百亿级融资明显增加，房企拿地依然谨慎

12月1日，各大机构纷纷发布11月份房企销售、拿地、融资数据。从机构数据看，深圳新房、二手房销售出现明显好转。北京新房成交额环比放量。融资方面，以保利发展为代表的房企，频发百亿级别融资方案。11月份，房企融资金额放大，融资利率走低。虽然利好不断，房企拿地依然较为谨慎。

成交环比增加

从新房成交量角度看，受供应量增加的影响，不少重点地区11月份新房成交量虽然相比“金九银十”期间有所下滑，但仍位于年内高位。此外，受新入市项目均价提高的影响，部分地区11月份成交总金额整体较高。

以北京为例，中原地产数据显示，2021年11月，北京新建住宅新增供应量达到7335套，网签量为4844套，成交量相比9、10月的5425套和5553套有所下滑。从成交金额看，11月份，成交总金额达到362．81亿元，10月份为325．44亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，9月份，北京新增入市新房项目达到11556套，打破近8年以来最高月度纪录。此后，10月份和11月份新增入市新房项目分别达到4919套和7335套，持续位于高位。

再以深圳为例，深圳中原研究中心数据显示，11月份深圳新房成交环比增长20％。二手住宅成交量突破2000套，相比10月份的1605套，成交明显放量，结束此前七个月连跌态势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，11月份，深圳楼市成交出现了触底反弹的迹象。过去10多年，深圳正常时期月均二手房销售规模是3000套至6000套。预计今年年底和明年第一季度，市场成交将温和回升。

但是，李宇嘉同时提醒，深圳楼市不会迎来趋势反转。参考价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度增加。

房企融资出现好转

值得注意的是，从房企融资角度看，11月以来，部分房企融资出现明显好转。主要体现在，一方面，房企百亿元级别的融资明显增多；另一方面，房企整体融资规模出现放大迹象。此外，房企综合融资利率也出现了一定程度的走低。

百亿级融资方面，以保利发展为例，公司11月30日晚间公告，为提升自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，拟发行规模不超过100亿元，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元（具体根据发行情况确定）。

此前，保利发展11月22日晚间发布的发行公司债券预案显示，本次拟发行的公司债券规模为不超过98亿元（含98亿元）。募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

利率方面，中指研究院数据显示，11月份，房企信用债平均利率为3．8％，相比10月份有所下降。

此前，中信建投证券监测数据显示，10月份，房企境内公司债、短融、中票、定向工具发行利率分别为6．17％、3．40％、3．63％、4．27％，海外债发行利率为10．65％。

融资规模方面，11月份，房地产信用债发行规模为371．4亿元，相比10月份的130．01亿元幅度明显放大。

拿地依然谨慎

从拿地角度看，房企11月份拿地依然处于较低水平。房企月内拿地总额同比、环比双降，拿地金额创年内新低。11月，虽然上海、南京、苏州等多城市集中供地，但是房企对于拿地普遍较为谨慎。

据中指研究院监测，11月份，50家代表房企拿地总额同比下降91．4％，环比下降72．3％，为2021年各月降幅最大，拿地总额创新低。

不过，从大型房企对外透露的土地数据看，房企前期土储较为充足，即便不拿地，现有土地也可以支撑较长时间的新房供应。相比之下，中小型房企土储本身较为有限，新增拿地直接影响下一年短期供应量。

一家小型房企土地拓展项目总监透露，上半年拿的地，下半年就可以入市。下半年拿的地，第二年上半年可以入市。房企要想实现高周转，基本都是这个节奏。对于小型房企来说，下半年不拿地，明年上半年就很难有新项目入市。

来源：中国证券报