[摘要] 限售松绑新政已经落地近一个月,青岛二手房市场表现如何?

一个月前,青岛限售政策松绑得到官方确认:新房网签满5年即可上市交易,二手房拿证满2年即可上市交易。

此政策发布不久,市场上就已经有房东迫不及待降价以期尽快成交。业内人士认为,政策刺激之下,许多之前还在限售的次新房房源将可以入市了,今年下半年岛城二手房上市量将会在短时间内上升。 新政对二手房的刺激作用还是较为明显的。

那么至今限售松绑新政已经落地近一个月,青岛二手房市场表现如何?

数据:淡季到来青岛二手房成交仅微降 

每年的7、8月份都是楼市的成交淡季,今年也不例外。

刚刚过去的7月份,青岛二手房成交行情出现了小幅“降温”!据青岛网上房地产数据统计,2022年7月青岛二手房共计成交二手房5669套,环比6月(二手房共交易5989套)下降了5.35%,同比2021年7月下滑10.3%。

虽然二手房成交量微降,但与新房市场的明显走低相比,二手房的降温仅仅只是季节性的波动。

据悉,2022年7月青岛新房成交共计11190套,环比6月份(39219套)下降71.5%,成交量跌幅明显。8月首周,青岛新房共成交2067套,环比前一周,也就是7月最后一周下降31%;二手房共交易了1213套,环比前一周下降7.3%。

整体来看,目前二手房与新房相比还是较为平稳的。那么为何会出现这种情况呢?

市场:市区有二手房降价20万求成交

市民张女士刚刚购买了一套位于丹山版块的二手房,成交价110万。说起这套房子,张女士抑制不住内心的满意。

张女士称,从去年开始就一直在看二手房,不买新房的原因是二手房可以即买即住,与期房相比可省却一大笔租房的钱。另外让自己决定尽快出手的原因是,这套房子与去年相比降了8万,并且还是带装修的,价格合适就立即出手了。

记者调查了解到,上个月限售松绑之后,确实有不少房东开始降价求成交。市区一位从业多年的中介经纪人告诉记者,目前市区有不少二手房降价幅度最高可达到10-20万元,近郊版块的二手房降价幅度也在5-10万元左右。

该中介经纪人称,目前岛城二手房的成交周期呈现出冷热不均的情况。整体来看市区的二手房成交周期要短于即墨、胶州等近郊版块。热点片区如浮山后、李沧商圈等版块的房源最快挂牌一个月左右就能成交。而有些版块挂牌一两年无人问津也是常有的事。如果挂牌时间较长不成交,中介就会劝房东降价。而有些着急卖房的房东也会主动降价求成交。目前来看,二手房市场捡漏的机会比较多,尤其是一些次新房,不仅性价比高,而且带装修可以直接入住,因此也会影响一部分新房的成交量。

调查:浮山后|敦化路|福州北路片区二手房较热

那么目前青岛市区有哪些较热的二手房成交版块,造成部分版块成交预冷的原因又有哪些呢?

来自青岛网上房地产发布的最新统计数据显示,2022年7月青岛二手房热点关注区域榜单前三位,是市北浮山后片区、敦化路片区和福州北路片区,基本上是上半年的热点区域的延续。

业内人士分析称,这些二手房热门成交版块与供应量较大有关,同时周边的交通、学区、医院等配套成熟,房龄不算太老,并且价格比同区域新房要低一些。而浮山后版块的二手房受关注,则与学区有关。

位于浮山后版块的一家中交门店经纪人称,目前浮山后版块的二手房成交量在整个青岛二手房市场来看是比较不错的,原因是浮山后版块目前在售新房较少,相比市区更加繁华却有些拥堵的台东商圈、敦化路等区域,浮山后版块的小区更加宜居,因此二手房成交就成为了目前该版块的楼市交易重点。不过与前几个月相比,最近一个月的成交量有所降低,原因是学区房的落户时间节点已经过去。目前成交的房源是一些性价比较高的房源。价格普遍在25000-33000元/㎡上下,与新房相比价格差别不算太大。

不过市区的二手房也并不是所有的房源热度都高,该门店经纪人称,哪怕是一些热点版块,也会出现一些比较冷门的房源,尤其是一些“老破小”,如果没有学区的加持,依旧很难出手。这些房源的出手难又会间接影响一部分有“卖一买一”需求的置业者,从而间接影响新房市场的成交量。

近郊:部分版块同类房源众多、同质化严重成交遇冷

与市区二手房相比,近郊版块的二手房成交就没有那么乐观了。西海岸是青岛新房和二手房市场的成交大户,但热点片区的二手房成交量却并没有令人惊喜。市民薛先生2022年年初时想出售自己名下位于安子片区的一套二手房,如今半年多过去仍然无人问津,目前他已经转售为租了。


西海岸安子片区实拍

据悉,安子片区曾经是西海岸的新房热点成交片区,这里如今经过近十年的开发,在售新房较少,与市区二手房成交较为火热的浮山后一样,目前二手房是该版块楼市的交易重点。然而这里却因为同类房源众多、同质化严重的状况,导致二手房成交遇冷。

记者在某二手房网站搜索发现,位于安子片区的山海湾小区二手房在售房源数量为391套,周边小区如凤凰城、怡和嘉园等小区的二手房房源在售数量也均在200套以上。

而除了西海岸之外,即墨的蓝谷片区、胶州的上合片区等版块面临着同样的尴尬境遇,二手房成交情况不容乐观。

业内:二手房区域差异明显 配套价格是支撑

那么业内如何看待如今二手房冷热不均的现象?预计下半年的二手房成交又会有何变化?

中房智库特聘专家张斌认为,目前青岛楼市二手房经历了近一年的低迷,率先调整到位,体现出较高的性价比。不少置换改善客户尽快出手原有房产,相对优惠的价格和准确出售意向,有利于短期成交。目前房住不炒仍是主导思想,投资受到打压多集中于郊区新房。二手房的成交主力在主城区,受影响比较小,部分配套成熟的优质版块还出现逆势上涨。

预计下半年二手房仍会震荡向上,成交量逐步恢复,价格稳中有升,但是区域差异依旧明显,成熟区域和优质配套是价格支撑。房龄较新的品质小区更受青睐,而“老破小”除非有学区等加持,则会面临尴尬境地。

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