[摘要] 供职于上海张江某金融科技公司的杜鹏展，把第一个家，安在位于青浦的“天空之城”小区。小区与公司之间的距离是40多公里，横跨六个区。
供职于上海张江某金融科技公司的杜鹏展，把第一个家，安在位于青浦的“天空之城”小区。小区与公司之间的距离是40多公里，横跨六个区。“虽然离公司远，但胜在生活、工作都便利。下楼就是地铁站，通勤快捷，要是出差，坐两站地铁就到虹桥枢纽。”
相似的购房者不在少数。一项数据显示：在“天空之城”1600户购房者中，“张江男”占比达14%。往常，远郊小区很难吸引这类购房者。如今，“天空之城”为代表的TOD模式小区受到越来越多热爱公交出行的年轻群体的青睐。
上海面临建设用地“紧约束”，居民对公共空间的需求则与日俱增，作为城市的重要组成部分，住宅如何把集约式开发与游憩空间塑造并举，被不少开发主体视作地产主业转型的机遇。事实上，随着我国城镇化进程不断加快，越来越多的城市遇到了与上海同样的“大城市病”，城市建设用地和公共空间的矛盾日益突出。那么，TOD能否成为未来大城市的解药？
舶来品TOD模式 什么是TOD模式？
作为一个舶来品，TOD模式是“transit-ori－ented development”的简写，是以公共交通为导向的规划开发，以公交站点为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径建立集合工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。
尽管TOD模式源自于美国，由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，但日本是将TOD模式发展到极致的国家——资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见。
像纽约、东京、香港这些大城市，都有过非常成功的案例，日本六本木新城堪称“TOD鼻祖”。它以轨道为节点，通过开发超高层和地下空间，形成立体使用的“垂直城市”，即把住宅、办公、商业、餐饮、影院、学校、医院等城市功能区统统纵向装进一个或一片超大超高的建筑里，使人们所有的日常活动都可以在“空中”完成。一栋或一片建筑，就相当于一座竖起的城市。
日本六本木新城在20公里核心城区范围影响了至少800万人，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。
在中国，TOD这一概念近两年也成为了商业地产界的网红，吸引了各大开发商纷纷入局。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。近半年来，开发商也没有停下拿地建设TOD项目的步伐。
“大城市病”的解药
TOD模式意味着城市住宅小区向集约紧凑、功能复合、职住平衡转变，而这正是中国加速城镇化后，超大城市、特大城市为重塑空间、激发区域活力开出的一剂良药。
放眼全球，20世纪城市和乡村的发展有一个大致的平衡，然而到了21世纪基本都是城市在扩张，城市吞并了乡村，城市发展越来越快，同时规模也越来越大。
2014年11月20日，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，新标准按城区常住人口数量将城市划分为五类七档，增设了超大城市。目前，在中国，城区常住人口1000万以上的超大城市至少有6个，城区常住人口500万至1000万的特大城市大约有10个。
人口的快速涌入，为城市交通、住房等方方面面带来挑战，所引发的一系列矛盾被称之为“大城市病”。根据中国社科院的预测显示，到2030年中国的城镇化水平将达到70％，届时城市规划问题将成为土地利用方面的首要问题。
TOD模式在纽约、东京、香港这些大城市成功落地，成为大城市的解药，同时也为中国提供了可借鉴经验。
在专家看来，TOD模式无疑将在推动国内城市建设的规范化进程、实质性的贯彻落实“可持续性发展”的城市发展科学理念中起到关键作用。从另一个角度来看，TOD模式开发潜力巨大，不仅能实现土地溢价和物业增值，更是全面提升城市综合能级和核心竞争力的助推器。
市场认可政策力挺
从需求角度看，以“天空之城”等项目为代表的TOD开发理念已被市场接受。在项目形成雏形的2015年，这类项目在上海都并不多见，如今却在很多一二线城市落地，并受到热捧。去年亮相的杭州未来科技城地铁万科未来天空之城项目，几乎成为近几年杭州楼市上的一张“王炸”。首开1183套售罄，首开货值约50亿元，是杭州楼市历史上单盘首开货值最高的一次，最低中签率也只有6.32%。
从政策导向来看，TOD的前景也值得期待。截至2019年末，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划政策，旨在通过TOD理念促进城市有序发展，提高城市运转效率。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道＋物业”的TOD开发模式，在促进集约、高效用地的基础上，进一步考虑到周边及沿线规划的一体化，重构城市的空间与服务。
嗅觉敏锐的地产开发商也在积极转型。2015年参与地铁上盖项目的综合开发，正是上海万科从单一房企向“城乡建设和生活服务商”转型的一个突破口。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，随着时代变化，住宅产品开发更需面向未来、面向新需求。“TOD模式是探索空间重塑、提升城市功能的最佳应用场景。”
纵向打造“垂直城市”
简单而言，有交通的地方，才有城市与产业，也才有人口与房屋。也因此有专家总结认为，TOD模式将成为房企在高能级城市角逐的战场——若从站点一体化的角度来分析计算，这将是一个高达10万亿规模的市场。
2018年，上海轨道交通运营里程已达到世界第一，但和全球一流城市相比，开发建设效率、商业价值实现还有很大提升空间。数据显示，上海的轨道交通场站上盖物业开发覆盖率仅11.2%，而香港则达50.5%。
如何才能撬动这一市场，并为市民提供一个美好的“垂直城市”？
作为上海体量最大的TOD小区，“天空之城”把房子都盖在地铁上。项目第三期最远的一座住宅，距离地铁站也只有150米远。这是TOD最显著的优势——在规划住宅片区时，让公共交通的使用效率最大化。
与此同时，“天空之城”一改住宅在平面上扩张的传统思路，在纵向上要空间，通过打造“垂直城市”，把生活半径缩小到家门口。小区从下往上分为5个功能区，底层为地铁车辆停车场，地面是地铁车站，9到18米空间是住宅车库、商业办公以及部分住宅。在18米之上还有住宅楼。除了居住区，其它功能区均对外开放，如在小区红线之外建造人行天桥，开辟3条市政道路。目前，“天空之城”模式已向杭州、南昌、成都等城市推广。
虽然目前国内TOD模式尚在探索阶段，但业内人士及专家普遍相信，随着各地TOD项目投入实践，国内也将慢慢研究出适宜中国落地的TOD模式。
