[摘要] 2021年，房地产市场呈现由强转弱的格局。上半年，市场成交显著放量。进入下半年，受多重因素影响，市场持续转冷。
中房网讯 （曲涛／文）2021年，房地产市场呈现由强转弱的格局。上半年，市场成交显著放量。进入下半年，受多重因素影响，市场持续转冷。
从房地产企业层面来看，规模房企在销售增速方面出现了罕见的负增长。根据克而瑞研究中心监测，2021年百强房企累计业绩增速持续放缓，累计销售操盘金额较2020年同比降低3．5％。其中，近4成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况，销售规模负增长的企业数量也较2020年有明显提升。
从销售任务完成情况看，也远不及历史同期。根据中房网监测，2021年典型房企销售目标完成率整体超过九成，但这一指标明显低于最近三年104．02％的同期水平。截至2021年末，在监测的55家房企中，超过八成的房地产企业销售未达标，仅10家房企完成了全年销售任务。
典型房企销售目标完成率均值达91．18％
在行业整体去杠杆、市场降温的大背景下，一部分房企风险暴露，金融机构对房地产行业融资保持谨慎，购房者也持观望态度，进而影响了企业的销售节奏。
从典型房企整体销售目标完成率这一指标的变化来看，自2021年10月份开始已经低于最近几年的同期水平，并且这一现象持续到年末。
根据中房网不完全统计，本期纳入已公布2021年销售目标的典型房企数量为55家，结合房地产企业销售数据测算，2021年典型房企销售目标完成率均值为91．18％。
在监测的55家房企中，仅10家房企完成了全年销售任务，其余45家房企均未达标。而2020年同期，完成年度销售任务的企业数量多达37家。在中国房地产的历史上，这种情况并不多见，行业整体转冷态势可见一番。
具体来看，10家完成任务的房企分别是：信达地产、滨江集团、九龙仓、绿城中国、首开股份、大发地产、荣盛发展、越秀地产、金地集团、华润置地。
目标完成率在90％－100％之间的企业数量居多，有18家，分别是：招商蛇口、融信、正荣、龙光地产、宝龙地产、禹洲地产、中梁控股、中国金茂、龙湖集团、融创中国、旭辉控股、中海地产、雅居乐、德信地产、佳兆业、美的置业、保利置业和远洋集团。
包括新城控股、碧桂园、佳源国际、弘阳地产、金地商置、景瑞地产、中骏集团、港龙中国、时代中国、合生创展、银城国际、合景泰富、阳光城、世茂和中国奥园在内的15家企业，目标完成率在80％－90％之间。
目标完成率在70％－80％之间的企业有6家，分别是：中南置地、万科、花样年、新力控股、当代置业和金科。
富力地产、首创置业和华远地产3家房企目标完成率在60％－70％之间；中国恒大、绿地香港和中洲控股3家房企目标完成率不足六成。
规模房企仍存优势，行业进入“剩”者为王时代
市场降温之下，更能够体现出规模房企的营销优势。
另据中房网不完全统计，2021年度销售目标达到或超过千亿元以上水平的房企有36家。
根据销售业绩测算，36家“千亿”级房地产企业2021年的销售目标完成率均值为92．37％，高于本次纳入统计范围的55家企业平均水平1．19个百分点。其余19家销售目标不足“千亿”的房地产企业，其销售目标整体完成率均值为88．94％，低于55家房企平均水平2．24个百分点。
即便是销售目标在3000亿元以上的10家头部房企，其目标完成率均值也达到了90．23％，销售完成情况仍好于一些中小房企。
另外值得注意的是，以往的销售前三强万科、中国恒大和碧桂园的销售完成情况都不太理想。其中，碧桂园的年度销售目标完成率为89．42％；万科虽然自身风控水平较强，但受行业大环境以及销售目标制定过高等因素影响，销售情况不尽理想，目标完成率为79．47％；中国恒大则受自身债务危机影响，销售目标完成情况在头部房企中垫底，仅为59．07％。
回顾过去一年，房地产行业在去杠杆的大背景下，不断有大型房企接连出现违约、暴雷等风险。万科多年前曾喊出的那句“活下去”，如今被不幸言中。
易居企业集团CEO丁祖昱在2021年末的发布上表示，房地产过度金融化是导致今天危机的根本。在其看来，房地产行业已告别“白金时代”，进入“零增长时代”。面对行业大变局，丁祖昱提出“剩”者为王，企业必须改变路径依赖，坚持长期主义。
展望2022年，尽管年初调控政策出现边际宽松的迹象，但大部分房地产企业应该对今年的业绩增长保持谨慎态度。虽然不排除仍有一部分企业会继续调高销售目标，但在行业进一步洗牌重整的态势下，大多数房地产企业的业绩压力仍会较大。
克而瑞研究中心认为，2022年企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3－6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。
