[摘要] 当前市场状况之下，购房者应该如何抉择？
伴随着央行LPR的又一次下调，2022年的“金九”就此拉大大幕。
回顾过去的几个月，青岛楼市在经历了“疯狂”的6月之后，7、8月份归于沉寂。眼下随着下半年楼市传统旺季的来临，置业者们心中充满疑惑：现在是买房好时机吗？当前的市场状况之下，购房者又该如何抉择？
数据：刺激过后 金九楼市成交进入缓慢恢复期
上半年以来，青岛推出了多项促进房地产行业发展的楼市新政，包含“降息”、“解除限购”、“公积金新政”、“商办用房落户条件”等，旨在提升市场活跃度。
2021.8-2022.8青岛新房成交走势图
政策的不断释放，对楼市的刺激作用立竿见影地反应在了市场端。根据青岛网上房地产数据统计显示，2022年6月青岛楼市新房成交量39219套，环比政策发布之前的5月（12904套）成交量上涨了204%。但在接下来的7、8月，新房成交量并未延续6月的势头，而是迅速回落到“1万套”上下，与去年下半年以来的状态相当。
9月首周青岛各区新房成交量
好在进入到金九之后，新房市场还是出现了一定的回升。根据青岛网上房地产发布的数据显示，9月首周（2022.8.29-2022.9.4）青岛全市新房共计成交2688套，其中新建商品住宅共计成交2361套，环比前一周（2145套）上涨了10.1%。
业内人士分析认为，目前青岛楼市处于一个成交量的缓慢恢复期，在“房住不炒”理念日益深入人心的当下，“稳定”正在成为楼市的主旋律。
市场：低起价，低首付！置业门槛开始降低
“金九”在低调中开局，青岛的大部分开发商也并未在这个时间节点有更多的营销及推盘计划，但是细数当前市场却可以发现，楼市的置业门槛似乎已经开始降低了。
爱情天宸万象特价房宣传海报
位于李沧区十梅庵北邻的爱情天宸万象是今年下半年刚开盘不久的纯新项目，继打出“17759元/㎡起”的起价之后，最近该项目又打出了“总价142万起抢住主城地铁学区”的口号。要知道，目前该项目所在片区的新盘价格普遍在19000-21000元/㎡ 上下，周边新盘也大多以中大户型为主，总价200万左右的新盘都比较难寻，该项目的“低起价”着实令人眼前一亮。
而这样打着“低总价”旗号搞营销的项目并不在少数，如市北老四方的保利时代，77㎡套二总价140多万；李沧区东李版块的绿城汀岚75㎡套二总价200万以内；李沧融海云著69㎡套二总价150-160万……
仔细分析这些“低总价”楼盘可以发现，项目在单价上并没有降低，只是有少量小户型打底，让项目挂上了“低总价”的名号，因此吸引了大批购房者，从而带动了整个项目的销量。如刚刚于8月中下旬推新的绿城汀岚，目前仅有少量75㎡套二在售，92㎡套三已售罄，市场一度出现供不应求的状况。
除“低总价”之外，也有项目打出“低首付”的营销策略吸引购房者。如位于浮山后的金地某盘，虽然单价为34500元/㎡，户型也在116-143㎡之间，但项目的首付款却仅为40万。
近期青岛主城多楼盘开盘现场
记者调查了解到，其实该项目的“首付40万起”实则为“首付分期”， 项目的单价和总价并没有降低，首付比例也仍为30%，只是开发商承诺可以给购房者垫资，其余的首付款仍需在半年到一年半之内补齐。目前楼市可以首付分期的楼盘并不少见，多在城阳、胶州等近郊版块，位于上合示范区版块的某项目甚至直接打出了“首付1万”的活动。
未来：主城去化压力相对较小 热点版块不排除小幅上涨可能
成交量的趋于平稳以及此起彼伏的花样促销让购房者摸不清楼市未来走向，然而面包决定面粉价格，要想了解青岛楼市，还得从今年的三次集中供地看起。
数据来源：克而瑞（本数据统计为住宅用地）
根据克而瑞统计数据显示，今年1-9月青岛共有3次集中供地，主城版块中，市北区、李沧区和城阳区的住宅地块供应幅数相当，均在8-10幅左右。其中，李沧区的土地供应面积最大，达到90.19万平米。崂山区和市南区的土地供应量较低，其中崂山区今年只有1幅地块供应。
非主城版块中，老胶南的土地供应量最大，本年度截止到目前的三次集中供地幅数达到29幅，土地供应面积达到178.05万平米。胶州、黄岛区（不含胶南）和莱西市的土地供应量也较为充足，均在10幅以上，土地供应面积也均在100万平米以上。
业内人士分析认为，未来市场仍将呈现多级分化的状况。其中，有经济配套要素和人口支撑的主城区相对稳定，住宅去化压力相对较小。李沧区和市北区作为市内四区的土地供应重点，未来潜力供应相对较为充足，置业者可以多加关注。
而关于未来楼市房价的走向，业内人士普遍认为不会有太大波动。中房智库特聘专家张斌称，在未来相当长的一个时段内，预计青岛房价大幅波动的可能性比较小。一是因为当前楼市宏观环境处于一个恢复期，无论是购房者的信心还是手头的资金都不是特别乐观；二是楼市经历了两年多的调控之后，市场供应较为充足，市场不具备涨价的底气；三是楼市当前“房住不炒”的观念深入人心，没有了“升值”的压力，人们买房更多基于自住的需求，类似过去跟风买房造成房价起伏不同，未来的房价“稳定”正在成为主旋律。但不排除个别热点版块供不应求，可能会出现房价的小幅上涨。
数据来源：2022.9.9中国证券报
城阳区天泰城爱家赢房屋中介门店店长李晓亮认为，目前已经进入2022年的第四季度，开发商面临年底工程款项、全年销售目标等方面的压力，会拿出诚意促进销售。因此对于有自住需求的购房者来说，有合适的购房优惠可以随时出手，因为房价继续下跌的可能性很小。哪怕短期内市场可能会有波动，但长期来看是向好的，毕竟青岛楼市的发展潜力还是不错的，考虑太多往往会错失机遇。
从宏观角度来看，保持房地产市场的稳定，应与房地产长效机制对接。也就是说，在未来相当长一段时间内，现有的调控政策不可轻言退出。另外，9月地产股已经连续三天出现明显涨幅，说明房地产行业的前景和空间还是比较乐观的。
备注：文中提到的价格自发布起一个月内可参考，具体价格以各大项目售楼处为准。
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