[摘要] 日前,青岛政务网正式发布了关于加强人才住房建设和管理的实施意见,其中明确提出,2020年全市建设和筹集人才住房不少于10万套,一石激起千层浪,不少购房者和从业者对新政带来的影响摸不着头脑,别急,下面听大事君慢慢道来。
日前,青岛政务网正式发布了关于加强人才住房建设和管理的实施意见,其中明确提出,2020年全市建设和筹集人才住房不少于10万套,一石激起千层浪,不少购房者和从业者对新政带来的影响摸不着头脑,别急,下面听大事君慢慢道来。
1、何为人才公寓?
人才公寓是面向特定人才的政策性保障住房,分类租赁型和产权型两类,虽然名字中带有公寓,但是却和一般意义上的公寓性质完全不同,属于住宅性质。
2、为何要实施人才公寓新政?
官方的说法是:为吸引和聚集人才、积蓄人才战略资源。近年来,青岛发展的脚步明显放缓,在去年经过GDP统一核算后,青岛的经济实力更是原形毕露,排名下滑至全国十五位,距离身后的郑州差距极小,面临进一步下滑的危险。在省内,青岛对济南的领先优势也大幅缩小,奋起直追成为了唯一的选择。发展最关键的就是人才,如何让人才有获得感和幸福感,提升城市的吸引力呢?无非是提高收入水平和降低生活成本。提高收入水平需要发展新兴产业,提供高薪岗位,做起来比较困难的。生活成本则更多取决于房价水平,降低房价相对比较容易,因此成为了政府的工作重点,人才公寓新政就作为降低房价的重要抓手应用而生。 3、人才公寓数量有多少?
10万套!这10万套是如何来的呢?官方说法是:市本级及各区(市)建设和筹集任务根据上年度引进人才数量分解确定。也就是说18年各区市引入多少人才,就建设多少人才房公寓,保证所有人才都享受到住房保障,可问题是18年青岛新增常住人口也就10.39万,难不成来的都是人才?
当然这10万套中包含了租赁型和产权型两类,具体要根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况合理确定。其中市南区、市北区、李沧区、崂山区以建设租赁型为主。租赁型套型建筑面积以30-50平方米为主,产权型套型建筑面积以60-80平方米为主。有人可能会有疑问,市南市北哪有地建这么多人才公寓呢?这个政府也有安排,可以跨区协作,就是市南市北的人才公寓可以建在别的区,至于是哪呢?大概率会分布在距离最近交通便利的城阳区,具体如夏庄南和白沙湾片区。此外,除了今年2095亩土地供应10万套人才房规划外,青岛未来两年还将供应不少于3000亩土地用于人才房。
4、人才公寓的价格是多少?
在人才公寓新政前,其实还有旧政,此前的人才公寓就是照此执行的,对于人才公寓的价格,租赁型租金是同区域市场价的8折,产权型房价也是同区域的8折,不同的是旧政在土地出让时就按当时的房价规定了产权型的价格,如去年配售的高新区紫荆阁人才公寓5600元/平,市北区万科未来城人才公寓7364元/平都是在此背景下产生的。
新政是如何规定的呢?租赁型人才住房结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式。承租人首个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的60%确定,第二个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的80%确定。产权型人才住房销售价格按不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。也就是说产权型人才公寓的价格是不确定的,如果销售时房价上涨了,那么人才公寓价格同样会上涨。淘宝双十一的常见套路是什么来着?先涨价,再打折对吧,结果打完五折比上涨前的原价还贵!楼市会不会这么玩呢?大事君不知道,反正最近新政后,李沧和市北出让的两幅包含人才公寓的土地,楼面价都不低呢。
5、人才公寓的申请条件是什么?
首先不用担心,人才公寓这么多,申请条件自然不高,人才住房主要面向在青岛全职工作且在青岛市无住房(人才及其配偶、未成年子女5年内没有商品住房交易记录)的具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格的,以及在我市创新创业并做出贡献的各类人才。这个条件对于年轻刚需来说,极其宽松。符合规定条件的人才,按照不同层次享受相应的住房面积标准。
什么意思呢?比如你是本科学历,那么只享受65平米的人才公寓,如果你买的那套人才公寓是100平,那么其中65平米按八折计算,剩余35平仍旧按市场价来。所以,千万不要以为各层次人才享受人才公寓的标准如此,人才公寓就会建成55/65/75这种,实际上会建的更大户型更合理,如高新区不少人才公寓项目就是100平起步,无非是超出的面积按照市场价购买。值得注意的是,人才公寓是按照属地管理的,也就是说,你在哪个市区工作只能申请对应市区的人才公寓,特别的某些企业科研院所和高等院校也有自建人才公寓的资格,这也算是一种大单位的福利吧。
6、人才公寓是不是一定要买呢?
别急,人才公寓还有相应的后续管理规定,看清楚再做决定。产权型人才住房自不动产登记之日起5年内,不得上市交易,人才调离本市的,由政府按原价格回购或面向符合条件的人才销售;超过5年但不满10年确需交易的,须面向符合条件的人才销售;超过10年的,可以上市交易,政府优先购买的,不需补交土地增值等收益。资产最重要的就是流动性,通过一系列限制条件,人才公寓基本丧失了流动性,因此价值自然大打折扣,虽然价格打八折,其实也并没有便宜多少,一定要考虑清楚,自己是否会长期在青发展,不要被20%的折扣束缚了自己发展,事业可比房子更重要。 7、人才公寓对青岛楼市有何影响?
本质上来说,新政相当于人才公寓这部分市场,政府在各个环节取代了开发商的工作,因此留给开发商的市场份额大幅减少,竞争也会更加激烈,特别是刚需市场。由于十万套人才公寓的体量巨大,且连续供应三年,势必会在一定程度上压制青岛房价的上涨预期,但房价是否会上涨,根本上还是取决于青岛的城市价值、楼市政策及货币政策。如今,后两者已经开始转向了… 8、哪些人才公寓项目值得期待?
重点关注两个区域:一是主城区,因为主城区房价高,同样优惠20%,自然是主城区省的多,如崂山区宜家旁青岛印象.品人才公寓限价才20800元/平,周边房价至少在3万以上。今年主城区新增住宅土地较多,势必也会有不少人才公寓项目随之上市。二是高新区,除了区域发展潜力大外,高新区前期严格按照40%的比例配建了大批人才公寓,且绝对价格低,基本在8000左右,除了去年配售的紫荆阁人才公寓,今年还有望配售青岛中学、鲁商蓝岸新城、海尔珺玺、招商雍华府、中海红著项目,明年还有腾讯小镇、碧桂园翡翠城、世茂璀璨天樾、卓越嘉悦将会上市,符合条件的可以提前关注,更可以入群交流。
