[摘要] 1个月前国外还在嘲讽中国疫情管控糟糕,没想到现在就被新冠病毒教育得连头都抬不起来。紧接着全球又遭遇石油危机,引发资本恐慌,就连股神巴菲特也直呼“活久见”,美股更是15天出现了5次熔断。
1个月前国外还在嘲讽中国疫情管控糟糕,没想到现在就被新冠病毒教育得连头都抬不起来。
紧接着全球又遭遇石油危机,引发资本恐慌,就连股神巴菲特也直呼“活久见”,美股更是15天出现了5次熔断。
当国际资本市场一团糟的时候,不少聪明的投资者已经开始套现房产,通过套现资金来对冲潜在的风险!
但基于这样的背景下,真的是投资房地产的好时机吗?
要回答这个问题,我们就需要从金融和政策这两部分进行分析。
一、央行降准,5500亿入市
遭遇突发事件冲击,金融市场往往是敏感性最强的,市场易受到短期情绪牵引导致过度反应。
早在今年2月1日的时候,央行就明确表示,将设立3000亿元专项再贷款,向金融机构提供低成本资金,支持金融机构为企业提供优惠利率的信贷支持。
随后,2月3日-4日连续两天,央行向市场投放充足供应流动性,两日投放流动性累计达1.7万亿元,投放量超过市场预期。
2月19日,央行宣布降准,将1年期LPR利率下调10BP至4.05%,5年期LPR利率下调5BP至4.75%,可以说是这12年来的最大降幅。
紧接着,3月16日央行再次决定实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款,至此,定向降准共释放长期资金5500亿元。
我们分析,疫情下央行这一系列的举措,实际上是加大对货币信贷支持,是确保疫情防控特殊时期,银行体系的流动性合理充裕和金融市场平稳运行。
那么,受益方是谁呢?
除了实体经济外,最大的受益者可能就是房企了。毕竟宽松的金融政策是房企生存的希望。
高层通过降息,达到推动贷款市场利率下行的目的,从而扩大融资规模,避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。除此之外,本次降息之后,购房者的贷款利率也会随之下降,会提升投资者的购房意愿,更加促进房地产行业的反弹,起到提振经济的作用。
事实也正如猜测的那样,3月初,全国就有60多个城市出现不同程度的房价上涨,足够说明经济刺激的目的,已经起到了效果了。
二、60余城调控,楼市加速回暖
2月份,是国内受到新冠病毒疫情影响最大的时期,当时众多房企将售楼处搬到线上,超过60城市发布了不同程度的房地产调控,一度创造了单月高达75次的历史月度记录!
上海、无锡、焦作、钦州、杭州、浙江、天津、西安等城市,主要以发布减少房企资金压力、延期缴纳土地出让金为主的政策。
衡阳、马鞍山、青岛、武汉、杭州、广州等地则偏向于下发购房补贴,人才政策,公积金帮扶的政策。
与各地纷纷给楼市开药方相比,驻马店、广州、济南、宝鸡在内的多家政策出台后又悄然撤回,可谓是耐人寻味。
究其原因,我们发现这几个地方的政策,多是以降低首套住房贷款或首付比例和公积金贷款额为主,而广州市的政策则被认为是解禁“类住宅”。
在深究之后,这些“一日游政策”,则是对购房需求端的刺激,相当于是变相的加杠杆,与中央“房住不炒”定位的冲突。如果被实施,必将会引起市场预期的改变,造成房价的大起大落。
现在执行“一城一策”,只要是在政策范围之内,各地方可以灵活掌握、作出调整,但前提仅限针对房企纾困的支持。而那些试图为房地产政策松绑的行为,或对需求端进行刺激的方式都会被驳回。
而另一方面,截止到3月1日,北京、福建、河南、云南、江苏等13省发布的2020年重大项目投资计划清单搞新基建,总投资金额大概在34万亿,投资数额巨大所以对经济的拉动尤其重要。
由此来看,这些救市政策的下发,已经初见成效。今年2月份一线城市新房和二手房房价分别同比上涨3.5%和2.2%;二线城市新房和二手房价格同比分别增涨6.2%和3.0%。
换而言之,2020年这轮楼市回暖速度,已经超出机构预测。
三、投资地产是否值得?
目前来看,在金融、政策多方救市之下,即使处于今年2月份疫情最严重时期,整体房价依旧保持着一定增涨。也就是说,是否投资房地产的机会来了呢?
其实,近期投资房地产有利也有弊。我们首先看看好处有哪些:
1、疫情彻底结束前,降价、打折优惠难以收回
房企巨头们仍踊跃拿地,证明了业内也判断疫情对房地产行业的影响只是短期。至少在上半年,降价或打折售房以尽快回笼资金,有可能是相当多房企的选择,这个时期抄底,可以说是捡便宜。
2、房产作为不动产,投资收益稳定性大
受疫情影响,最近,美国出台了大量的政策,除了降息还有量化宽松。于是我国股票市场深受影响,大量资金开始出逃,这会导致这将让全世界各国持有的美元和美债突然间变得不值钱,而投资实业和基建不是短期就能看到收益的,只有通过房地产保住自己的财富不贬值,并且房产本身有其使用价值兜底,作为不动产投资收益的稳定性远高于股票或其他轻资产。
3、市场预期利好,购房需求不会消失
疫情期间,加上春节期间返乡置业的购房需求长达两个月的有所积压,随着疫情逐渐进入尾声,前期积压的购房需求将会逐渐释放,市场预期向好,成交也出现了不同程度的反弹。加上降息和大基建的引入,使房贷本身有趋于宽松的可能,相信随着3月份这一波反弹的结束,楼市又将回归往常,此时投资,也不失为一个好的选择。
另一方面,弊端也需要投资者考虑:
1、全球经济严峻,楼市最先受到挤压
全球的疫情还在蔓延,如果叠加到金融危机爆发,导致通货膨胀,作为外贸外需最前方的城市,必将受到重锤。不仅仅是购房需求的降低,甚至整个楼市最先受到挤压,导致房价泡沫的破裂。也就是说,最坏的情况是,还没等到你抄底,楼市就挺不住了。倾盆之下,岂有完卵,不论深处哪里,都不会好过,上次经济危机,房地产就是最好的例证。
2、政府限购,限贷,房价不会大涨大跌
央行三番四次的重申,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。如今普通人投资房产,再想重回过去那种躺着赚很多钱的日子,是不会再回来了。毕竟对于中国楼市这个天量的资金池而言,安全是他的第一要素,作为普通人,用债务叠加去投资房产,势必会增加很多成本与风险,而且目前二手房市场并不景气,也只有少数的专业玩家可以继续赚钱,作为普通人投资房产,还是敬而远之为好。
总结:虽然有各种政策在先,但国际资本市场还有国外不断恶化的疫情都在昭示着今年国际经济形势注定不会好到哪里去。而对国内的传导也是必然的,那么这样的情况下,房地产的投资逻辑已经变化,要不要投资,除了根据经验外,还需要根据市场行情进行定夺。
