[摘要] 在青岛楼市的发展进程中，主流户型历经了数次变迁。
在青岛楼市的发展进程中，主流户型历经了数次变迁。从早期 “小三房” 风靡一时，到N+1室户型的演变，再到如今“0公摊”大面宽横厅备受市场青睐，户型的更迭背后，是购房需求、生活理念、市场环境以及政策导向等多方面因素交织作用下的深刻变革。
“7090”政策出台 小三房流行
2006年，“7090”政策的出台引发了一场90㎡以下紧凑“小三房”的热潮。在2008年前后，以老四方万科、保利为代表，大量89㎡的三居室和70多㎡的两居室如雨后春笋般涌现。这种户型迅速在刚需市场占据主导地位，成为当时市场的主流户型，为人诟病的是大高层动辄30%左右的公摊，为了得房率，伴随这种户型的一个特点是多飘窗设计，尤其是样板间里飘窗被设计成了温馨的观景台或者实用的写字桌，多少对冲了购房者对于公摊面积过大的不满。
随着刚需家庭人口的增多，小三房各个空间都迷你的缺点愈加突出，当初购买这批房子的业主也迎来了换房潮。
如今，这些曾经的小三房已成为二手房市场的常客，因其数量庞大，不少新盘为凸显差异化，纷纷避开此类小户型的设计。
限购下 钟爱大户型一步到位
随着多孩政策的放开，家庭结构转变带动居住空间需求升级；同时，限购政策推行， “房票” 愈发珍贵。房屋置换需求高涨，但税费、贷款政策调整等因素使得换房成本显著攀升，“一步到位” 的购房理念逐渐成为市场共识。
在此背景下，100-150㎡户型成为一、二手房交易的主力。这一时期户型分化明显，一方面，部分120㎡左右四居室应运而生，这类户型延续了 90㎡小三房的紧凑风格；另一方面，为满足消费者对居住体验的追求，不牺牲空间舒适度的大套三户型也大量涌现。不少140㎡甚至更大面积的户型仅设计为三居室，从公共区域到卧室、书房，每一处空间的尺寸都经过精心规划，力求做到宽敞舒适，毫不将就。
120多㎡紧凑型套四曾经成为一个阶段的热点
此外，还有开发商推出了N+1室的设计，打造出一个功能多变的特殊空间，既能够作为开放的公共区域，也可以根据需求改造成卧室等，大大提升了户型的灵活性与实用性。
产品力内卷 0公摊、横厅户型流行
当下，青岛楼市正经历着一场更为迅猛的户型变革浪潮。在房子居住属性回归的大趋势下，越来越多的开发商开始深入研究购房者在住房消费过程中的痛点。与此同时，去年11月25日，《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则（2024版）》重磅发布。在楼盘规划设计、容积率、赠送面积等方面都有了新规，赋予了开发商更大的自主设计空间。在此双重利好下，户型设计方面涌现出了诸多“0公摊”“负公摊”等让人眼前一亮的创新设计。
举几个例子，保利青铁和著理想地90多㎡的空间能够实现三房两卫的布局，海信臻悦140㎡打造出宽敞舒适的四居室，青特滨湖国际二期建面约160㎡户型，赠送阳台及半封闭空间，实得面积能达到约165㎡，实现了“负公摊”……现在的流行户型里，南向大横厅设计，搭配双联甚至三联跑道式阳台，极大地提升了居住的舒适度与空间感。此外，S墙、800库、入户门外家政间等设计理念也被广泛应用于新盘户型中。
保利青铁和著理想地96㎡三室两厅两卫
海信臻悦143㎡四居
青特滨湖国际二期160㎡四居
从市场反馈来看，2024年在整体成交同比去年下滑的情况下，100-150㎡区间依然是成交主力，200-300㎡成交甚至成出现了上涨。
图片来源：卓易数据
另外值得一提的是，此次产品力的升级浪潮不仅局限于室内空间的优化，在外部 “窗景” 打造方面也取得了显著进步。开发商在小区绿化、园林景观的营造上投入更多精力，同时，大堂、社区健身房等公共配套设施的建设也更加完善，全方位提升了业主的居住品质。
银丰玖玺城珺府实景图
当下产品力内卷的背后，既是开发商全力以赴的主动作为，试图在激烈的竞争中脱颖而出，也归因于购房者日益多元且严苛的需求所形成的倒逼力量。
与此同时，政策层面的适度放松，犹如为市场注入了一剂活力，赋予了市场更为广阔的自主空间。这使得产品规划与打造不再受到过多的束缚，能够更精准地贴合市场需求的脉搏。如今，让市场依据自身的规律和需求来决定产品形态，正逐渐成为房地产行业不可逆转的趋势。
说完户型的流行趋势，问题来了，在选房这件事上，户型对你的影响有几何？你会买居住舒适度和得房率更高的新房，还是位置优越、性价比更高的二手房？欢迎评论区聊聊。
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