[摘要] 2020年上半年，国内土地市场从停止出让到大量成交，开启土地市场“小阳春”。济南土地市场如何?上半年，济南市成交土地共计30宗
2020年上半年，国内土地市场从停止出让到大量成交，开启土地市场“小阳春”。济南土地市场如何?上半年，济南市成交土地共计30宗(不含工业用地及仓储用地)。虽然6月初经十一路地块出现了溢价并触发熔断，但整体来看，因市场供地量不大、拿地限制条件较多，上半年土地市场较冷清。克而瑞监测数据显示，与去年同期相比，今年上半年，济南主城七区商住类经营性用地而供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成，大约在65%左右。根据济南年度供地计划，今年下半年将加快供地，进一步稳定房地产市场。
上半年供地降幅超6成 供地仅完成计划一成
近日Wind数据显示，3月份100个大中城市成交的土地楼面均价还在2227.64元/平方米左右，而到了5月份则快速升至4227元/平方米。其中一线城市地价从3月份的3993元/平方米跃升至5月份的12905元/平方米，两个月的时间上涨了约223.2%。
国内土拍市场地价升温，济南的土地市场是否也有升温?记者梳理发现今年上半年成交的30宗土地(不含工业用地及仓储用地)中，绝大多数以底价成交，有3个地块出现溢价，6月更出现了竞价43轮的地块。
而与2019年上半年相比，今年的土地市场降温明显。2019年1-6月，济南市成交土地共计53宗(不含工业用地及仓储用地)，其中，共有13宗土地拍卖发生竞价，4次熔断，进入安置房竞价环节。
记者梳理济南市公共资源交易中心土拍相关数据发现，2020年1-6月，济南市成交土地共计30宗(不含工业用地及仓储用地)，总计成交面积约1629.92亩。其中居住(含商住混合)地块22宗，共计约1109.17亩。
而和去年同期相比，2019年1-6月，济南市成交土地共计53宗(不含工业用地及仓储用地)，总计成交面积约3734.52亩，其中居住(含商住混合)地块36宗，共计约2743亩。2020年上半年居住用地成交量仅是2019上半年的40%。
克而瑞监测数据显示，与去年同期相比，今年上半年，济南主城七区商住类经营性用地供应和成交宗数下降幅度都在49%左右，而供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成，大约在65%左右。
自然资源部今年5月14日公布的《济南市本级2020年度国有建设用地供应计划》显示，2020年度济南市市本级计划供地总量为36070亩。计划供应城镇住宅用地9349亩,占供地总量的25.93%;计划供应商服用地3015亩,占供地总量的8.36%。
而记者梳理济南公共资源交易中心国有建设用地系统数据发现，截至6月30日，济南已供应城镇住宅用地总面积1310亩，这仅完成全年计划的14.01%;供应商业用地7宗,167.46亩,仅完成全年计划的5.55%。目前，时间过半，但实际供应同计划差距略大。
挂牌条件、楼市环境 影响房企拿地积极性
上半年土地供应和成交同比出现较大幅度下降，这是什么原因?在这种市场行情下，为何还会有地块出现溢价地块?
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明介绍,今年上半年济南一直处于土地供应总体偏紧状态,仍有部分开发企业缺地。触发熔断的经十一路地块位于老城区和谐广场商圈辐射内,交通、配套、片区成熟度都有一定优势,是老城区不可多得的地块。该地块面积小,动用资金少,从而引起多家房企竞价。
济南一房企投拓部工作人员分析,济南上半年土地市场供应紧缩,且不少地块属于定向拿地,因此房企碰到优质地块,拿地积极性增强。以竞得人新城为例,“目前新城在济南项目如新城·香溢华庭、澜庭等项目已售罄,无地块可开发。房企要发展就必须有土地来开发新项目,可见这个地块对新城后续在济南发展有重大意义，势必要拿到。”
许传明认为，上半年济南土地市场出现了降温，除供应量减少外，还受挂牌条件和楼市环境影响。
“去年竞价地块，主要分布在主城区及雪山、华山、王舍人等位置较优地块，且挂牌条件限制较少。今年出让地块中，很多居住组团都有严格的竞价条件限制，并不是所有企业都能参与的。”许传明说，部分区域的房价出现明显下降，但地价却没有下降，且部分地块会捆绑商业用地，成本增加，房价下降，影响了企业拿地积极性。
今年上半年，受疫情、地块多数竞价限制条件高的影响，开发商拿地积极性减弱，拿地过百亩的企业仅4家,均是业内“头部企业”，而且都以底价拿地。
万科可谓上半年拿地“大户”,6月11日，万科分别以161022万元、39903万元的底价，摘得天桥区药山西片区6宗组团地块，及原毛巾厂项目A地块，土地储备量约253亩，位居上半年第一;南益地产以9亿元的价格，在长清大学园片区拿地195亩;绿地以14.4亿元的价格，分别在彩石、先行区拿地约277.8亩，其中住宅约180.74亩;远洋以12.9亿元的价格摘得边庄地块134亩土地，其中住宅约107.6亩。
而记者梳理发现2019年上半年，拿地过百亩的企业有12家，拿地量过200亩的企业有4家，其中拿地最多的融创联合高新控股，在彩石和孙村片区拿了约952亩。
下半年将加快供地 进一步稳定楼市
济南市自然资源和规划局相关工作人员说，今年上半年土地供应量少，主要还是受疫情影响。“疫情期间，各单位工作大部分转移到疫情防控方面，因此土地供应较少。”该工作人员表示，接下来，将会加快供地。
“虽然优质地块引得多家房企竞价,但不少房企仅为试水,根据2020年济南市本级供地计划,下半年才是房企拿地的主要节奏。”济南一家房企投拓人员说，由于上半年地块不多，下半年多数开发商会集中拿地,个别优质地块多轮竞价会成为正常现象。“目前济南多数房企都急待补仓，求‘地’若渴。部分济南本土房企,在售项目仅1-2个，且无储备用地，只能在济南周边寻找开发地块，若后续再不拿地，在济南的经营会受影响。”
6月19日上午，济南市自然资源和规划局召开了全市推进土地供应和批而未供处置有关工作会议指出，目前2020年已经过半，供地形势不容乐观。今年新增建设用地预支指标方面，项目上报并不理想。
针对土地批而未供工作，该局副局长许宗生表示，希望各有关单位务必提高重视，要建立台账逐宗分析，克服各种困难，全力保障年底前顺利完成任务。正确理顺规划-征地-供地关系，希望各部门要确保今年任务的完成。副总督察申玉德则表示，希望各单位主动对接用地单位，全力推进今年供地工作开展。
而供地也事关未来的房地产市场。“土地市场遇冷，可能会使未来房地产市场供应不足，宽松的土地供应,有利于平抑地价,进一步稳定济南楼市。”许传明说。
