浮山后新盘大战“第二季”将上演

两周前的端午假期，三天时间楼市却没闲着。 6月12日当天，地处浮山后片区的金茂悦府开盘。据说开盘摇号现场，一下子涌入了五六百人，场面甚是热闹。同样热闹的还有销量，据开发商称，当天摇号共售出380套房源，收获15．18亿元。

上周，距离金茂悦府仅几百米的新盘金地华章也开始邀约客户，开盘日期就在近期。至此，沉寂了几个月的浮山后楼市再次热闹起来，将上演新盘大战“第二季”。作为岛城规模最大的居住区，浮山后不仅迎来规模上的再扩容，房价相比去年也将有所上涨。

历史：从安置房一路逆袭

“我们是2000年前后从仲家洼搬过来的，当年棚户区改造，在这里分的房子。”说这话的是家住浮山后二小区的宋先生，回忆起当时刚搬来的情景，宋先生颇有感慨，“那时候辽阳西路还是条土路，很多人都不愿意要这里的房子，有的几万元就卖掉了。”作为浮山后的第一批居民，宋先生说他们还是充满感激之情。“想当年我家住的是只有8平方米的小屋，儿子上初中了还只能在屋里打吊铺。”上世纪90年代，作为多个棚户区拆迁安置点，浮山后开始进入人们的视线。

拆迁带来了这片区域的第一次成长，然而，浮山后作为旧房改造安置片区的角色并没有延续太久。

随着大量安置房居民迁入，周围商业、交通配套迅速崛起，使得该区域从一开始就有着不错的居住口碑。2008年开始，随着鲁信长春、远洋风景、静湖琅园等新建项目，这里逐渐摆脱了最早“刚需房”的身份。也正是在这个时间，永旺购物中心、齐鲁医院、实验二中等一批民生项目入驻，埠西市场逐步改造完成，浮山后的生活设施逐渐完善。成为交通升级、消费升级、人气大涨的新兴居住区。

2019年，随着保利大国璟、远洋万和城项目开盘，随后远洋万和公馆、华新园东宸府、金地宸悦相继亮相。而且这次不仅仅是规模上的扩大，远洋万和城配套商业项目同步开建，将为浮山后带来更为高端的商业综合体，同时金茂带来了旗下高端楼盘金茂府等，这里已经从最初的拆迁安置区，逐渐变身高端住宅聚集区。

大战：各大房企必争之地

在楼市中有一条百试不爽的定律——“短期看配套、长期看土地”。完善的基础设施建设，让住在浮山后的居民可以享受更为便利的生活，对于开发商来说，成熟的配套设施，更是楼盘大卖的法宝之一。配套之外，再加上浮山后大量土地资源，2019年开始，浮山后迎来了大批房企的快速涌入——从全国级的保利、金地，到本土龙头和达、远洋，外加今年声势浩大入驻西韩的金茂等，形成了一众房企各方势力“割据”的混战格局，甚至还出现了去年的浮山后“八盘大战”的情形。虽然竞争激烈，但新近入场的房企还都保持着不错的去化率，金地宸悦、保利大国璟几乎在不到一年的时间内完成了从开盘到收尾的过程。就连售价在4万元／平方米左右的金茂府，也是持续旺销。

如此成绩也给予了房企巨大的信心。今年5月，浮山后三个全新地块释放，金地、国泰等房企再次出手，加上之前金茂与海尔产城创联手取得的劲松四路以东地块，6月18日，浮山后劲松五路以西，劲松四路以东，规划同德路以北2宗地规划方案公示。根据规划方案共建设15栋楼及配套，其中11栋住宅至此，浮山后片区内加上刚刚开盘的金茂悦府，以及尚未入市金地·华章和国泰项目，浮山后“新F4”凑齐，已经火了一年之久的浮山后将再次进入“短兵相接”的阶段。

前景：定位中端面向改善

尽管房价一直在上涨，但激烈的竞争，还是让价格出现了松动。两周前金茂悦府开盘，3．3万元／平方米的起价，虽说比2019年保利大国璟单价2万多元的价格高出了不少，但依然低于3．5万元／平方米的预期。有业内人士分析，这应该是房企赶在上半年冲量，用价格来换市场的做法。开盘当天释放380套房源，足可以证明市场的接受程度。

不过，对于整个青岛主城区楼市来说，目前市场分化加速，各区各板块特色差异日益突出，大家都在积极寻找自己的定位。以崂山区为代表的楼盘，正在完成向高端化转变；老四方片区虽然一直努力再向上冲击，但就整体市场来看，依然保持着主城区刚需盘的定位。那房价逐步走高的浮山后在楼市中扮演什么角色呢？浮山后片区没有崂山优质的地理位置，所以价格低于崂山区豪宅，但好在浮山后有着完善的配套，可以获得更好的居住体验，再加上不断加强的教育资源，可以说浮山后正朝着“中端改善”的定位靠拢。

对大多数人来说，买房也是逐渐升级的过程，从最早刚需小户型入手，在有了一定的积蓄之后，需要考虑未来孩子入学以及更便利的交通和更方便的生活，中端改善也就成了刚需之后的必然选择，这才为浮山后提供了源源不断的客源。面向未来，浮山后片区的发展似乎已经出现天花板，在同德路以北地块之后，浮山后似乎已很难找到更多的土地资源。

记者观察：浮山后新盘还值得出手吗？

“环境不如浮山前，教育不如老市南，大项目不如高新区西海岸。”人人都说买浮山后看重的是这里成熟的配套，可仔细对比起来，总有人认为“这里没有太多过人之处”。针对浮山后配套的问题，记者昨天专门在周边实地探访了一番。其实，只要开车在这里转一圈就能发现浮山后的优势所在。

先说商业配套，分布周边的永旺、卜蜂莲花、大润发等大型商超，已经完全能满足周边的的购物需求。而且远洋万和城楼下将来也要建设商业综合体。再加上远近闻名的埠西市场，尽管周边居住体量大，人口密集，但也能基本满足日常需求。医疗资源中，齐鲁医院已经发展成为青岛最具规模的综合医院之一，而且二期正在建设。区域边缘的妇女儿童医院作为青岛最专业的妇儿专科医院，更是得到了大家的认可。交通方面，多条公交线路通行方便，地铁四号线穿越整个浮山后片区，区域周边还有地铁三号线。绿化方面，除了浮山，还有浮山香苑和浮山生态园两座大型公园。

如果单说某一方面，浮山后在整个青岛主城区的住宅市场，都不算是最好的，但浮山后好在均衡。然而老市南、西海岸等优势突出但劣势也明显，浮山后几乎找不到“致命”的短板。这恐怕也是浮山后楼市一直受宠的主要原因。

那么，目前浮山后的新盘还值得入手吗？在业内人士看来，去年开始兴起浮山后学区房的概念，其实是补上了教育最后一块短板，从居住角度来说，这里的配套均衡性的确是其他区域没法比的，从居住的舒适性和便利性来说，浮山后新盘当然值得入手。而且最重要的问题还有这里的稀缺性，随着齐鲁医院北侧地块纳入拍地规划，在整个浮山后区域的土地资源几乎绝版。

再来说一点更揪心的，近期浮山后区内6所公立小学几乎同时发布学位预警，如果真的是冲着这里的教育资源来买房，那真的要提醒大家一句，“上车”还得趁早。当然，如今浮山后区域内逼近4万元／平方米的房价，几乎摆脱了“刚需”的标签，对于首次置业的年轻人来说，这里新房的价格也开始不“友好”。若想追求更好的居住体验，还需向东，选择崂山区的豪宅或者准豪宅。