[摘要] 截止到2025年10月16日，青岛新建商品住宅存量降至109773套，比2024年减少9.71%，较2021年峰值锐减36.22%，创下近七年最低纪录。
截止到2025年10月16日，青岛新建商品住宅存量降至109773套，比2024年减少9.71%，较2021年峰值锐减36.22%，创下近七年最低纪录，而老四方片区以15个月的去化周期成为青岛楼市去化速度最快的片区。
青岛商品住宅存量下降的多重动因
青岛商品住宅存量实现四连降，绝非单一因素作用，而是政策、市场、供应端共同发力的结果。
近七年青岛市商品住宅库存面积及套数走势图（数据来源：青岛锐理）
从政策层面看，房产政策起到了重要推荐作用，比如针对高学历人才推出的青年人才购房券，对符合条件的博士、硕士研究生分别按照每人10万元、5万元标准发放购房券，叠加安家费的双博士家庭最高能省50万元，吸引了高学历年轻置业群体安家青岛。2025年青岛推出的楼市新政“12条”中，针对青年群体的“低月供”贷款产品极具吸引力，35周岁以下青年可申请前10年仅还利息的贷款方式，最长10年的缓冲期让储蓄积累期较短的青年群体得以提前入市。同时，多子女家庭购房补贴政策精准击中改善型需求，二孩家庭5万元、三孩家庭10万元的货币补贴，叠加公积金贷款额度上浮等政策，显著降低了换房成本。
市场需求的结构性释放也为存量下降提供了支撑。2025年上半年数据显示，100㎡-120㎡、120㎡-150㎡两个面积段的成交占比合计达70%，刚改与改善型需求成为市场主力。而“以旧换新”政策下，旧房收购价格由3家专业机构独立评估定价，且免中介费、交易流程简化，吸引了不少“以小换大”购房者的关注。
供应端的调整同样不可忽视。土地供应缩量提质，不再大规模供地，而是以主城区优质地块为主，这一趋势导致新房供应量下降，间接加速了存量去化。
老四方12个月去化周期成“优等生”
在全市25个月平均去化周期的背景下，老四方板块以15个月的去化周期领跑青岛，其核心竞争力体现在项目布局、资源配套与定价策略三大维度。
2025年青岛市各区市商品住宅库存量及去化周期（数据来源：青岛锐理）
从项目供给来看，老四方板块是青岛主城区新盘最集中的区域之一，聚集了十几个热门项目，形成了强大的市场吸引力。其中，中海寰宇时代雲境、保利和颂、青岛滨海国际中心九著等流量盘凭借品牌影响力占据市场份额，国信和悦、通和悦章等项目则以高得房率打造差异化优势，更有中铁诺德青樾湾、保利时代、富力海悦学府等主打小户型、总价百万起的高性价比项目吸引着刚需群体。丰富的项目选择覆盖了刚需到刚改的不同需求，部分热盘月成交可达四五十套，远超市场平均水平。
老四方片区在售项目
资源配套的成熟度是老四方板块吸引购房者的关键筹码。生活方面，从大型综合体到各类菜市场、小吃店均有，老四方充满了浓浓的“烟火气”；教育资源方面，片区内启元教育集团新校（2025年招生），市北区二实验分校（在建）等进一步完善了区域教育布局；其他配套上，板块内交通便利、医疗设施完善。且片区内很多项目已经是现房销售，购房者可实地考察房屋品质与周边环境，降低了购房风险，这种“即买即住”的优势，对注重居住安全感的年轻群体极具吸引力。
通和悦章国庆后普通工作日到访
灵活定价策略则让老四方板块在市场竞争中占据主动。老四方片区的房价极具性价比，片区内高层均价区间为15000元/㎡-20000元/㎡，小高层均价基本在22000元/㎡-28000元/㎡，远低于市南区、崂山区、老市北等区域的价格。同时，部分项目通过折扣促销、团购优惠、送车位、付款方式优惠等手段进一步降低购房门槛，比如保利时代总价100万起，富力海悦学府95㎡宽厅小户型团购价格130多万起，成功撬动了刚需群体。
富力海悦学府95㎡宽厅户型样板间
除此以外，片区内项目对于产品力的追求也日益高涨，不断打破购房者对于老四方片区的固有印象和偏见。比如海云庵旁国信和悦项目，主打低密和高赠送，吸引了不少改善客群和年轻置业群体；通和悦章项目推出了升级精装产品，从样板间装标来看相当有诚意——硬件上，采用了卡萨帝、方太、摩恩、九牧、立林、西顿等国际或国内一线品牌建材，智能家居方面，全屋植入立林智能家居系统，提供归家、离家、观影等多模式一键切换功能。细节上也可圈可点，如主卧衣柜集成首饰保险箱，镜柜内配置智能美妆冰箱等。
国信和悦148㎡实体样板间开放
通和悦章127㎡样板间
结语：青岛商品住宅存量下降与区域分化的趋势仍将持续，存量下降是市场自我调节、供需关系逐步优化的体现，而区域分化则是城市发展不均衡与资源禀赋差异的客观结果。
对老四方板块而言，机遇与挑战并存。一方面，地铁5号线开通时间的临近，以及教育、商业等配套设施的进一步完善，是老四方板块保持竞争力的关键；同时，板块内环海湾盐滩改造项目将进一步丰富房源供给，更有望通过片区整体规划升级，重塑板块城市界面，吸引更多关注目光；另一方面，随着新盘增多，市场竞争将加剧，若项目缺乏差异化优势，可能陷入“同质化竞争陷阱”，导致去化速度放缓。
未来，无论是板块层面的竞争突围，还是全市层面的格局重塑，核心都将围绕“价值回归”展开——配套完善度、产品差异化、板块成长性将成为决定项目去化与区域竞争力的关键要素。对于购房者而言，需更精准地把握区域发展潜力与项目核心价值；对于房企而言，唯有深耕产品、适配需求，方能穿越周期。