上周，崂山重量级新盘佳源华府二期山海印开盘，5．5万元的单价再次引发大家关注。从2019年一期开盘4．5万元／平方米，到现在5．5万元／平方米，成了近期品质楼盘发展的一个缩影。从2019年到现在，品质楼盘量价齐涨，是楼市最热门的市场分类。高端盘频频亮相推新，更重要的是区域不再仅限于市南和崂山，市北、西海岸、即墨都出现了单价4万元以上，总价超过500万元的品质盘。

新盘不断 高端盘全域多点开花

对很多地产从业者来说，很多人习惯把总价超过500万元的房子称为“豪宅”。“现在这样的叫法好像不灵了，因为周边楼盘随便一抓就是500万元以上。”在链家地产远洋风景店，这里的工作人员略带玩笑地告诉记者。的确，记者注意到一组数据，2017年青岛楼市500万元以上的房子销售量小于总量的1％，2018年占比大约在1．8％。那么，眼下又是什么情况？具体占比并没有最新数据公布，但从上半年业绩来看，销售总金额排名前五的楼盘分别是：大云谷金茂府、融创影都学府、银丰玖玺城、海信君澜和中欧国际城。这其中银丰玖玺城和海信君澜售价每平方米都在6万元到7万元区间。大云谷金茂府售价也在4万元左右，户型120平方米起步，也轻松过500万元的门槛。

上半年销量前5名，3个是高端，其销量也与高端新盘上市数量成正比。从2020年开始，高端品质楼盘一改过去不温不火的状态。鲁商蓝岸丽舍、银丰玖玺城、海信君澜、崂山壹号院、佳源华府、青岛印象品，大都在2020年开始入市。这还不算沿海一些的顶级豪宅存量房，例如深蓝中心、海逸天成、海天公馆等，目前青岛在售的高端品质新盘可谓琳琅满目。另外，新盘不仅仅在数量上有突破。地域上，品质高端盘也不再局限于市南和崂山，甚至突破了主城区，向更远的周边区域蔓延。西海岸的灵山湾壹号的别墅项目，每平方米在5．1万元左右，总价轻松突破2000万元。同样在西海岸的鲁信随珠花园，目前还有部分现房，均价也突破了4．2万元。

还有灵山湾龙玺、大溪谷这类别墅项目，也都是标准高端品质盘。此外，北部城区即墨也有部分主打山景、温泉等景观系的低密度新盘在售，房源销售总价多在400万元－1000万元之间。青岛某专业机构业内专家分析称，目前青岛高端新盘已呈现“全域多点开花”的局面，即在每个区市，每个热点板块都有高端新盘出现，这在一定程度上分流了传统高端楼盘板块的购买力，也给予置业者更多的选择。

住宅升级 改善群体也是刚需族

新盘数量增加，同时卖得都还不错，到底是谁在消费“高端品质盘”？记者在链家地产远洋风景店遇到了前来卖房的王先生。“2008年我在浮山后一个新小区买房，当初价格不到8000元／平方米，总价不到110万元。现在看看房子和小区都有点老了，房子没电梯，明年想把父母接来同住，就想换套房。”中介预估，王先生这套140平的房子如今的售价应该在450万元左右。王先生说，他看好的新盘位于崂山，面积差不多但总价要590万元。“多出这140多万元，我能拿出80万元，剩下的60万元就贷款，生活基本不受影响。”

那么，为什么多掏140万元换一套面积差不多的房子呢？王先生解释，除了电梯之外，“老小区住着不太舒服，我们家窗户已经开始漏雨，还有隔音、保温等都和新房子没法比，而且物业、景观都跟不上。”另外王先生还告诉记者，他也关注过这几年房价的走势，超过15年的老小区价格上涨速度会很慢，而且有的甚至价格还会跌，远不如新小区和次新小区价格上涨空间大。“别看现在多掏了140万元，从资产配置的角度出发，未来新房升值会把这笔钱挣回来。”

