[摘要] 近日，西海岸新区、城阳区相继推出“以旧换新”新政策。
据青岛锐理等消息，7月24日，城阳区出台重磅出台《城阳区“卖旧买新”购房补贴实施细则》的通知。通知指出，“卖旧买新”新购商品住房面积在144平方米(包含)以下的每套补贴 1.5万元；新购商品住房面积在144平方米以上的每套补贴2万元。
图源：青青岛社区
除城阳外，西海岸新区也在“以旧换新”方面有新政策，不仅保留旧房所在学区学校的入学资格，还可以把新房网签备案至三代以内血亲名下，目的自然是享受首套房的首付、利率优惠。（点击查看政策详情：城阳区>>> 西海岸新区>>>）
据了解，西海岸新区和城阳区在“以旧换新”方面的政策，是在青岛市住房和城乡建设局下发的《关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》（以下简称《通知》）基础上，结合各自区域实际情况制定而成。据《通知》，青岛已经把“以旧换新”作为畅通新房和二手房置换的重要工作。
图源：青岛市住房和城乡建设局官方网站
为什么“以旧换新”政策受欢迎？
住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。
据不完全统计，目前全国已有超百城推出商品住房“以旧换新”政策，其中包括北京、上海、深圳、青岛、南京等，开始支持住房“以旧换新”政策。
图源：央视网
各地的“以旧换新”政策主要分为两类：一类是鼓励出台政策降低换房交易成本和交易风险，另一类是地方国企下场直接收购二手房换购新房。
有业内人士表示，“以旧换新”可以帮助置换客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。“在当前的置换链条中，核心仍是如何快速‘卖旧’，想要以点带面取得明显成效，仍需调动多方资源配合。”
事实也是如此，自实施住房“以旧换新”政策以来，部分区域的购房热情上涨明显，但成交周期依旧不短。
“卖旧买新” 存量房贷业主“自救”
7月22日，LPR（贷款市场报价利率）官宣调降。随之而来的，是青岛商贷利率再次下调。据报道，岛城多家银行在降息公告发布后纷纷下调房贷利率：青岛首套房主流房贷利率为3.15%，二套房主流房贷利率为3.65%。
图源：中国人民银行
房贷利率的下调，意味着购房成本的降低。
每当房地产市场出台新的救市政策，一方面是切实地降低了普通人购房成本和门槛，另一方面是向市场释放积极信号，提振信心。
但越是这样，有部分群体越发破防。像这次央行降息，大家都是拍手叫好，存量房贷业主们的内心还是十分忧伤。
虽然，此次降息存量贷款的业主房贷也随之降低，但月供减少不会立即体现。
这主要取决于“重定价日”，具体还要看贷款合同中的约定，一般是每年的1月1日或者贷款日。
也有业内人士认为，从长远来看，降低存量房贷利率是大势所趋，不排除接下来对存量房贷进行调整。但何时调整？如何调整？仍是个未知数。
对于广大存量房贷业主来说，除了等还可以做什么呢？部分有条件的购房者选择提前还贷或者“商转公”。但也有部分购房者并不具备足够的资金或者条件，这种情况下，“卖旧买新”不失为一种新的选择。
家住李沧区的赵女士，就在通过“卖旧买新”，将原来的房屋“置换”了现在的新房。“我算了一下，因为利率低了不少，虽然房屋面积增加了，但是每个月还款情况并不比原来多很多。算下来，还是挺值得的。”赵女士告诉记者。
不过，赵女士也坦言，这种操作确实折腾了不少：“我新房是准现房，很快就交房了，但卖房、买房、搬家等等都很繁琐，换房这几个月，我着实瘦了不少。”
“以旧换新”仍有痛点需要解决
因为新房利率和存量利率巨大差异而换房的购房者，仅仅是当前受益于“以旧换新”政策的一小部分。
目前，住房“以旧换新”正成为当下消化存量房产、激活改善性需求的重要手段。但不可否认的是，换房周期长、旧房出售难、不卖不敢买、交易成本高等问题，正困扰着有改善性需求的购房者入市。住房“以旧换新”政策正在破题，激活楼市流动性。
而解决这些痛点，需要政府、开发商和市场参与者共同努力，通过优化政策设计、提高交易效率、降低交易成本等措施，促进“以旧换新”政策更好地服务于有改善性住房需求的购房者。