[摘要] 初冬的青岛，伴随着大风和降温的来临，人们感受到了冷空气的威力。一如下半年的青岛楼市，新房和二手房市场都迎来了不同程度的降温。
初冬的青岛，伴随着大风和降温的来临，人们感受到了冷空气的威力。一如当下的青岛楼市，新房和二手房市场都迎来了不同程度的“寒意”。
11月青岛二手住宅同比降6成 市场观望情绪浓厚
在刚刚过去的11月，青岛新房成交10607套，二手房成交4163套，其中新建住宅成交8906套，二手住宅仅成交2115套，同比去年11月分别下跌了27.02%和62.15%。
2020.11-2021.11青岛新建住宅成交量走势图
2020.11-2021.11青岛二手房成交量走势图
反观被疫情影响成交量的2020年，虽然受到客观原因新房和二手房成交出现了重创，但市场很快就恢复到正常水平，一路走高，甚至在年末出现翘尾。但上升的势头却并没有一路延续，而是从今年年中开始，成交量逐渐走低。
分析楼市成交量下跌的原因，岛城业内人士认为是市场周期性结果，与当下的经济形势、政策形势等密切相关。尤其是伴随着全国多地“限跌令”的到来以及频繁出现的房企破产，在这种经济形势和市场环境之下，购房者的观望情绪基本形成，买涨不买跌的心理则又加速了市场的低迷。虽然央行决定将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，这也就意味着房企资金压力将会得到缓解。但业内人士分析认为，市场恢复仍需要时间，房企也将继续分化。
二手房房贷收紧 连锁反应导致新房成交量下滑
从成交数据上来看，青岛楼市成交量逐渐走低，几乎进入“冷冻”状态，这在市场端也有淋漓尽致的体现。
记者在多家新盘售楼处现场发现，现场听置业顾问介绍楼盘的人群中，除了有意向购房的置业者之外，更多的则是中介门店的销售人员。
一位从业多年的品牌中介门店经理人向记者坦言，二手房现在比较难卖，其中一个重要的原因是银行房贷政策的收紧，二手房比较难贷款。如果银行不给买家贷款，除了跟亲戚朋友借，恐怕也很难有其他办法了。因此这也就直接影响了买家、卖家和房产中介三方的利益，导致了二手房成交量的下滑。而对于有“卖一买一”需求的刚改置业者来说，二手房的成交受阻，又导致了新房置业计划的搁置，间接又影响了新房市场的成交。
而除了房贷收紧导致的一系列新房和二手房成交量下滑的原因之外，二手房中介纷纷投入到新房代销也削弱了一部分二手房的成交。一位品牌中介门店经理人告诉记者，他们一般在简单了解客户的需求之后，会尽力推销代理的新盘。原因是现在的二手房市场不如新房，新房更容易成交，并且新房的佣金一般也比二手房高不少。
有房企开启降价“自救”模式 楼市面临新一轮洗牌
虽然中介也将精力投入到新房市场，但不尽如人意的是，今年的新房市场并没有给人带来惊喜，反而自年中开始进入下行阶段。尤其是开发商在下半年开启“降价促销”的销售策略之后，市场“买涨不买跌”的“观望”情绪更加浓厚。
纵观青岛市场，早就有一些房企通过推特价房、垫首付、送精装修等方式，选择了“促销”暗降。比如以禹州朗庭府为代表的一些楼盘，虽然对外口径是“工抵房”，决口不提降价，但此番操作还是引发了一场沸沸扬扬的楼市维权，并最终被官方叫停。
那么房企明知道“降价”会遭到来自业主、同行以及地方政府的三重压力，为何还会铤而走险“降价促销”呢？业内分析称，2020年年末出台的房地产融资监管新规明确规定了房地产开发的“三道红线”， 要求控制房地产企业有息债务增长。开发商负债率受到了限制，意味着不可能通过“新贷换旧贷”的方式来运营房企，需要增加变现降低自己的负债率。在这样的趋势下，许多自身能力比较薄弱的房企只能通过降价销售的方式来进行“自救”。如果自救不成功，就只能破产。要知道，仅在最近5年，全国就有近2700家开发商宣布破产。房企正式进入“淘汰赛”， 未来能够留下来的必然是有实力有保障的开发商。楼市正在面临着新一轮的行业大洗牌。
在这样的大背景之下，开发商们也减缓了拿证推新的速度。12月青岛新房市场仅有21盘计划推新或首开。买卖双方的“观望”态度，促成了如今青岛新房成交呈下降的走势。
楼市周期性下行 选房更应注重开发商资质和信誉
那么楼市处于下行时期，购房者还能购房吗？业内人士认为，市场下行是市场周期性结果，在低谷时期反而是更容易淘到心仪的好房的。购房者不仅可以有更多选择的空间，还可尽享折扣红利。但业内同时提醒购房者，购房时应关注开发企业的资质和信誉。毕竟楼盘开发商或是中介是否靠谱，将决定着楼盘品质是否真正宜居，甚至决定着房子未来的升值空间。
如何判断所购买项目的开发企业及其资质和信誉呢？对于普通消费者来说，可以从开发商以往的业绩、项目总开发量和开工量、市场占有率，以及工程进度情况来判断。尤其是国企、央企等一些资金实力雄厚的大型房企。比如中冶、绿城、青岛地铁、鑫江、青特等房企在青岛本地的口碑以及开发项目的质量还是比较有保障的。
对于一些盲目高杠杆、造血能力不足的房企，或者经常被投诉、频登官方黑榜的项目（相关阅读：买房请注意！青岛官方通报！这9家企业限期整改），比如禹州朗庭府、中骏丽景府、金科集美时光、中南紫云集等，购房者购房时还是需要睁大眼睛的，不可盲目！
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