从王先生的买房需求不难看出，改善置业正成为高端品质盘的主要消费群。有业内人士表示，从2016年开始，改善置业就成为青岛楼市的主要购买力，目前和首套房置业需求大有平分秋色之势，尤其在市区改善置业大有超过首套房的趋势。而且改善置业也是“刚需”，与购买首套房的年轻刚需置业群体一样，买房后都是用于自住。有了首套住宅托底，就算是超过500万元的品质盘，也并非高不可攀。

除此之外，市民的住房消费观念也在悄悄发生变化，链家地产远洋风景店孙鹏告诉记者，退回10年前，没有电梯的多层更受购房者青睐，原因是公摊面积小，更划算。可现在电梯这样的基本“享受”配置成了必需品。更别说现在很多品质楼盘讲究园林设计，还配置会客区、健身房等高端配置。这也让改善置业者选择更为“挑剔”，除了选择比现有住房更大面积、更多功能的户型外，还会对小区绿化环境、周边配套、物业管理等都有更高要求。多数置业者，会把购买首套房后“不够满意”的要素，选择在选择二套改善置业时“弥补遗憾”。价格高但品质好的高端品质盘，也就更有市场。

分析 同是品质盘卖点大不同

科技型：时间退回20年，那时候人们对房子的认识仅仅是一个空间。随着竞争加剧，地产商都在把房子当作“产品”来打造，大量科技因素被运用到住宅中。以2020年热盘大云谷金茂府为例，作为金茂系最高端的住宅产品，其最抓人眼球的是恒温恒湿系统，通过埋在墙里的细小管路，可以调节室内温度，这样就不用安装空调和暖气。新风系统更可以让室内空气保持新鲜，还能调节湿度。也正是凭借这些配置，当浮山后片区新房价位普遍在3万元左右时，金茂府才能轻松达到4万元／平方米的价位。

景观型：这个自然不用多说，市南和崂山很多高端盘都是凭借景观优势。例如海信君澜，位于东海路，拥有无敌海景是最好的价格支撑。银丰玖玺城与石老人海水浴场也是一路之隔，同样得益于景观优势。更重要的是，这里不仅有景观优势，周边配套也相对完善。而在西海岸，景观因素更是高端盘必备条件。灵山湾壹号的别墅项目，由于这里是深入海中的半岛，甚至能270度看海，但相比市区的品质盘，这里的配套设施还有待完善。

功能型：去年开始曾经作为安置房项目的浮山后迎来一波大涨行情，类似于远洋万和公馆、金地宸悦等楼盘价格也是突破3．5万元／平方米，直奔4万元的整数关口。海边的房子卖“景观”，但这里的小区有更为重要的资源——学区。和东海路周边缺乏优质的教育资源不同，浮山后如今集合了二实验、65中等，为孩子选一套学区房，成了很多家长更看重的“改善”项目。具备某项特殊功能，也成为进军品质高端品质住宅的潜质之一。

链接 买高端盘保值吗

买的时候比普通盘付出更多，那未来有无价格下跌风险？对此记者采访了多位业内人士，几乎没人能给出准确判断。但有业内人士人认为，高端盘特别是很多拥有自然景观的高端盘，由于景观资源的稀缺性，反而未来抗风险能力更强。而且现在新建高端盘也注重小区内配置，物业服务也更完善，这些都是未来房子升值的重要保障。

但需要提醒的是，高端盘总价较高，普遍都在500万元以上，很多别墅项目都要超过1000万元，这样就会让流通性变差。采访中有中介工作人员告诉记者，他们门店曾经在2018年接待过一位高端楼盘的持有者，总价1200万元的一套房子，直到今年上半年才成交。

业内人士建议，如果有改善自住的需求，同时有经济能力，自然是早买早享受。但如果是想投资，必须要考虑高端盘流动性差的问题。如果未来想转卖套现，可能遭遇“有价无市”的尴尬。如果想急售，那不好意思，只有降价甩卖。

本版撰稿观海新闻／青岛早报记者刘鹏图为本报资料图片