[摘要] 自2018年以来胶南主城单价已经在万元已上，万元下的房子很难找到了，但是最近胶南的一些开发商搞事情。
胶南房地产市场的拐点到底来了没有？
自2018年以来胶南主城单价已经在万元已上，万元下的房子很难找到了，但是最近胶南的一些开发商搞事情。
1、火车西站板块的三国杀
先看了一下金地自在城，这是铁山火车西站的新兴板块大盘，坦白讲位置还是比较偏的，不过最近的风河快速路通车了，该路学习南方，遇到交叉路直接下地，在省成本的基础上没有了红绿灯，一路畅通，很是方便，体现了西海岸的设计水平，值得其他区市学习。
金地还是比较明智的，抓住了小阳春的机会，尽早展开宣传，采用千人大活动聚拢人气的办法，结果一个多月就把一期的500多套房子甩出去了，时间抓得紧，价格更是关键，把装修甩掉，九层洋房降低到万元以下，九千七八的均价优势一下子体现出来，把胶南市区及周边刚需和投资客吸引过来，实现快速去化。
也正因如此，市区中心大盘中建锦绣城的销售压力一下子就大了。毕竟这也是个刚需盘，装修高层也卖到12000，虽然13号线通车，但助推效果不大，如今遭遇金地阻击。很快采取措施，有样学样，回归毛坯和万元以下。
中建锦绣城售楼处虽然小，但号召力非同小可，9000元价格一释放，再次震动胶南楼市，刚需客户蜂拥而至，970套房子，除了142平大户型之外，其他房源客户已经达到了3比1了，估计还得上演几千人的疯狂摇号。甚至出现了中介5万卖号的消息，可见价格还是最大的诱惑力。中建回到毛坯，虽然引发老业主的大闹，要求退装修，当然不会有效果。
锦绣城这个中心楼盘的价格下调的作用非常巨大，标志着胶南楼市拐点的到来。因为这会产生一系列连锁反应。这里的拐点是指价格和销售速度形成尖锐矛盾，难以协调，要快速去化，必须有比较大的价格优势。
为何这样认为，首先回到金地自在城。二期该盘要推高层，目前释放的价格9300。在锦绣城9000多之后，这个价格吸引力大大降低，要想建立优势，实现快速销售，应该回到9000之内，均价8字头才行，才能拿下锦绣城的剩余客户。
更重要的，同属一个板块的绿地城际空间站项目已经于6月4日开工，声势不小，如何出招，肯定在酝酿之中了。另外，下半年6000亩的金茂巨无霸项目也将启动。金茂和绿地之前，金地必须抓住时间窗口，否则三家全部亮相之后，西站板块之搏杀必然刺刀见红，比如绿地的主要土地是在铁路的北侧，离市区更远一些，那么他家的价格是否应该比金地更低？比如金茂的盘子更大，出货量自然也更大。所以三家剧烈抢客之下，那时会是什么局势，就不是自己说了算的了。
2、军民融合区的三国杀
某城是比较幸运的，它时间早，竞争者少，又赶上了这波地产热潮，因此出货顺利，尤其是公寓，干净利落的收割了一批，当年曾亲眼目睹此场景，非常感慨。
最近交房了，就比较烦了，问题出了不少。业主一直找媒体曝光，原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋，比较适合达摩祖师面壁了，原来这才是禅室的本意呀。而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙，可以侧身窥探一下外面的风景，达到你看窗外的人，窗外的人却看不见你的奇特效果。
据负责人解释说，样板间不是交付标准。这话似乎没啥毛病，但作为一家负责任的央企，搞到这个样子，实在是尴尬。当年卖公寓，羊群效应之下，疯狂抢购，如今价格也降了，问题还一大堆，也租不出去，业主们的韭菜苦涩心理之崩溃，可想而知。
尽管设计和产品走了样，但销售还是比较斩钉截铁，一看军民融合区的市场不妙，赶紧采取措施，先下手为强，最新开盘的产品价格落了下来，洋房据说15000了，高层据说13000了，五月底一把开了600多套，去化了十之八九，算是提前收获。当初洋房可是卖到了18000，高层也是15000，甚至还有茶水费。如今价格落了，前期的业主们自然就站在了高岗上。
调低价格，对区域冲击自然巨大。融创卯足了劲的风河右岸的融创中心项目自然有压力，这毕竟是个396万平的巨无霸项目，更为关键的是，左岸除了湿地，还有大量土地等待开发。
