[摘要] 尽管目前的土地市场供应大幅收缩,但新交付楼盘中的不少次新房挂牌,给二手房市场也带来了冲击。
2024年是公认的交付大年,几年前批量供应的地块纷纷到了交付时间。根据统计数据,截止到8月,今年青岛交付了76个楼盘,接下来的几个月,还有预计90多个新盘交付,即使部分楼盘不能如期交付,这个数量也比较惊人。所以,尽管目前的土地市场供应大幅收缩,但新交付楼盘中的不少次新房挂牌,给二手房市场也带来了冲击。
二手房东:卷不动躺不平
楼市很大程度上受到供需关系的影响,从7月之后,青岛新房二手房成交都进入淡季,除了个别产品力优越的中心城区新盘,市场整体没有较大的起色,在大量楼盘交付后,二手房市场受到冲击在所难免。刚交付的楼盘,割肉降价出售的房东大有人在。东李某改善新盘交付后,已经出现了20000多点的二手房挂牌价,要知道这个当年的红盘成交均价在26000元/㎡左右。考虑到各项税费,20000多点的挂牌价确实已是“割肉价”。虽然尚未成交,但如此定价,这个价格将成为同小区后续二手房定价的锚点,对周边二手房的价格冲击也比较大。据了解,该小区相邻的二手房价格在近期也出现了明显下调,有房东表示:“本来自己房子的价格还比较坚挺,但是这个新盘交付后,自己的房子瞬间‘不香了’,只能再次调低挂牌价。”
近些年,新房进入卷产品力赛道,相差一年的产品在户型、景观、绿化等方面都会有明显的提升。这批新交付的楼盘流入二手房市场后,一定会对周边原有二手房形成冲击,毕竟更有产品力的次新房出现了,会迅速博得购房者关注,而对于区域原有二手房来说,真是卷又卷不动(新盘产品力更强),躺又躺不平(怕更多新盘交付),“考虑到还有楼盘要交付,自己的房子怕是受冲击更大,最近降价几万成交了。”有房东表示。
新房:分化严重 有盘推特价房“快跑”
9-10月本来是传统房地产市场的“金九银十”,然而今年的市场有点分化。一批新入市的楼盘因为产品力优越获得了购房者关注,也取得了不错的市场反馈。好产品入市,能够给消费者资产保值的信心,也成了9月楼市的亮色。比如鑫江新城低密小高层产品力不错,户型区间也迎合了市场需求,上周启动认筹,首日下定20套,在当下市场算是不错的成绩了。
坚持不降价的海信悦澜山市场反馈不错,中秋期间项目1号楼小高层加推,一梯一户、装修不错的改善产品非常抗打,去化率约83%,接近清栋。
还有一些楼盘则通过特价房等博关注,老四方某盘推出了15000元/㎡起价的特价房源,李沧某盘均价14800元/㎡的工抵房,东李地铁盘16000元/㎡起的价格都引发了一波抢购热潮。除了区域新盘之间的竞争,这些楼盘低价房源的推出与二手次新房的上市也不无关系。根据卓易数据的统计,截止到8月底,二手住宅签约43776套,而同期新建住宅签约36991套,二手房比新房成交量高约18%。二手房成交优于新房,二手房的价格也会倒逼新房价格调整。
结语:几家欢乐几家愁!新交付楼盘的大量次新房入市,对于购房者来说是好事,有着跟新房差不多的居住体验,同时又省去了等待交付的时间,只不过这类房子由于交易时间不满2年,还有5.3%的增值税,购房者在考虑买房时也要考虑这个因素。对于关注新房的购房者来说,土地供应大幅减少的当下,优质改善新房可以说是市场上的“稀有品”,趁着9-10月新房推出的优惠,不妨多加关注。