[摘要] 2022年已经正式开始，尽管有多项政策利好释放，但元旦假期市场的冷清预示着市场并未出现转机。2022年楼市走势到底如何？在很多业内人士看来，在新一年无论是从政策层面还是开发商所面临的危机，都将持续一段时间，而这也给购房者提供了“上车”的好时机。
轰轰烈烈的2021年已经成为过去式，对于地产市场来说，用一个“高开低走”的词语来形容很恰当。2021上半年的时候楼市开始出现回暖，很多房产投资者都对楼市信心十足，但这种回暖的趋势仅仅持续了半年的时间。2021下半年楼市环境就开始急转直下了，严格的金融政策让开发商压力倍增，为了回笼资金，开发商选择了降价促销。
2022年已经正式开始，尽管有多项政策利好释放，但元旦假期市场的冷清预示着市场并未出现转机。2022年楼市走势到底如何？在很多业内人士看来，在新一年无论是从政策层面还是开发商所面临的危机，都将持续一段时间，而这也给购房者提供了“上车”的好时机。
把握“上车”时机实地考察尤为重要
●锐理数据山东区域顾问部负责人首席分析师周大伟
自2017年限购加码，2018年市场下行至今已经历近四年，叠加疫情影响，当前处于周期性调整尾部阶段，2021年青岛新房商品住宅市场承压下行。根据锐理数据监测，全年网签量约1407万平方米，较2020年小幅下降2．3％，网签均价仍保持温和上扬水平，全年网签均价15045元／平方米，较2020年增长2．5％。整体来看，在“房住不炒”的中心指导方针下，市场运行趋于平稳；从政策层面来看，2021年底信贷端已经有所放松，商贷放款提速，已经基本达到“政策底”。结合以上，预计2022年市场端将在2021年的基础上平稳过渡，市场容量将基本持平于2021年的水平，整体市场价格或持续温和回暖。
从全年分区网签量来看，主城外沿的新城区表现抢眼。根据锐理数据监测，西海岸新区网签399万平方米居于首位，其次为城阳区（含高新区）网签241万平方米，主要由于地铁、干道等基建推进加速，西海岸新区及城阳区（含高新区）同主城区的联动性持续增强，且该类区域具备较低的总价门槛，备受刚需置业者追捧。而主城区当前已成为改善置业的主力区，尤以崂山区最为明显，2021年成交额TOP10项目中，崂山区独占5席。综合来看，位于新城区且交通便利度高、配套相对成熟的，以及位于主城区具备稀缺资源优势且产品力强的两类项目，将愈发受置业者的青睐。随着政策触底，2022年的市场走势整体是趋于乐观的，区域市场的分化或将持续加剧，对于置业者来说2022年是置业“上车”的好时机，而对具体项目的选择还需要置业者擦亮眼睛，抓住机会多到心仪的楼盘实地看一看，或许能收获意外的惊喜。
整体市场修复有望上半年实现止跌
●青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩
2021年全年二手房成交较2020年基本持平，但全年市场前高后低的整体趋势比较明显，其中下半年较上半年成交量环比降幅大约在30％以上，整体市场波动较大；价格方面，根据贝壳研究院观测的二手房价格指数来看，二手房价格在上半年随着成交量的快速上涨出现自2018年限购限售以来的首次反弹，在8月时达到峰值，此后随着市场热度的下降而迅速降温，目前已基本回到2021年2月春节前后的价格水平。
分析具体原因，上半年成交量快速上涨主要由于疫情之后积累的需求爆发，以及传统的周期性变化带来的影响，使得去年3月份成交热度延续了2020年下半年的趋势。但随着多重金融紧缩政策叠加，以及各地政府调控政策频出等因素影响，使得不仅是二手房市场，整体房地产市场都出现了供给受限、信用危机等问题，购房者观望情绪不断蔓延，刚需住房者的成交链条也受到一定影响。
从2021年的整体结果来看，预计2022年市场走势仍旧受政策环境、市场供给以及信贷投放量的影响比较多。去年第四季度以来，中央已多次释放维稳信号，有利于整体市场的修复，从目前青岛二手房的月度成交趋势来看，截至2021年12月，二手房成交量已基本筑底，并开始小幅反弹；青岛目前的信贷额度相对比较充足，部分银行也开始逐步下调首套利率。总体来看，二手房成交量在2022年上半年将逐步恢复，成交价格有望在上半年实现止跌。
后地产时代购房者考究品质与细节
●我爱我家控股集团青岛公司副总经理程东
从2021年的地产市场走势来看，我们已经进入了“后地产时代”。所谓的“后地产时代”是相对于前二十年的地产市场而言。当时大批的刚需购房者开始购置自己的第一套住房。如今二十年过去，这些住房无论是建筑本身还是周边环境，都开始出现品质下降的情况。在“后地产时代”，大批刚需购房者开始向改善型住房过渡。他们要求更大的面积，所以120平方米左右的套三房逐渐成为市场热点；他们还要求更好的居住环境，所以配套齐全、环境更好的小区备受欢迎，甚至停车位的配比这样的居住细节，都可能影响到房子的受欢迎程度。2022年买房时，面积、小区配套环境、停车设施等都是必须要考虑的因素。当然，2021年缓慢下行的房价，也给了改善型购房者一次不错的换房机会。
时间进入2022年，房价是否还会延续去年的市场势头，最终还是要关注部分房地产企业的经营状况。2021年三道红线让很多房企面临空前的资金压力，降价回笼资金，这些行为尽管较多地发生在周边区域的滞销盘，但却成为市场的风向标，对整个市场产生不小的影响。所以，未来房价走势也需要看这部分头部房企是否能平稳“软着陆”。如果他们的危机无法解除，那目前的情况可能在新的一年仍将延续。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏 图片由受访者提供
