[摘要] 过去的几个月时间里，凭借着“共有产权住房”的政策红利，城阳新房市场扶摇直上，成交量接连攀高。但这样的成交势头在三个月后急转而下。
过去的几个月时间里，凭借着“共有产权住房”的政策红利，城阳新房市场扶摇直上，成交量接连攀高。但这样的成交势头在三个月后急转而下。政策的收紧、房价的上涨、申购者的观望，一系列关联因素隐隐透露出共有产权房的红利期已暂告段落。
政策调整：成交经历"过山车"
3月下旬，城阳区推出的共有产权房，使得沉寂了一年多的城阳楼市惊起不小的波澜，售楼处排起了队，各楼盘也趁势提前加推，快速出货。根据锐理数据发布青岛4月份商品房成交数据，4月份青岛共成交商品房12302套，城阳区不出意外地成为了青岛4月新房市场的“黑马”。从数据上看，4月份城阳区（不包含高新区）总成交面积约34.45万平方米，总成交金额约为53.12亿元，此两项数据环比分别上涨155.31%和163.08%。显然共有产权新政的出台让城阳各个片区楼市在4月份都表现十分活跃，一时间，城阳新房市场圈粉无数。
紧接着，6月份城阳共有产权房政策普惠升级，对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，本人与区属国企的产权比例调整为7：3。放宽新政推出后，再次对城阳楼市起到了明显的拉动作用。在共有产权房的利好影响下，来自万科、和达、天一仁和、鑫江、旭辉银盛泰、青特、卓越、龙湖、绿地、佳兆业等多个品牌开发商旗下项目纷纷急速推新，放宽政策和新供给为持续升温的市场又添了一把火。
政策利好的双重“加持”下，城阳新房成交量连续数周登上青岛区域成交量榜首，随之而来也带来了不少项目因此趁东风涨价。记者采访了解到，城阳新房价格均价大约在16000元/平方米左右，这比年初的均价高出了接近四千元。
经历了三个月的高热，城阳新房市场也伴随着共有产权政策的调整而遇冷。7月14日，青岛发出通知，城阳区人才共有产权住房政策将作出相应调整。正常接受符合人才报名，但在新政出台前，人才共有产权住房协议暂停签订。政策的收紧，成为市场急速降温的导火索，加上区域房价的持续上调，让不少申购者望而却步。记者查阅数据了解到，进入8月，城阳新房成交大幅下降，8月第一周新房成交量降至173套，第二周成交183套，较之前大幅降温。
市场反馈：从追捧到观望
受政策收紧和房价上涨两大因素影响，成交遇冷，购房者的态度从追捧转向观望。
“前几个月，城阳各个新房售楼处基本都是人头攒动，最近一段时间，售楼盘变得冷清起来。”青岛科威不动产新房事业部负责人安晴介绍，共有产权政策的收紧，一方面是政府加大了资格审核的力度，另一方面还提高了首付比例。除了政府给补贴的30%首付款外，首套购房者还要至少支付21%的首付款，二套房的购房者首付款要支付28%以上。如此一来，共有产权房零首付一说也就此终结，在房价普遍上调的情况下，不少购房者开始持观望态度。
“从6月底到7月，有近一半申请共有产权房的购房者放弃了申购。”据安晴介绍，究其原因，有的是因为资格审查不通过，有的是由于资金紧张拿不出首付，还有一部分购房者认为上涨后房价让共有产权房显得不那么有“福利”了。
王建坤是来自淄博的大学本科毕业生，在城阳一家电子设备公司工作刚满两年，他原本打算申购共有产权房，但是政策紧缩后，他暂时放弃了这个想法。“除了政府补贴的30%首付，我还需要支付21%的个人首付款，后期每月的工资用来还月供，5年后还要面临共有产权的回购问题。”王建坤坦言，“再三权衡了自己的收入情况和还贷能力，我决定暂缓申购计划。”
采访中，业内人士纷纷表示，从最近的政策内容来看，政策收紧已经坐实，无论后期政策如何调整，可以肯定的是，政策将紧扣人才、合规这条主线，指向性会更加精准，对市场的刺激力度将会减小。
政策收缩 市场开始自救
