[摘要] 近期，多城不断传出银行按揭额度紧张、房贷利率上调的消息，甚至有市场传言一些银行已暂停了部分城市的二手房贷业务。
近期，多城不断传出银行按揭额度紧张、房贷利率上调的消息，甚至有市场传言一些银行已暂停了部分城市的二手房贷业务。
多城房贷利率走高，二手房“停贷”？
贝壳研究院数据显示，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5．52％，二套利率为5．77％，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
但是，房贷利率上涨，额度紧张状况并非全国性现象。
长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显，而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计，6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。
这与整体市场流动性充裕，且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份，中国贷款市场报价利率（LPR）已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。
放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏，特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20％。
利率提高的同时，不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院统计称，6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
据华夏时报报道，虽然网络上关于“停贷”的热议声鼎沸，但目前并没有城市或者银行发布官方文件，表示对二手房“停贷”。不过据记者调查，广州、惠州、东莞、成都、杭州、郑州、武汉等城市放款速度变慢是事实，也有城市出现“选择性停贷”。
一名郑州市的住房中介表示，郑州市60平以下没有配备燃气的二手住宅目前“停贷”。另外，广州市有国有大行个贷经理开启“劝退”模式，表示该行额度紧张，建议办理二手房贷款的客户去较小的银行。
北京、深圳很“淡定”
“北京的房贷利率一直还挺稳，没怎么涨。”在北京干了多年房产中介的小曹告诉北青报记者。各银行目前的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准，具体来说，目前是首套5．2％，二套房5．7％。某股份行个贷经理称，北京地区的银行房贷利率都是一样的，大家都统一定价，最近很平稳。
中介小曹表示，现在申请房贷不难，银行批贷快，放款周期跟以往差不多，快的一两周就能放款，慢的可能要一两个月。
不过，也有少数中小银行表示，房贷额度今年以来一直比较紧张，这并非因为最近贷款需求大增，主要是因为年初“房地产贷款集中度管理”新政实施的缘故。某股份行北京分行人士称，总行今年就没批按揭贷款的额度。还有一家股份行支行人士称，虽然现在还有一些额度，但所剩不多了，客户申请房贷需要预约排队。
为什么北京的房贷行情如此平稳？中原地产首席分析师张大伟指出，各个城市的房贷情况主要跟楼市表现息息相关。最近，南方很多城市成交量大增，贷款需求大涨，虽然银行并没有刻意控制贷款供应，但相对巨大的需求，额度肯定不够用。而北京以及北方不少地区，楼市成交平稳甚至清淡，贷款需求不多，所以额度不紧张，利率也没涨。张大伟认为，这次南方很多城市房贷额度告急，并不是政策调控的结果，主要是市场原因。
中原地产研究中心最新统计数据显示，今年上半年北京二手房成交住宅套数达到了11万套，创出2016年下半年来的最高点，新建住宅网签成交突破3万套，创出最近8年同期的最高点。
但是，在张大伟看来，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。他认为，北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热。
多名银行业内人士也认为，过去两年，北京房价表现平稳，预期也稳定，房地产调控成效显著。未来，北京地区整体的贷款利率水平仍然会保持平稳态势，进一步收紧的概率并不是非常大。
而深圳在此轮“停贷”潮中也显得十分“淡定”，记者了解到，由于今年以来深圳二手房市场成交量低迷，深圳二手房房贷业务正常，有个贷经理表示，二手房过户后，两到三天就可以放款。
去年7月15日以来，深圳市采取多种方式给楼市降温，特别是今年2月发布的二手房成交参考价格增加了买卖双房的交易成本，这让深圳二手房市场彻底冰冻住。深圳市住建局官网显示，2021年5月深圳市二手房的成交总量为3027套，同比下降64．53％，成交量已经腰斩。另外，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0．1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。
房贷为何紧张？
对于年中房贷紧张的原因，多位业内人士分析称，这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显，主要是因为房地产贷款集中度管理制度下，金融机构需要控制新增房地产贷款额度，以免“踩到”监管红线。所以，银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。
贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多，近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。
房贷管控将常态化
业内专家预计，这种情况不会长期持续。贝壳研究院指出，2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元（人民币，下同），如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6．4万亿元－6．5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此，下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。
李宇嘉表示，未来“房贷荒”一定会缓和的，但“上限指标控制”不会缓和。未来，房贷额度管控、占比管控将是常态化的，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。
