[摘要] 楼市业内一直有“三月小阳春”和“金三银四红五月”等说法。有业内人士认为,新房价格因受调控影响较大,往往不能反映真实的市场
楼市业内一直有“三月小阳春”和“金三银四红五月”等说法。有业内人士认为，新房价格因受调控影响较大，往往不能反映真实的市场；而二手房的价格却一直在随着市场的冷热不断变化，它们才是市场的风向标。如今已到3月下旬，年前骤冷的岛城的二手房市场情况如何？今天，我们通过几个故事来感受一下吧。
人物故事一：年前降价20万没卖出的房子，年后卖了
去年10月中旬，市民徐先生准备将位于李沧区百通馨苑的一套建面66平方米的套一带厅房源出售。出售前，他打听到去年5月份，同小区一处同样的房源，卖了168万元，于是，他刚开始的挂牌价便定在160万元。“其实从下半年开始，二手房就不大好卖了，所以我认为我定的价格并不高。可是，等了一个多月，也没有来看房的，我就去找中介问，他们建议我降10万元卖。我同意了。”徐先生告诉记者，由于行情不好，从去年10月份到12月，短短两个多月的时间，他将这套房源调低了三次价，最终定在了140万元。“这是我的底线了，当时想，如果卖不出去，我就不卖了。结果真的没卖出去。”徐先生说。
春节后，“受伤”的徐先生没有挂出这套房源，直到最近，他听中介说，咨询房源的购房者逐渐增多，就又把房源重新拿出来挂上。“哪个房主谁都想卖得价格高一点，所以这次，我把房价调高了5万元，到了145万元。没想到，短短一个周的时间，这套房子就卖出去了！”
人物故事二：年前降价两次没出手，近期成交
与徐先生经历相似的陈先生，最近也刚把自己位于崂山区的一套建面92平方米的二手房卖掉，成交价290万元。他告诉记者，自己这套房子在一银行处有200万元的抵押，3月底到期，所以急用钱。“春节前我们同小区同样的房源，卖到330万元左右，我因为急用钱，我就把价格直接让到320万元。没想到，挂了快一个月都没人来看房，后来我连续降了两次价，一次降15万，最终降到290万元，仍然没卖出去。当时确实挺着急的。”
春节后，陈先生又找到中介，希望尽快将房源售出。中介告诉他，最近看房的人开始变多了，应该很快就可以卖出。没想到，3月中旬机会就来了，一名购房者来看了两次后，以290万买下陈先生的房子，最近手续已经快办完了。
分析：别误会！不是所有二手房最近都好卖
记者在采访中了解到，进入3月份以来，岛城原先不少挂了数月的房屋，很快就成交了。那么，是不是年后所有二手房源都开始好卖了呢？当然不是！
Q房网李沧区一门店的尹经理告诉记者，最近销售出去的房源，大都是春节前就把价位降得“到位”了，春节后看房的人多了，一些觉得合适的购房者就会出手。“一套房源从挂牌价到成交价，降个二三十万元很正常。当然，也有一部分房东，因为经历过去年上半年的‘抢房潮’，所以近一年来一直没有调整好心态，迟迟不舍得将价格降到目前比较合理的位置，所以就一直卖不出去。”尹经理说。
市民王先生便是尹经理说的那种“不舍得将房价降到目前较合理位置”的人。据了解，王先生的房子位于延吉路，约70平方米。“我这套房子挂了快一年了，去年3月份，有人出180万元，我没舍得卖，因为当时我在沧口的两套小房子，价格卖得就很高。谁知道下半年行情一下子就不好了，我就把价格调到160万元了，还是无人问津。今年春节后，有几个有意向的，也只是打过电话咨询，一听是四楼就没下文了。”
王先生告诉记者，因为不急用钱，而且有一定的心理预期，所以他不舍得将位置这么好的房源价格降得太低。“前几天我刚把这套房子租出去了，每个月2000元。以后时机好时再出手也不迟。”
购房者：改善人群活跃在崂山，刚需人群聚集李沧
目前二手房市场上活跃着的购房者主要分为两类：改善人群和刚需人群。其中，改善人群占相当大的一部分。
优铭家崂山区一中介门店的陈经理告诉记者，最近有两套崂山区实验二小的学区房在他手里成交。一套位于恒易慧心园，一套位于海尔东城国际。“这附近活跃着的基本是改善类人群，大部分是在李沧区卖了套二或套三房源，来这边换套大点的，正好也方便孩子上学。来这边买房的刚需人群相对较少。举个简单例子，附近的远洋自然小区，套一的房源价格也要达到150～160万元。”陈经理说。
市民王女士告诉记者，自己最近刚在青建橄榄城买了一套92平方米的房子，总价255万元。“其实春节前我就看过这套房，当时报价275万，我觉得价格太高就没定，因为当时不知道春节后的行情会如何。最近房贷利率有所松动，就觉得时机来了，一看房东春节前其实就已经把价格降到255万了，我就直接定了，毕竟明年孩子就要上小学了。”记者了解到，目前大部分改善类人群主要集中在市南区、市北区和崂山区，而李沧区除东李之外的区域、市北区的台东片区、海云庵片区等则是不少刚需置业者的聚集地。
数据：90平米以上、200万元以上 房源热搜度最高
据贝壳数据调查，较长一段时间以来，岛城二手房源中，整套总价在200万元以上的热搜度高居不下，占比基本可以达到6成左右；从建筑面积来看，90平方米以上的房源，热搜度也很高，占比基本能到5成左右。
“一般来说，在二手房市场，90平方米是刚需房和改善房的一个分水岭。建面90平方米以下的房源，大都是套二或套一，比较适合刚需人群；90平方米以上的房源，大都是套三、套四房源，比较适合改善类人群。”岛城一名中介高经理介绍道，以目前岛城二手房2．1万／平方米～2．2万／平方米的成交均价来看，90平方米的二手房，均价约在200万元上下。因此，200万元是从价格方面界定刚需房和改善房的分水岭。
高经理表示，进入二孩时代以后，岛城市民的换房需求越来越强烈。新房市场上，100平方米以上的大户型比比皆是；二手房市场上，套三、套四的房源也越来越受欢迎。“买大房子的人群中，大都是改善人群，也有一小部分是‘一步到位’的。以后这样的房源也会越来越受欢迎。”高经理说。
