[摘要] 在青岛的楼市上，2020年，才是文旅大项目集中兴起的一年。 在今年，我们开始可以真正地看到早期一些文旅大项目开花结果、并对周边板块发展起到带动作用了。
刚刚过去的2019年被视为我国“文旅融合元年”，总理在2019年的政府工作报告中明确提出：“发展壮大旅游产业，是促进形成强大国内市场，持续释放内需潜力的重要举措之一。”在青岛的楼市上，2020年，才是文旅大项目集中兴起的一年。
在今年，我们开始可以真正地看到早期一些文旅大项目开花结果、并对周边板块发展起到带动作用了。比如，位于西海岸新区的东方影都融创乐园，自2018年开园以来持续火爆，已经发展成为山东省内最大的室内乐园；还有位于即墨区老城核心的即墨古城项目，作为青岛历史文化之源，也正逐渐显露出强大的内部生命力，成为当地文化旅游的新引擎。有了珠玉在前，有业内开始表示，2020年将是青岛楼市中，文旅地产的投资元年。
那么，青岛文旅产业的现状如何？什么人在投资这样的项目？这些投资的收益来源如何？记者第一时间采访了青岛比较有代表性的文旅项目和买房客，听听他们给出的答案。
现状：亲子主题公园抢占旅游资源客群
红瓦绿树，碧海蓝天，一直以来，青岛以丰富的旅游资源吸引来自五湖四海的客人，作为一个国内外知名的旅游城市，青岛在文旅融合发展方面有着天然的优势，青岛的文旅产业也正在寻找更大的发展。提及今年市场上知名比较高的文旅大项目，位于胶州市的恒大水世界项目应该算得上是其中一个。
恒大水世界项目沙盘
“项目不仅包括游乐、休闲等世界顶级文旅配套，还有住宅部分，计划今年7月以后开盘，”日前，记者在南京路上的恒大水世界售楼处了解到，恒大水世界项目目前项目正在前期蓄客阶段，项目北区的两块地为住宅楼盘，建面面积从80多平套二房到140平大套三不等，多样的户型和文旅业态吸引了许多购房者的关注。
从前来咨询和投资的意向客户来看，本地人和外地投资者各占一半，他们最关心的问题主要集中在水世界配套的交付时间、一期住宅项目的房价以及住宅的租赁盈利情况。这里的项目相关负责人告诉记者，随着消费升级和中国家长意识的转变，携带孩子出游已经成为了促进父母与孩子交流并从中获得教育和娱乐的最注重要形式之一，亲子主题公园抢占旅游资源客群的势头较为明显。青岛作为全国首屈一指的滨海旅游度假城市，文旅项目在青岛的发展自然成为公司战略布局的重要一翼。
其实，青岛不乏成功的文旅项目，从西海岸新区的享誉全球的东方影都、到古镇文化浓郁的即墨古城，开发商清一色的抢占自然和人文景观，涌现出了一大批海景系、温泉系、古镇系等不同主题的文旅地产项目，并将房地产物业升值，形成了强大的消费吸引力。因此，文旅地产的本质还是离不开旅游。
本地人和外地投资者各占一半
“文旅地产已成为房地产行业的新方向，这种开发模式在国内，尤其是经济发展好的城市，很具有投资价值。”张先生从事建筑工作数十年，因为工作的特殊性，他经常出差在外，有时在外地一待就是两三年。因为常年在不同的城市生活，关注各地房地产发展，投资买房就成为了这些年他积攒下来的爱好，也因为见多识广，眼光精准，在朋友圈里很有影响力。张先生告诉记者，好的文旅地产不仅可以兼顾自住与娱乐，还可以将投资盈利。
恒大青岛北丁字湾项目
与张先生持有同样态度的人不在少数，王芳是青岛本地人，老家是胶州，目前她在一家房企工作，卖房是她的本职工作，对于房地产的升值潜力她有自己的一套衡量标准，她告诉记者，这两年青岛近郊发展势头正猛，这种发展势头甚至延伸到了距离青岛不远的丁字湾等区域，近郊楼市已经逐渐与主城区一体化，尤其是有了地铁和许多大规划大项目的借力，在青岛的近郊区域，靠着大型文旅产业布局买房是挖掘价值洼地的不错选择。
记者走访发现，目前市场上对文旅地产关注度较高的主要是本地人和外地来青岛的投资客，其中，本地人大多以投资为主，重点关注周边配套，人文居住环境等；而外地投资客对房价的关注度是最高的。由此可以看出，文旅地产说到底也是逃脱不了地段和价格这对CP。
业内：投资项目最重要是看融资
文旅地产的运作，很大程度上可以借鉴房地产的经营模式。在中国房产行业盛行的二十多年间，在营销上收获的经验和教训，在文旅地产发展的今天都可以作为宝贵的财富。
业内人士认为，优秀的文旅地产离不开良好的运营，而漫长的开发周期，将使房企的资金链面临着巨大的压力。于是在面临旅游先行还是地产先行这个选择时，很多房企都会放弃追求最大升值空间，而选择地产先行的方法，从而快速回笼资金。
业内人士还表示，文旅地产的盈利来源一是地产销售；二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的，旅游经营聚拢人气、带动地产销售，卖房可以快速回笼资金，然后再投入到文旅项目的开发中。地产业务的利润率高，但间接的价值创造核心还是旅游业务，优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色、独有的产业、服务等，能够很好地带动配套住宅的销售。
投资文旅地产项目需要注意点啥？
那么作为普通购房者，或者是投资者，投资文旅地产项目又需要注意点啥？记者也为此专门请教了业内。
首先，要有文旅项目作为依托，以前不久恒大在青岛北丁字湾布局的世纪文化城项目为例，这是恒大旅游和恒大地产联合拿地，做的是专业的文旅项目，首先品牌响亮，而该项目的主打产品——恒大童世界正落户在项目范围内，据说乐园的规模是上海迪士尼的5倍，有了这样的产品作为根基，未来可以吸引的人气可以想想，这些潜在的游客与人气，是值得投资者重点关注的。
其次，我们需要看项目的融资情况，投资要选择具有良好融资能力的大项目，因为融资能力强的项目能快速形成经营现金流，切实有效地推进其文旅板块规划落地，并能够保证其顺利度过前期培育阶段。近日，有媒体报道，曾经成功打造了欢乐谷等众多文旅品牌的大型央企华侨城集团进驻西海岸，将在小珠山景区建设国际旅游度假区，总投资额预计可达300亿元，虽然该项目还在推进中，但单就资金实力，和开发企业的背景，许多买房客冲着这个央企的亿级大项目已经开始盘算问价了。
三是要注重景区门票的作用，要知道门票是个稳定现金流，也是基础设施融资最重要的一部分，这也是门票经济可以长期坚持下去的原因。最后要看管理团队，如果没有成熟的管理模式，投资者在就很难判断项目的价值，也很难有稳定的预期。
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