[摘要] 对中国房地产企业来说,2019年是艰难前行的一年,也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下,房地产行业在2019年进入新的发展阶段,这已是业界共识。
对中国房地产企业来说,2019年是艰难前行的一年,也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下,房地产行业在2019年进入新的发展阶段,这已是业界共识。
《证券日报》记者随机采访了几个不同条线的地产界“老司机”,得到的答案或许能折射出中国房地产行业的现实生态。
“房难卖,业绩压力很大,不得不支付渠道费找购房者,有的城市渠道费居然高到要支付10个点。”一位具有多年操盘经验的地产业内人士向记者诉苦。
一位主管融资的地产业内人士则表示,“能用的融资工具都用了,除了上半年有窗口期外,总体来说,低成本的钱市面上难寻。”
一位主管土地投拓工作的地产业内人士比上述两位更为焦虑,“我感觉今年休息的时间最多了,已经有被裁掉的危机感。”
林林总总,正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次业绩会上所称,水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已经一去不复返。调控的趋严、规模之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频发,都让地产行业从业者感受到了一丝丝寒意。
即将过去的2019年,有些城市的楼市量价双双回落,有些地区的部分项目则一房难求;有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛,有的房企则频现债务危机只能断臂求生;有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”,有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……这就是2019年的房地产市场,寒意与生机并存。
在房地产这个天然资金密集型行业中,高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其是民营房企。如果再碰上债务违约危机,引发连锁反应,就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡,进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。
收官月调控政策仍层出不穷
在2019年的收官之月,各地针对房地产市场的调控政策仍层出不穷,调控的方式和火候也“冷热不一”。
2019年12月11日,湖南省长沙市发改委发文,对商品房价格构成进行规范,并将商品房平均利润率限定在6%-8%。12月12日早间,长沙市发改委回应称,这是长沙2017年新政有效期满后的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。
同样是在12月11日,江苏省张家港市房产交易中心工作人员称,取消限售过户的政策已经停止。
12月25日,浙江省温州市发布《温州市人才住房销售并举实施办法》,该政策提及,优秀人才可享受配售型人才房售价打5折-7折优惠,配租型人才房租金打3折优惠。
“今年的楼市政策一直是双向调控,既有放松,又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出,在地方政府紧锣密鼓的政策调整下,2019年年初至今,房地产调控次数合计达575次,远超去年全年的450次。
值得关注的是,多城密集启动人才政策与购买住房资格往往是相关联的,这是2019年楼市政策的最大特点之一。据中原地产研究中心统计,仅在11月份,就有超过20个城市发布各类人才吸引政策,佛山、南京、上海、成都、中山等近十个城市发布的人才政策都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。从全年来看,全国已有超过170个城市发布各种人才政策,与2018年同比增幅超过40%。
但总体来看,此轮调控政策的总基调仍是趋严、趋稳。随着近两年各种调控政策的轮番出台,一度狂热的楼市开始被导入理性通道。
据国家统计局数据,今年11月份,70个大中城市新建商品住宅中,仅44个城市房价上涨,较10月份再减6城;房价下滑城市增至21个,为年内最高,一线城市广州也进入跌幅前十。
在与《证券日报》记者交流时,多位地产企业管理层和一线地产业内人士均表达了“楼市已经进入调整期”的观点。
增量市场“天花板”还未降临
虽然身处政策调控的寒冬,但房地产市场的机遇也不少,因为中国房地产增量市场的“天花板”还未降临。从目前来看,一二线核心城市依旧维持较高的销售水平;三四线城市的楼市成交量虽然明显降速,但并未失速。
作为易居旗下的专业研发部门,克而瑞地产研究中心(简称“克而瑞”)预计,全年地产行业销售规模将同比微增,再创新高。参照2018年及2019年各月销售增速,预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。
身处一线的房企都会感受到冷风袭来之痛,只是每家企业的耐冷度不同而已。在一样的楼市寒冬里,不同房企却在上演不同的好戏。有的企业,在年初立下的目标已注定完不成;有的企业,嘴里在说“要活下去”“不看重规模”,全年却在忙着拿地。
据克而瑞统计数据显示,截至11月底,按照全口径销售额计算,全国已有27家房企迈入“千亿聚乐部”。另外,祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元,分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元;再加上销售额达898.5亿元的中国铁建,这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下,闯进“千亿元俱乐部”。
12月24日,浙江本土第二大房企滨江集团发布一则《春节旅游休假通知》,释放了三重信息:一是公司销售额突破“千亿元大关”;二是为了分享“千亿元成果”,员工春节放假19天;三是鼓励从员工到中高层旅游休假,发放旅游津贴2万元至5万元不等。一句话总结就是,“不仅要送员工去旅游,还要加薪!”