政策收敛，市场降温明显，开发商为了激活市场，开始自己想办法谋出路。
记者采访了解到，城阳不少开发商开始采取首付分期的形式来刺激市场，降低购房门槛，促进成交。据了解，天一仁和集团多盘联动，其中城阳的天一仁和智慧之城、宸璟都会、悦湖锦府项目，非共有产权定金2万元即可买房，首付30%的剩余部分可全部借款，3年分3次还清无利息；共有产权房交3%定金，剩余18%3年分3次无息还款。天一仁和珑樾海，非共有产权交5%定金，剩余25%两年分3次无息还款。共有产权房交3%定金，剩余要求18%两年分3次无息还款。除此之外，城阳鲁昊棠琳湾共有产权和非共有产权均可享受案场20%分期无息政策，2年分2次无息还款。
据了解，选择分期首付的顾客多为年轻的刚需购房者。一家推出分期首付活动的房企营销总监告诉记者，“今年公司面临较大的销售压力，选择分期首付的方式也是无奈之举，这种方式有利于缓解首付不足的购房者的压力，可以让他们早日买上房子。”
记者了解到，其实分期首付并非新手段，早在2008年的时候青岛就有开发商采用过这种营销方式。之后，在2011年、2014年等楼市不好的时候，都能在市场上见到它的“身影”。业内人士表示，分期首付的出现，从一个侧面反映出当前楼市变凉的态势，由于楼市进入下行通道，购房者观望气氛渐浓，导致开发商销售压力增大，资金链紧张，推出分期首付也是不得已而为之。
业内人士提醒，对于购房者来说，分期首付未尝不是一个利好，降低了购房的门槛，但同时应该注意到，对于收入不高且不稳定的购房者来说，存在不少隐患，建议打算分期首付的购房者要综合自身实际情况，明晰需要承担的风险后再做决定。
人才住房 城阳多措并举
虽然共有产权房似乎进入了发展瓶颈期，但是城阳为招贤纳士的举措仍在持续推进中。据了解，接下来城阳还有一系列举措将与共有产权购房政策相互拉动，不断加强对人才吸引的力度。
8月11日，城阳区印发《城阳区2020年人才住房建设工作实施方案》（以下简称方案），全年计划建筹人才住房1.2万套，其中包括高新区2000套。方案指出，2020年，青岛市建设和筹集人才住房不少于10万套，城阳区（含高新区）的建筹任务是1.18万套。经协商，高新区2020年预计建筹人才住房2000套，结合实际情况城阳区（不含高新区）暂按1万套人才住房建筹目标考虑。
人才住房建设坚持集中建设和配建相结合，并利用棚改多余房源、商业办公用房改造等多种建筹方式，其中在城阳、流亭、夏庄和棘洪滩街道等区域重点集中建设人才住房。人才住房分集中建设类、项目配建类和盘活存量用房类。其中，集中建设类是指选择合适的整宗地块，用于建设人才住房的建设模式，按照市级部门的要求一般占年度人才住房建设总量的50%以上，此类房源筹集不少于5000套，占总建设量的50%；项目配建类是指在商品住房开发项目中，按规定比例建设人才住房的建设模式，此类房源筹集约4000套，占总建设量的40%；盘活存量用房类筹集约1000套，占总建设量的10%。
为保障人才住房建设，城阳区将加大人才住房土地供应力度，预计2020年城阳区土地供应总量不少于5000亩，其中城镇住宅用地供应量约2200亩。同时，科学合理规划人才住房，租赁型人才住房套型建筑面积以30至50平方米为主，产权型人才住房套型建筑面积以60至80平方米为主。全力推进人才住房开工建设，按属地化管理原则，由城阳区各街道主抓人才住房开工建设，建筹方式不限，原则上每个街道（含区属国有企业）应筹集不少于1600套人才住房。
2020年，城阳区将共有产权住房作为人才住房建筹主推方向，区国有公司加强共有产权商品住房收购力度，吸引人才入住。同时对配建的人才住房纳入到区属国有公司的收购范围，动车小镇投资有限公司负责动车小镇规划范围内人才住房收购，其他区域由城阳开发投资有限公司负责，为中央活力区人才聚集提供更多住房支持。
本文来源：青岛财经日报
