[摘要] 按照央行的要求，从今天（3月1日）开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同都需要“重新签订”。
按照央行的要求，从今天（3月1日）开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同都需要“重新签订”。
原因很简单，中国的贷款利率“玩法”变了。从以前的“基准利率±浮动幅度”变成了“报价利率（LPR）+加点”。
“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。
目前，多家银行关于存量房贷定价基准转换细则也出炉！
以建设银行发布的公告为例：
根据公告：建设银行将于2020年3月1日起开始，受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。
转换范围：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。
转换原则：
1.经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率；
2.定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换；
3.等价转换，转换时点利率水平保持不变；
4.借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换；
5.原借款合同有两个（含）以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。
转换方法：
1.转换为LPR加点形成的浮动利率
（1）加点数值的计算
加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（2）原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。
（3）在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。
（4）经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。
2.转换为固定利率
转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
固定利率、LPR+基点，二选一，选哪个划算？
固定利率，即原合同规定利率，无论是之前打折的4.8%、基准的4.9%、还是上浮之后的5.88%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；
LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，基点呢？就是“原利率-2019年12月LPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定。
而不管你选择何种转换方式，今年的贷款利率是不会变得，变化从明年开始才能显现出来。
前几天中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调！
即，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，此前为4.15%；5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%，此前为4.8%。
这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第2次下调了。
从上次5年期首降，到这次再下调，未来不排除还有继续降低的趋势。
目前，南京大部分银行的首套房利率上浮85个基点，即房贷利率5.65%，如果按照5年期以上LPR，也就是4.75%来算，房贷利率5.6%。
如果以贷款200万，期限30年，最新房贷政策计算，则每个月还款11482元，相比降息前每月还款11545元，每月少还63元，总利息少还2.27万元。虽然不多，但房贷利息和买房成本确实在降！
如果实在觉得太难记，那么记住三个字“选浮动”。
最后，附各大银行最新细则：
招商银行
1、转换范围
转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。
固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。
2、转换规则
（一）对于借款人名下在转换范围内的商业性个人住房贷款，将原合同浮动利率定价基准转换为LPR。
贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。具体转换时，将保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换，并按《公告》规定以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（二）对于借款人名下除商业性个人住房贷款外的其他在转换范围内的个人贷款（包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等），借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。
对于转换为LPR的贷款，贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期限内不再发生变化。
具体转换时，将保持原合同最近执行利率不变进行等价转换，并以转换日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（三）定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
中国工商银行
1、转换范围
2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款；不包括公积金个人贷款）。以下贷款可不转换：
（一）剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。
（二）循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。
（三）固定利率贷款。
（四）经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。
2、转换规则
（一）定价基准。经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
（二）加点数值及利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。
除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。
加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
（三）重定价方式。定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。其中，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
中国农业银行
1、转换范围
本次存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的存量浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。以央行基准利率定价的固定利率贷款不在本次转换范围。贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
2、转换规则
客户可将由原贷款合同约定的基于“央行基准利率”定价转换为以“贷款市场报价利率（LPR）”为定价基准加点形成（借款期限在5年及以内的主要参考1年期LPR加点形成，借款期限在5年以上的主要参考5年期以上LPR加点形成，加点可为负值），加点值在合同剩余期限内固定不变，可协商重新约定重定价周期和重定价日；也可转换为固定利率，利率水平在合同剩余期限内固定不变。利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人购房贷款外，其余贷款的加点值或利率水平可与原贷款经办行协商确定。商业性个人购房贷款转换时点加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR之间的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），转换后的执行利率水平等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。商业性个人购房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。
中国银行
1、转换范围
2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。
2、转换规则及渠道
自3月1日7时起，您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。为减少人群聚集，我行将视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。
您可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。您只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。
线上渠道默认重定价周期为12个月，您可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。
存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