“考虑到最后一个月的拼命冲刺,这几家房企可能会实施‘以价换量’的销售策略。到了年底,今年或许会有35家房企进入‘千亿元俱乐部’,2018年是30家。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示。
“我这个月每天都是半夜回家,最后一个月,营销条线的人都在玩命干活。今年不同往年,规模上到新台阶是重中之重。”一位地产企业营销人士向《证券日报》记者直言,年底奖金主要看这个月的了。
不能放弃“规模之争”的背后,是后房地产时代的话语权之争。有房企相关人士曾向《证券日报》记者透露,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已从“50强房企”缩减至“30强房企”,“启动融资之时,需要补交规模排行榜榜单资料”。
众所周知,依靠“高杠杆”运营的房企,无一不需要融资“输血”,想融资就必须要把规模做上去。
借道海外融资超700亿美元
“如果能融到钱,我们还是会选择融资。”日前,一位不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示,没有渠道获得低成本融资,不得已才偃旗息鼓,在销售端发力,争取回收更多现金,让企业安全运转。
据中原地产研究中心统计数据显示,2019年以来,国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元,比2018年同期增长近50%。在最近几笔融资中,融资成本已从5%涨至13.75%不等,其中,德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10%。
借道海外融资,通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择,鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同,融资成本也各不相同。
“房企之间,不仅是规模分化较大,融资成本的分化也很明显。从全年情况看,海外融资利率主要在6%-15%之间。”张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,发行美元债融资“井喷”的背后,是融资渠道被限制,杠杆率较高的房地产企业,资金压力更大。
亿翰智库在研究报告中指出,房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代”,进入步履维艰的“白银时代”,销售增速逐渐放缓,调控政策持续收紧,融资成本不断上行。进入“白银时代”以来,房地产行业净利润率一般维持在10%-13%,借钱成本如果超过10%,意味着利息支出正在吃掉利润。
大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权,近年来一直在试图降低融资成本。自2016年开始“降杠杆”以来,万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)均控制在50%左右;作为“后起之秀”的新城控股、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动;融创等激进型房企的净负债率超过150%,净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍。
“融资成本几乎决定企业的利润率走向。”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向《证券日报》记者表示,“很多人以为,内部收益率(IRR)指标指的是项目获利水平,其实是不对的,内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。如果内部收益率是20%,利率是20%的话,说明一分钱也不赚。”
483宗并购交易涉资2434亿元
楼市寒潮,恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。
大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产,是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求,不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元,先把规模做上去,并在尽可能保证利润空间的情况下,完成规模增长的目标。小房企甩卖项目,往往是生死攸关之举,处于被动地位,只能断臂求生。
《证券日报》记者查询iFinD数据后发现,以最新公告时间为准,截至12月17日,2019年A股房企并购事件已达483宗,其中,已完成213宗,失败30宗,剩余240宗仍在进行中,涉及资产总价值2434亿元。
另外,汇聚大量头部房企的H股板块,并购动作也频频出现。今年以来,融创中国先后收购泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产,并购耗资约400亿元。融创中国相关负责人表示,强劲的销售回款及放缓的拿地节奏,为公司账面累积了大量运营现金流,收购不会对公司现金流造成影响,公司有信心保持负债率在未来几年继续下降。
近年来,融创中国的掌舵人孙宏斌靠着几宗大买卖名噪一时,被地产界称为“并购王”。据不完全统计,仅在2017年以来,融创就先后投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城以及万达资产包。
并购潮起的另一面,是中小房企的加速出局。建业地产掌舵人胡葆森在今年的中城联盟会议上表示,最多的时候,中国房地产企业注册数量近10万家。经过大浪淘沙、多次调控后,还有新项目开工的企业已不足1万家了。近90%的房企已经落后了,被边缘化了,或出局了。
人事震荡组织优化力度空前
在调控政策与融资环境的双重压力下,不管是头部大型房企还是中小型房企,都有了强烈的危机感,于是开始大刀阔斧地变革,导致人事地震连连,高管流动频发。
2019年房企人事动荡凸显出以下几个特点:一是很多年轻高管上位;二是倒在业绩军令状上的职业经理人转换东家;三是二代接班人走向台前。
10月9日,上海中梁地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李和栗”,据媒体报道称,李和栗出生于1987年,年仅32岁。11月10日,正荣地产公告称,王本龙已辞任,将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务,直至选出新总裁为止。在此期间,正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。
此外,中南置地总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文化集团总裁孙喆一、福晟国际董事会主席潘浩然、大发地产董事会主席葛一暘、华董中国执行总裁董国倩等皆为新上位者,其中既有二代接班人,也有职业经理人。
头部房企的管理层也不消停。12月20日晚间,蓝光发展发布公告称,张巧龙辞任总裁,华润老将迟峰接棒。而当时距离华润置地突然换帅仅过了3天。据媒体报道称,在过去7年里,华润置地管理团队已发生4次人事大调整,这在前十房企中可谓绝无仅有的存在,对华润置业近年来的业绩产生了极大影响。
人事频繁变动,是2019年房地产发展的一个缩影。据不完全统计,今年以来,离职的房企高管人数已高达上百位,仅四季度以来,就有超过50位房企高管出现职务变动,其中离职高管人数超过20位。
随着行业利润变薄,房企对控成本、增利润的要求越来越高,也对“蛀虫”的容忍度越来越低。营销、采购、投资这三大条线,成为了“重灾区”。管理层尚且惴惴不安,基层员工更是颇为惶恐,所以,组织架构调整和“组织优化”是基层员工能否保住饭碗的利器。
“按照正常人员流动标准是10%,今年可能有所提高。”某房企人士向《证券日报》记者直言,地产人没有几个是不焦虑的。
不过,焦虑中也孕育着新生,因为房地产的盘子还很大。“在此时沮丧,等同于过早投降。”阳光控股执行董事、全球合伙人及阳光城集团执行副总裁吴建斌称,在未来10年到20年,还有2亿人口要进城,平均每年有一两千万人,这就是刚需。
从微观层面看,楼市寒潮正在倒逼房企做加法,过去粗放经营的房地产企业开始搞起精细化运营。另外,过去一直以规模为关键绩效指标(KPI)的考核机制出现裂缝,品质、利润等指标进入考核体系,这意味着这一传统的资金密集型行业,正在发生内生变化,且这一变化将成为推动行业发展的新动能。后房地产时代,分化加剧之际,整个行业将进入“低容错时代”,不犯错、少犯错者将立于潮头。(本报记者 王丽新)
