[摘要] 转眼时间轴已步入8月最后一周，楼市传统旺季“金九银十”近在咫尺。在岛城楼市“限购”行情的大背景下，今年“金九银十”楼市的走势更加引人注目。
转眼时间轴已步入8月最后一周，楼市传统旺季“金九银十”近在咫尺。在岛城楼市“限购”行情的大背景下，今年“金九银十”楼市的走势更加引人注目。在“金九银十”来临前夕，记者采访到了多位岛城楼市“大咖”，预判将要到来的楼市旺季行情走势。
观点一：金九银十可期 平稳过渡将是大概率事件
受访人：银丰地产营销总监王继柱
8月市场行情比7月好，整体来说是向好，目前市场比六七月份好很多。今年的市场受政策限制明显，从市场走向来看，金九银十可期，平稳过渡将是大概率事件。
今年住宅市场是非常好的，但对公寓市场来说，客户购房热情是有，但并不明显。从客户方面来说，购房客户经历的多了，心态上趋于成熟，客户自己对未来的市场会有一个预判。今年的公寓市场整体压抑得比较厉害。与住宅相比，公寓价格一直处于倒挂状态，没有出现大涨，加上公寓供应量增加，市场竞争比较激烈。
另外一方面，公寓的租金回报率一直在低位徘徊。这两方面的原因造成公寓的市场上升空间受限。但目前住宅市场新开房源少，公寓相对是一个比较合适的投资通道。公寓同时适合自住、办公、出租这三种用途，非常灵活。与商铺投资相比，公寓投资安全很多。不过公寓投资也有讲究，地段，城市核心区、地铁这都是标配，关键看周边有没有商圈，有没有巨大的人流量。一些性价比高的、老城区的、靠近地铁的、能够保值增值的公寓项目还是非常适合投资的。
观点二：住宅市场或仍稳健 公寓市场区域分化严重
受访人：荣置地市场部总监夏智春
住宅市场依旧受关注度较高，只要有新建房源基本都会被抢购，毕竟刚性居住需求还是楼市的中流砥柱。
公寓市场近期一直不温不火，但也不乏几个不错的案例。例如中铁青岛世界博览城不久前开盘，销售1500套。有置业者，买下一栋楼的公寓，计划用来做酒店。开盘后，现在每天能卖十几二十套。其实项目位置离市区并不近，从主城开车前往也需要一个小时以上时长，保持如此销售热度，也很难细化解释，或许是一种氛围。市区里的公寓盘，如邮轮母港某公寓项目，现在的出租率都很高，投资回报率能达到7-8%，个人出租自己经营的全年平均能达到9%。（上述数据，只代表受访当事人个人观点。）
总体来说，住宅市场积极向上，公寓市场要分区域具体看，商业办公类的比较困难。从主城区和郊区来看的话，胶州和即墨从今年3月份成交开始明显增长，5月份之后，即墨等市场开始发力，蓝色硅谷片区因轻轨开通等利好因素成为区域热点。不过主城外溢仍然需要一个长时间的过程，金九银十尚待进一步验证。
观点三：二手房成交量连续四月下降后 金九银十或将“维稳”
受访人：科威不动产青岛区总经理孙杰
从近期二手房一线行情来看，不少二手房买家进入“观望期”，这是导致二手房成交量连续四个月出现下降的重要原因。但进入8月后，连续3周青岛二手房成交量也出现了小幅回升，市场初露回暖迹象。
特别是市北、黄岛、李沧等市区房源重回人们视线。值得注意的是，时间节点越来越接近“金九银十”，刚需阶层已经渐渐甩掉观望情绪，进入二手房市场，毕竟刚需人群对于居住需求可能有明确的时限。而改善型置业者可能会进行继续观望。
总体来看，“金九银十”青岛二手房市场连续几份月下跌行情可能会中止，但是不会出现猛升反弹趋势，“维稳”或是即将来临的传统旺季的主要行情。
观点四：房贷行情难“松绑” 但房贷业务量或有增加
受访人：市南区某股份制银行信贷负责人
首套房方面，各家银行基本已经取消了优惠折扣，基准利率是当下行情主流。同时，首套房贷执行上浮利率的银行数量近期也在增加。可见岛城房贷行情目前仍有继续“收紧”的趋势，而这样的趋势或将延续到今年年底，在即将到来的“金九银十”也很难出现松绑。
近期人们对于“房贷”话题的关注度有所下降，近两月来银行信贷业务部接到的房贷咨询类电话明显减少。但如果“金九银十”传统旺季氛围促使部分置业者出手置业，选择贷款置业则仍是主流，届时房贷业务量或有所增加。对于首套房刚需置业者来说，不必过度在意房贷执行政策，因为目前4.90%的基准利率，在近10年楼市中，已属于低点。
