[摘要] 一直以来，横亘在换房族前边的一道障碍就是“老房子卖不掉”。
一直以来，横亘在换房族前边的一道障碍就是“老房子卖不掉”。
家住李沧区的徐先生就是这样，从2024年下半年开始关注新房，眼看着新房价格上涨，房源越来越少。可是因为自己的套二老房子卖不掉，一直不敢出手。今年5月，借助于五一的流量，老房子迎来了五六拨人来看房，而徐先生也及时降低挂牌价10万元，终于在假期结束后的第二天成交。对于徐先生而言，自己的二手房小区房龄超过15年，学区一般，离地铁也不近，房价没有强支撑，架不住走下坡路的大势。“最近小区成交还不错，都是因为房东想通了，拖下去也看不到上涨的希望，想要快速卖掉二手房完成置换，只能对比最近成交的价格割肉出手。”
根据青岛贝壳研究院数据，三四月份，青岛二手房分别成交了6913套和6881套，成交量在最近14个月里仅次于去年3月的7530套。这些数字背后，或许都藏着或幸运或心酸的买房/卖房故事。
从成交面积段来看，4月百平以内的成交房源达到了54%，小户型依然是成交主力。尤其是90㎡以内房源，在新房里已经基本“绝迹”，成交的基本都是二手房，而这部分购买90㎡以内房源的刚需购房者是对价格最为敏感的群体，对房东来说，小户型二手房的成交难有“惊喜”，大都只能割肉卖房。
对于100-120㎡的套三房源，目前还是比较紧缺的，符合主流人群的购房需求。德佑院士港店负责人荆帅表示，目前东李片区100-120平的户型只要价格合适，不论是成交价格和成交速度都明显高于小户型。
值得关注的是，4月140㎡以上面积段成交占比达13.1%，为近五个月新高。二手房不等于“老破小”，现在越来越多的大户型、次新房品质并不低，这部分房源也吸引着越来越多改善族的目光。
在当前市场环境下，新房和二手房境遇大不同。政策利好多数倾向于新房，“青岛楼市十二条”里的多孩家庭购房补贴、公积金贷款中现房提高额度等政策，都是针对新房。但也要看到，政策也在鼓励换房——
以旧换新政策：根据此前出台的《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》，拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等，支持改善性需求，鼓励群众“卖旧房，买新房”，实现带动销售新建商品住房1200套以上。1200套虽然有条件、数量也不多，但毕竟给了想要卖一买一的购房者另一条处理二手房的途径，还省掉了中介费。
利率下调：公积金贷款利率，由2.85%下调到2.6%！不论新房还是二手房，以首套房个人住房公积金贷款100万元、期限30年、等额本息还款方式为例，利率调整后月还款额减少约133元，总计节省利息支出4.76万元。同样，提高借款人年龄上限、按区（市）认房、优化多子女家庭住房套数认定标准等政策，也同样适用于二手房。
商贷方面，降低政策利率0.1%！即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)同步下行约0.1个百分点。预计这个月20号就会公布下调LPR！这意味着，青岛首套房贷利率将有机会从3.1%下调到3.0%。（具体结果以央行公布为准）
税费方面：2022年10月1日至2025年12月31日，一年内卖一买一退个税，新购住房金额大于出售住房金额的全部退还，小于出售住房金额的按占比退还，也有利于换房。
买家希望捡漏，卖家希望多要价，二者的悲喜并不相通。但毋庸置疑的是，在当前各项政策利好的形势下，不论是买新房还是二手房，都迎来了一个比较好的时机。一方面，在政策利好的刺激下，换房族为换房，可能加快出手自己的二手房，房东会更容易爽快出手，此时购买二手房的买家也更容易捡漏。另一方面，在政策刺激下，更多购房者会出手买房，停止观望加快决策。不论入手新房还是二手房，都会刺激整个房地产市场回温。
附：青岛市最新买房政策
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