楼市重大利好要来？

一边是新增房贷利率不断下探，部分地区降至“2字头”；一边是存量房贷利率普遍在4%以上。近日，市场上对于调整存量房贷利率的讨论声不断，引发不少关注。

有消息称，存量房贷利率或将在近期进一步下调，以此来降低购房者负债压力，提振消费，同时提出了“转按揭”的可能性。

不过目前有银行方面表示：尚未接到监管部门关于转按揭业务通知。

降低存量房贷利率是大势所趋。何时调整？调整又将以什么样的形式开展？仍是个未知数。

据了解，自去年以来，存量房贷利率有两次大幅度调降。一次是在2023年1月，利率从85折整体调整至7折；另一次在2023年9月，调整了首套房存量房贷利率加减点部分。今年，央行已两次下调5年期以上LPR（8月LPR为3.85%），同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限。

目前，青岛首套房主流房贷利率已调整至3.15%，二套房主流房贷利率为3.65%。相比之下，即使经历过去年9月的下调，首套房的存量房贷利率基本还在4%以上，二套房存量房贷利率不在去年下调之列，很多维持在4.5%-5%，与如今新房的房贷利率之间存在较大的利差。

并且存量房贷业主不能像新贷款购房者那样，立即享受到最新降息红利。只能按照当初签的房贷合同，房贷利率跟LPR挂钩，一年一调。2024年以前的存量房贷利率，经过一轮调整将为2023年年末的lpr，也就是4.2%。如果选了每年年初下调，现在这波降息，要等2025年1月才“生效”。

购房者：多种选择减少损失

新增房贷利率与存量房贷利率价差扩大，导致不少存量购房者心理落差加大，使得很多人或选择提前还贷或进行置换。

“房贷利差快赶上一年期存款利率了！希望快点降！”张先生告诉小编，同样金额的房贷，他的月供要比新增房贷用户多还1000多元，这两年赚的钱都攒着提前还贷了，如果不降利率，还会想办法继续提前还贷。

而陈女士在近期完成了“卖旧买新”，将原来的房屋“置换”了现在的新房。除了孩子上学的需要，巨大的利息差也是促成因素之一。“我算了一下，以贷款100万算，之前的利率是4.35%，每月还5000多元，现在换房之后利率能做到3.15%，虽然房屋面积增加了，但是每个月还款情况并不比原来多很多。”

有网友分享了不同利率之间的月供差距，如果能够下调80个bp，那么贷款200万的话，每个月月供能省下956元，这也是一笔不小的金额。

另外，小编还发现，部分有条件的存量房购房者办理了“商转公”业务，也算实现了“降息”。

银行：利率下调能缓解提前还款现象

存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营的重要板块。

根据央行8月30日发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。央行此前发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着，今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。

在央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》中显示，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象。

对此，不少金融机构人士认为，降低存量房贷利率不仅符合购房者的期盼，且一定程度上有利于商业银行平缓提前还贷压力，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存量房贷利率存在下调空间。

对于调降方式，部分机构人士认为开放转按揭的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点，整体利率调降幅度可能为60BP或80BP。

按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60-80BP可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。

整体来看，存量房贷利率逐步下行是趋势，如果可以实施，一定是近期楼市最大的利好！

不仅有助于减轻贷款人压力，稳定住房消费预期，给到观望者积极的信号，从而释放买房需求。也可以转化为日常消费的需求，成为新一轮提振消费的重要动力。

新闻网房产资深主播亮嫚分析：“对于房价买在高位、利率也处于高位的这一批购房者来说，可以释放更多的购房压力，能够有其他的一些钱去进行再一次购房，或者说是其他的消费，能够进一步刺激市场刺激实体经济的发展。”

无论存量房贷利率调整幅度多大，对于大批存量房贷业主而言，都是大利好，对于稳定市场、稳定楼市，都将有重要意义。

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