[摘要] 继5月份楼市密集释放利好政策后,6月份,市场再迎重磅“组合拳”。西海岸新区、城阳相继放宽商办用房落户条件;随后,西海岸、城阳和高新区陆续官宣全面取消住房限购政策,同时,将崂山区王哥庄街道调出限购区域。与此同时,优化非本市户籍居民家庭购房条件,支持改善性住房需求。对此,市场反应如何呢?

近期的楼市可谓利好频传。

半个月前,央行于5月15日调整首套房贷款利率不低于市场报价减20个基点,按照当时的LPR报价房贷利率最低可做到4.4%。紧接着,5月20日,5年期以上LPR超预期下调至4.45%,下降15个基点。双重影响下,青岛个人住房贷款利率已下降至4.25%,二套房5.05%,创下近七年来的最低点。

在“双降”之后,青岛再出台利好政策。5月23日,青岛市住房公积金管理中心发布三条,公积金申请门槛从连续缴存12个月缩短为连续缴存6个月;房龄+贷款年限≤30改为50;取消房龄与首付成数的关系,再为楼市尤其是二手房市场注入一针“强心剂”。

从降利率到LPR调整,再叠加公积金新政的出台,虽然力度很大,但说起来,这些都是青岛楼市普遍意义上的调整。在5月份笔者采访某位业内人士时,也得到过这样的答复:想要调动市民的购房积极性,还需要利率调整结合放开限购等此类“组合拳”的强力出击。

青岛楼市迎来更强力“组合拳”

两区放宽商办用房落户、多区取消限购

没有让大家失望的是,6月初短短3天的时间,青岛楼市便迎来了更具针对性的政策利好。首先,自2022年6月1日起,青岛西海岸新区放宽了商办用房落户条件;6月2日起,城阳区放宽商办用房户口准入条件,有效期均截止至2023年5月31日。

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在人们还未来得及细细消化这一政策时,6月3日端午节假期第一天,市场便被更为重磅的消息所刷新:从凌晨开始,西海岸、城阳和高新区陆续发布消息,全面取消住房限购政策;夜间,青岛住房限购区域范围再度调整,新增崂山区王哥庄街道为非限购区域,与此同时,优化非本市户籍居民家庭购房条件,支持改善性住房需求,在中心城区范围内出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年内再购买1套住房……

也就是说,岛城楼市与购房者所期待的“强力组合拳”,终于来了。

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6月份所出台的放宽商办用房落户条件和放宽限购区域两大新政,不仅针对于去化难度更大的商办用房、去化周期更长的西海岸、城阳区和高新区等非中心城区,更有针对于有换房需求的改善客户、新刚需以及有在青买房需求的外地人等不同类型购房群体,可谓更有针对性的精细化调控。

商办用房落户仍有局限性

业内提醒购买公寓还需谨慎

我们先来说一下西海岸、城阳两地的商办用房落户政策。其实,早在去年6月份,胶州市便出台新政,商业网点、公寓皆可落户。在这之前,作为面积小、总价低、可满足购房者低门槛买房的一种住房产品,公寓却以商业产权、无法落户等弊端常被市场诟病,因此,在胶州放开公寓落户限制后,短期内引发了市场不小的关注,但随即便趋于平静。据卓易数据统计,去年7月份,胶州公寓市场成交量一度达到99套,较6月份翻了一倍,销售总金额达到8110万元,为去年月度销售金额最高点,随后便大幅回落,与上半年市场表现相差无几。

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胶州市公寓新房成交数据(来源:卓易数据)

那么,此次西海岸、城阳放开商办用房落户后影响如何呢?业内人士表示,较胶州市场影响预期会更大。首先,较之更为远郊的胶州来说,西海岸、城阳作为重要的市区外溢区域,市场对于公寓市场的需求量更大;尤其是对于拥有海景资源的西海岸片区,沿海一线的海景公寓具备更强的投资属性,如今叠加落户利好后,投资价值进一步得以提升。

但对于单纯有落户需求的购房者来说,业内人士也表示,购买公寓仍不是最优解。第一,公寓虽然可以落户,但落的是集体户,想要通过购买公寓去落户,成本代价还是非常大的;第二,公寓在青岛学区划分时为第三类,尤其是对于优质学区来说,第一类、第二类生源便已经满额,第三类基本就没有资格了;第三,两地商办用房落户政策有效期仅为一年,一年后的不确定性仍然存在。

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西海岸海景公寓占据着一定市场份额

对此,城阳区玛雅房屋某中介人员也表示,公寓放开落户后市场反应较为一般,尤其是冲着子女上学而落户的购房者来说,公寓产品在落户和入学方面还是有不少的限制。目前市场的观望情绪依然存在,“资金有限的购房者上车还是比较困难,买涨不买跌的心态让不少人购房更加谨慎”。

市场:有一定程度的积极影响

仍期待更多利好政策的释放

其实,从市场数据成交来看,自5月份楼市利好政策密集出台后,“红五月”新房市场较“金三银四”已经有了一丝回涨的迹象。根据青岛网上房地产公布的数据统计,2022年5月青岛新房总计成交12904套,环比4月份(8387套)上涨了53.86%,同比去年5月份(2021年5月青岛新房成交共计13594套)下降了5.1%。

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2021.5-2022.5青岛新房成交走势图

6月新政的出台,传导到市场成交仍需要一定时间。“但当下市场上看房的置业者明显增多,”资深经纪人、理强地产总经理李强告诉笔者,楼市“组合拳”下,看房的人多了,买房和换房的也多了,“新政对于市场还是有一定影响的。”

岛城楼市分析专家、塘鹅租售山东渠策负责人张斌也认为,从市场现状来分析,目前青岛的楼市虽然供仍大于求,但可以肯定的是此次限购取消会加速楼市回暖,预计6月青岛市场会继续升温。

张斌坦言,从全国范围来看,青岛楼市政策始终比较稳健,此次限购取消也只是达到了全国平均水平。实际上,青岛的黄岛区和城阳区本身的购房门槛相对较低,其中,城阳区的购房需求已经在之前的共有产权政策中得到了释放。对于刚需客户来说,政策可能会一定程度加快他们的置业节奏,并刺激到正在观望的改善客户,实现楼市稳中有涨;但对于投资者来说并不会有太大影响,因为这部分购房者很多仍在解套之中,未来房住不炒仍然是楼市的主基调。

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另一方面,楼市密集的调控,也让市场继续期待有更多利好政策的释放。城阳地铁现房楼盘鑫江花漾里工作人员表示,区域限购取消后,售楼处到访量明显提升,但在认购量上还没有显现出来。“限购的取消无论是对于房企还是购房者来说都是利好,但还是期待有更进一步量级的“组合拳”,包括首付两成的落地和银行政策方面,这些才是能真正刺激市场成交的推动力。”

此外,笔者也随机调查了一部分有购房打算的置业者。正在看房的陈先生便告诉笔者,近期楼市的密集调控,对于即将买房的群体来说降低了不少成本,但陈先生也认为,在当前的经济形势下,后续楼市应该还会有新的调整,“比如说降低税费”。

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