[摘要] 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前,岛城多家银行首套房房贷利率已调整至4.4%,当下是买房好时机吗?

5月15日下午,央行、银保监会又放大招了。

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

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个人首套住房商贷利率下限调整

青岛多家银行房贷利率降至4.4%

怎么理解这个政策?2011年4月20日最新公布的五年期以上LPR为4.6%,过去全国层面的首套房贷款利率下限是不低于4.6%,按照5月15日出台的新政策,此次通知后,下调20个基点,首套房贷款利率最低可降至4.4%。

对于购房者来说,到底能省下多少钱呢?以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款估算,若房贷利率为4.6%,则每月月供约5126.44元,利息总额为84.55万元。下调至4.4%后,每月月供约5007.61元,利息总额为80.27万元,总利息节省4万多元。

那么,青岛各银行跟进程度如何呢?据笔者调查发现,目前,岛城多家银行首套房房贷利率已调整至4.4%,交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、恒丰银行均表示最低可做到4.4%,其它银行或将陆续跟进;各银行二套房主流房贷利率基本仍为5.2%,有个别新盘售楼处表示二套房可做到4.8%。

银行

首套房贷利率

二套房贷利率

交通银行 4.4% 5.2%
工商银行 4.4% 5.2%
建设银行 4.4% 5.2%
农业银行 4.4% 5.2%
恒丰银行 4.4% 5.2%
北京银行 4.85% 5.2%

(统计日期截至2022.5.18,具体贷款利率以各大银行为准)

自今年1月份5年期LPR调整为4.6%后,房贷利率不断下行,岛城首套房主流房贷利率由5.45%调整到5.35%、5.3%、5.2%直至当下的4.4%,二套房主流房贷利率由5.75%调整为5.65%、5.6%、5.4%直至5.2%。据统计,2017年中房贷利率开始上浮,目前,首套房主流房贷利率已低至4.4%,这样的利率水平可以说是近5年新低。

但不排除仍有一定幅度的折扣空间。一家商业银行工作人员告诉笔者,“说不准,感觉新一轮救市要开始了”。

房贷利率下调对市场影响如何?

市场:看房人群数量并未明显增加

此次央行、银保监会政策的出台和房贷利率的持续下调,随即引发市场广泛议论,涉及人群主要分两派:一是在这之前已购房的存量房贷客户,该政策的出台和房贷利率下调只涉及新增贷款,已购房存量房贷客户所需还贷金额并不受影响。因此,不少已购房置业者纷纷感慨:房子买早了。

不过,5月20日即将迎来新一轮LPR报价,中信证券、中金公司、光大证券、海通证券等券商机构研报均指出,货币政策有望通过存量和增量政策工具,加快引导LPR报价利率下行,存量房贷客户的贷款利率也有望在重定价日跟随下降。

二是目前尚未购房的首套房刚需置业者,无疑是本次房贷利率的主要受益者。房贷利率下限的调整让他们看到了岛城房贷利率进一步下调可能性,但被问及是否会因此出手买房,仍有不少意向购房者表示会继续观望,“还是会希望有更低的利率和优惠政策出现”。

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在青岛新闻网房产所进行的一项问卷调查中,60%以上的网友认为利率下调并不会影响到自身的买房计划,市场观望情绪依旧浓厚。一是受疫情的影响,市民出于对自身未来还贷能力的担忧而不敢轻易买房;二是当前经济环境下“现金为王”的观念更加强烈,许多购房者认为把钱放在房子上并不稳妥;三是受买涨不买跌心态的驱使,购房者仍担心市场房价及房贷利率会继续下降,“等到楼市彻底放松、有明显回暖信号的时候再出手也不迟”。

李沧区楼山春晓销售经理宋玉兰表示,目前售楼处客流量并没有明显增加,5月份房贷利率的频繁下降虽然对市场有一定的撬动作用,但单一政策的实质性影响并不大,尤其是对于主城区购房者来说,疫情的影响和限购政策的约束,他们对楼市政策的敏感度大大降低,想要调动市民的购房积极性,还是需要利率调整结合放开限购等此类“组合拳”的强力出击。

城阳区天泰城爱家赢房屋中介门店店长李晓亮也坦言,对于当下二手房市场来说,虽然不少房东为求成交已降低房价,但看房的客户仍不多,“市场反应不大,很多购房者还是认为钱放在手里更有底气,不过预计近期刚需看房量会有所增加。”

当下是买房好时机吗?

业内人士:刚需购房者可出手 投资客需谨慎

从市场数据来看,根据青岛网上房地产数据统计,上周(2022.5.9-2022.5.15)青岛新房共成交2650套,环比前一周上涨25.7%;二手房上周共交易了1216套,环比前一周上涨了108%。虽上涨幅度明显,但更多是由于前一周“五一”小长假对市场成交的影响,因为该成交数据与“五一”小长假前一周(2022.4.25-2022.5.1,新房成交2727套、二手房成交1119套)相比并无太大波动。

当然,自5月18日各大银行首套房房贷利率调整至4.4%后,还需继续期待新一周市场的表现。

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政策利好不断推动下,不少网友也发出疑问:当下是买房好时机吗?

岛城楼市分析专家、塘鹅租售山东渠策负责人张斌认为,继今年年初以来房贷利明显下调,加之近期针对首套房购房者又推出了不同程度的利率优惠,不难看出金融层面对于房地产的扶持态势,短期内房贷利率多次下调,从某种程度上降低了市民的购房成本,对于楼市的促进作用不容忽视。

张斌说,随着各项政策利好的落地,受疫情的影响的楼市小阳春“金三银四”或会延后至五、六月份,从各项数据来看,当下楼市也正走出一个触底反弹、逐步回温的态势,下半年的楼市热度将明显高于上半年,因此,对于刚需以及改善购房者,可以抓住这一时机择机买房,但对于投资购房者来说,在房住不炒的大基调以及后期房产交易环节的各种限制来看,投资房产还是需要谨慎。

楼市分析专家张则涛则表示,从2018年至今,青岛楼市经历了连续波动性的下跌,目前已经处于超跌的状态,尤其是在大部分购房者看重风险、热情不高的时候,恰恰是楼市跌到底的表现,此时房价更为优惠,正是适合入手买房的时机。尤其是对于刚需购房者来说,如今政策的利好部分仅是针对首套房购房者的定向放松,不排除接下来地方楼市对改善购房者进一步放开,市场热度升温随即形成新一轮的楼市周期,而当下“由冷转热”之时则是刚需购房的窗口期。

同时,张则涛也建议,刚需购房者不同于改善或是投资型购房者,他们买房更多出于当下自住的需求,因此房源的选择要考虑是否与工作地点相匹配,尽量选择地铁及地铁规划周边的房源,从而降低日常通勤成本;房企的选择尽量考虑国企及本土稳健型房企,避免后期暴雷引发的负面影响;追求一步到位的刚需购房者,则要把未来子女的教育问题也考虑在内,因此房源周边的教育配套同样需要重点关注。

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