[摘要] 解读青岛高品质住宅新政→
随着人们对居住环境和品质要求的提高，越来越多的购房者更倾向于选择能够提供更好居住体验的住宅产品。
在这种趋势下，被称为“城市森林花园建筑”的第四代住宅发展近年来逐渐升温。这种带“空中花园”的户型产品目前已在成都、福州、厦门、长沙、西安、郑州等多个主要城市遍地开花。有数据统计，截至2024年3月，全国有24个省份试点上线“第四代住宅”，相当于全国超70%的省份全面落地第四代住宅。
有的第四代更是成为“网红”，连吴彦祖看到都点赞，说：“住在这里的人一定很幸福”。
成都“第四代住宅”项目（图片来源：四川观察）
但遍寻青岛，有“空中花园”的项目很少，目前只有已在2022年交付的金水云麓能够稍微与其“沾边”。
作为号称青岛“首家”第四代住宅的项目，金水云麓在赠送面积、形象设计等各方面都与其他城市的“四代宅”相差较大，只实现了立面功能外化、增加种植空间等功能。加上气候等因素影响，落地效果难以实现设计初衷。其交付水平也低于同价位产品，没有激起水花。
金水云麓实拍图
青岛什么时候才能有真正的“第四代住宅”？
为打造满足居民需求的“好房子”，全面提升居住空间满意度和居住建设品质，青岛分别于今年3月、9月，先后出台了两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》。
两批《措施》从强化拟出让土地信息公开、优化商品住宅用地出让公告、调整竞买及出让价款支付方式、提前交地4个方面优化土地支持政策；从室内挑空空间、户属空中花园、封闭式阳台、首层架空层、下沉空间等9个方面加强规划支持。
具体来看：
新政策允许在保持用地性质和容积率不变的情况下调整住房套型，如实现绿化“上楼”，《措施》明确：原则上建筑高度不超过54米住宅每户可以安排设置一处空中户属花园，设置于建筑主体结构以外，进深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于两个自然层，进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1-4米的部分不计入容积率。
套内建筑面积超过140平方米的住宅，允许在起居室（厅）设置一处挑空空间，挑空部分不大于两层层高，其面积不超过住宅套内建筑面积的25%并且不大于50平方米的，按照其水平投影只计算单层容积率。这一措施创新了住宅空间设计模式，进一步扩大室内采光面，增强室内视野通透性，让室内功能分区更加合理、舒适。
而在3月发布的“第一批措施”中，优化统一了阳台容积率核算标准，将住宅阳台进深尺寸由最大1.8米调改为最大2.1米，且封闭阳台按照一半计算容积率，改变既往全部计容计算规则。
按照新措施，一套建面约143㎡的“四代宅”，露台和阳台的水平投影面积最大可达约50㎡，露台最大可达约35㎡。如果奇偶数层分开，阳台和露台最大能赠送约33㎡的面积，相当于降低公摊，利好购房者。
“第一批措施”颁布后，青岛已有多个楼盘充分利用阳台新规“送面积”。
如青特滨湖国际二期的建面约160㎡户型，赠送阳台及半封闭空间，实得面积能达到约165㎡，基本实现了“负公摊”。
青特滨湖国际二期建面约160㎡户型图
西海岸龙湖光年天屿推出的低密洋房产品，赠送面积大，加上洋房本身的公摊低，部分户型得房率近乎100%，相当于“零公摊”。
该盘建面约92㎡户型图
对比，其他城市真正的“第四代住宅”户型，青岛已经落地的这些项目户型设计只做到了“大赠送、低公摊”，其核心卖点“户户有庭院、家家有花园”，青岛市场上除了部分洋房、别墅，还没有高层产品做到。从产品设计来看，“第四代住宅”因为阳台、空中花园的设计创新，外立面表现更加丰富。
图片来源网络
下面这个约118㎡户型，不仅有阳台，更有一处南向的全赠送空中花园。因为空中花园的设计创新，使得户型的采光、通风、生态绿化等条件与密封的户型不同，优化之后得房率更可以做到108%，在提升居住品质的同时，做到“负公摊”。
图片来源网络
另外，新措施还鼓励开发商在公共空间（公区）、建筑立面、户型设计、地下空间等多个方面实现创新，将极大地提升楼盘品质。
青岛市出台的《关于优化居住用地供应和规划管理措施》可以说就是在不增加土地占地和建设成本的情况下，优化面积，提高得房率。
不仅增强了房企开发的灵活性和适应性，更确保了住宅设计更符合市场需求和居民生活需求。有助于提升住房品质，改善居住环境，推动房地产市场的持续健康发展。同时，该政策与“购买高品质住宅贷款额度可上浮30%”的措施相呼应，为高品质住宅发展提供了政策支持和市场机遇。
青岛市场上或许会出现更多地“高赠送、0公摊、负公摊”的高品质新项目。
提示：本文对项目特点所做的介绍仅代表作者观点及立场，仅供参考。