融创青岛的重心在西海岸，而西海岸的重心在此项目，因此不容有失。现场看到，链家贝壳的渠道已经被发动起来，微信上也是到处传递消息推广此项目。
去看的时候，正在认筹，售楼处里如同赶集，人气火爆，据说一天就认了好几百套，均价带装修14000，是典型的胶南均价。因为前期一批土地的限房价就是毛坯11000，加装修14000。目前看，融创的开局不错，这个项目毕竟地段不错，如果房源有部分海景，还是很好的。
但胶南市场毕竟价格波动局面已经显现，所以后期能否持续出货就存在一定的悬念了。而融创的策略，大家自然明白，是不允许走得慢的。另外，该盘商业比例巨大，也是消化难题。
融创也火了，那么后边的号称计划总投资200亿的青铁华润海洋智慧小镇项目压力就更大了，这个项目也是很大，而位置更远一些。因为前期拿地是商业，所以目前先啃商业，目前住宅还没出来，但既然已经开局，后期土地和房屋供应自然也会源源不断而来，中铁后期还有房子，融创更得大面积出货，所以，滨海大道这条线上，无论如何三家也得搏杀一把。
其他的项目也不少，小开发商自不必说，重点高端，比如旭辉银盛泰的灵犀湾，据说要座铂悦系，要卖高价。军民融合区市场固然火热，但毕竟还是人口不足，不比市区，价格又总体比较高，所以如果后期有开发商也卖毛坯，价格波动，都是非常正常的事。
3、市区改造火，前海价格高
除了这两个新兴板块之外，胶南城区的市场依然是主流，红星这样的依靠学区等优势，快速出货。中间不行，就以价格压人。目前两个盘都处于尾声了，但是你别愁，大拆迁已经陆续展开，行走在胶南市区，很能感受到拆迁力度还是很大的。过去很多年的历史欠账，如今正在大力弥补，很多村庄都已经落定，大批开发商都通过此，与本地企业联合或者合作，进入胶南，很多也都是巨无霸项目。
比如珠海街道的长安路改造，涉及2800户，但总建筑面积245万平，又一个巨无霸的盘。比如万字头企业，进入胶南核心位置旧村改造做百万大盘。像保利这样的已经积极运作开盘了，什么领袖山海都在展开。胶南本地小开发商更是小项目不断，填补着空白。
所以，你根本不用担心未来供应有啥问题。无论是土地还是房子，到处都是。
目前胶南价格最贵的就是东部前海一线了，这里后靠小珠山，前眺灵山湾，很有崂山区的感觉。目前也是众多开发商云集，比如康大依靠本地优势，一下子两个高端盘。还有据说省属企业马上要拿积米崖西边丁家嘴的几十万平的海景地，外来的鑫苑也是拿下两个海边大盘。更不必说融创的星光岛的超高层，和融信的海月星，在前海一线展开混战。
这些盘都是照着20000以上定价，指望胶南本地客是不行的，很是依赖市区来的客户，但金沙滩的金沙乐府和卓越维港已经凭借同样20000多的价格拦截了大批客户，让西边的这些压力倍增，如何破局，除了产品和营销之外，怕是也得在价格上想想法子。
代表性楼盘一路看下来，总结以下，目前市场还是不错，比起城阳北，比起蓝谷，比起胶州，都好多了，毕竟整体去化量还不错，很多盘一开能卖几百套，一季度四个盘登上青岛前十，可谓风光。
但是隐忧巨大，主要是政府还在持续供应土地，一季度胶南区域卖地量已经占到全青岛的三分之一了。而因为大改造的持续推进和大项目的纷纷落地，下半年的土地供应依然会源源不断而来。到下半年尤其是明年，胶南各个区域的房子会如同火山爆发一样，砸向市场。
即便是西海岸是国家级新区，毕竟从县城脱胎换骨而来，如此大的量，到底最终会竞争惨烈到何种程度，谁都难以预测。有一点可以肯定，毛坯房会越来越多，无疑是大趋势。所以，现在开发商们能做得，就是打时间差，抓住别人没有完全反应过来的机会，赶紧把房子卖出去，把钱收回来。尽管胶南的地价也一直在上涨，巨无霸项目的商业和产业比例大，拆迁项目的成本也不低，所以各家的成本压力也都不小。但是在回款面前，利润还是看开点吧。
而此时，对于购房者，也意味着机会来了，锦绣城摇不上不要沮丧，不需要掏那个什么茶水费，等下一个盘就是了。如此大的供应量，机会还是非常多的。只是你要沉住气，做足功课，跑足楼盘，问足问题，学会判断哪个盘和哪个价才是底，省下钱来装修，这对于你来说，才是最重要的事。
