[摘要] “三条红线”出台不到一年，给房地产行业带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去。
“三条红线”出台不到一年，给房地产行业带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去。未来如何调整优化债务结构，也成为了当前环境下的一大重点。
截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合人民币4579亿元，较去年同比下降5％，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为上月的一半。
CRIC监测数据显示，6月房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力较高峰期有所缓解。
从目前来看，超半数房企仍为融资驱动，随着融资环境收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，已成为房企顺利融资且降低融资成本的关键。
我们收集整理了99家典型上市房企债务结构情况，发现99家房企的长短期债务比达2．15，较前两年明显改善，其中短期有息负债24722亿元，相比2019年下降了2％，为历年来首次出现下滑。
总体来看，过半企业2020年债务结构优化，部分企业表现突出，预计未来企业的长短期债务比也将得到进一步优化。
01、短期有息负债首次下跌
CRIC监测数据显示，99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势，尤其是2020年8月，“三条红线”提出后，更是呈现断崖式下跌。
数据显示，2020年末99家房企的总有息债规模为77919亿元，相比2019年仅增长5％，相比2020年上半年末，更是下降1％。
其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15％，两者占比达约61％（2019年该比例为54％）。
可见，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。
图：历年99家房企总有息负债规模及增速情况（亿元）
数据来源：企业业绩报告，CRIC整理
与此同时，不少房企通过借新还旧等方式，积极调整企业债务结构。截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元，较去年同比下降5％，从单月来看，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4．8％，环比下降38．2％。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58．4％，环比上升2．2％；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70％，环比上升75％。
截止2020年末，99家房企的长短期债务比达2．15，较2019年的1．93及2020年中的1．87，均有明显改善；其中短期有息负债24722亿元，相比2019年下降了2％，为历年来首次出现下滑；长期有息负债较2019年上升了9％至53197亿元。
房企通过借新还旧调节自身债务结构，一方面，短期内能有利于达标现金短债比等红线指标，满足政策监管要求。另一方面，更多地利用长期资金，也能使企业的未来决策更加从容。
图：历年99家房企长短债务规模及比例情况（亿元）
数据来源：企业业绩报告，CRIC整理
02、过半企业2020年债务结构优化
从具体房企来看，2020年在99家重点房企中，有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善，其中融创、佳兆业、荣盛等房企，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著。
表：2020年债务结构优化表现突出的重点房企
数据来源：企业业绩报告，CRIC整理
以佳兆业为例，2020年底，佳兆业总有息负债为1214．71亿元，同比增长4％；其中短期有息负债为230．69亿元，同比减少28％；长期有息负债为984．02亿元，同比增长15％；长短期债务比从2019年的2．67大幅提升至4．27。这主要由于期内佳兆业累计发行34亿美元的境外优先票据，且发行期限普遍较长，其中5年期占比44．1％，3年期占比23．5％（含3＋N年的永续债），从而使债务结构得到优化。
图：近两年佳兆业有息债务结构情况
数据来源：企业业绩报告，CRIC整理
03、部分房企加紧降负债或调结构
进入2021年，部分房企继续加大债券赎回和借新还旧力度。据不完全统计，中国恒大、碧桂园、奥园、富力及正荣等都赎回了较大规模的债券。
其中恒大2021年1月以183．52亿港元自有资金提前偿还了2023年到期的161亿港元可转债。6月3日晚间，恒大集团召开了年度战略合作伙伴交流会，董事局主席许家印在会上表示6月底恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下。
中国奥园也于上半年赎回了三笔公募境外优先票据，规模超70亿人民币。正荣上半年以来积极通过以长债置换短债的方式，不断优化债务结构，上半年共赎回三笔优先票据。
图：截至2021年6月16日重点房企债券赎回规模（包括永续债）（亿元）
数据来源：企业业绩报告，CRIC整理
整体来看，由于获取长期负债相比短债，获取难度更大。一般要对借款企业进行详细的信用评估，甚至资产抵押。在当前融资收紧的背景下，并非所有的房企都能够轻松获取到成本较低、期限较长的长期负债。能够做到以新换旧的房企仍然仅占少数。
房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，与此同时，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难。
对于那些债务结构不理想的房企而言，当务之急是积极拓宽融资渠道，多元化融资，持续优化自身的债务结构，增厚企业安全垫，降低融资成本。同时，房地产行业逐渐从金融驱动转变为经营驱动，房企运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，以实现强回款、控投资。
