海外置业买房，大家比较关注哪些方面？

作者：美移海外世界
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来源：知乎
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投资者海外购房时，一定要明确买房需求，整体规划战术，科学理性购房。我们盘点一下海外购房时需要重点关注哪些数据：
1、人口变化：在美国，人口数量及变化在相当程度上决定了城市发展规模与速度。人口快速增长将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，总体经济水平也会提高。
2、就业率：地区就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的。就业率高说明地区经济发展好，反之地区经济状况较差。此外，就业率的高低还会直接影响到社会安定性，通常就业率低的城市治安状况也会较差。
3、房价中位数：房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。 一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。
4、租金回报走势：租金回报走势值得关注的数据。如果租金回报开始下跌，但区域中位价还保持不变，说明当地租户可能不愿再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，则可能预示着区域房源减少，或者租房需求上升、租户竞争加大，等等。 
5、外汇汇率：选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。
6、犯罪率：不管是买房自住还是用于出租，选择安全可靠的社区是非常重要的。犯罪率高的社区房屋面临风险大，一不小心就有可能带来很多麻烦。
7、房屋空置率：空置率的走势对于理解出租需求以及市场变化至关重要。按国际惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，房市健康；空置率在10%---20%之间为危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007－2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。
8、市场房源量：当房源供应减少有可能是市场火爆的信号。相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多选择的信号，业主可能将他们的资产套现。
9、房屋待售时间：房屋待售时间可以看做是房产市场的晴雨表。 在热门市场，房屋上市后短时间内就能卖出 。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。
10、卖方折扣：卖方折扣普遍很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。
购房需求不同的人，重点关注的顺序也有所差异。例如，对于想要长线持有海外房产的投资者来说，要重点关注房价中位数、外汇汇率以及犯罪率。对于投资TK物业的人来说，要综合考虑以上各点，并重点关注租金回报以及房价变化。对于买房自住的人来说，要重点关注社区犯罪率、外汇汇率、房价变化以及卖方折扣。