄的结果。“真是一个周一个价，而且价格都是差三五万元，这样的行情更不敢出手了。”经常四处看房的安先生说。
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