青岛别墅进化史！位列前十的别墅,最贵的20万一平

就算如今青岛随便一套二手房都要上百万，但当我们说起有钱人住在哪儿时，第一反应想到的，恐怕还是——别墅。

在2019年的《歌手》里，刘欢的别墅装下了整个外拍团队，还能让各位歌手在家包饺子唱K。甚至连杨洋和乔欣的绯闻吃瓜大会，到最后都只关心乔欣家的佘山别墅到底有多大。

对我们这些（也许）永远都住不了别墅的人来说，这些看着就很贵、私密性更好、位置偏远、空间巨大的独栋房子里的生活总是有一股神秘吸引力。

什么样的住宅是别墅？  

别墅，改善型住宅，一般拥有独特的风景或者自然资源，是居宅之外用来享受生活的居所，一般是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点，并拥有独立的生活空间的高级住所。

一句话概括，别墅=  自然资源+居住功能+生活品质+独立空间的改善型住宅  。将别墅产品按照其建筑形态进行分类，可以分为独栋、双拼、联排、叠加、合院、平墅、空中别墅等。 

独栋别墅  独栋别墅，独门独院，上面有独立空间，下面有私人花园。独栋别墅是市场价格较高，多为品质。

    联排别墅  它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的，联结在一起有统一的平面设计与独立门户。其特征为较注重选址，尽量选择有水有地的，且交通比较方便的地方。联排的价位较低，进深的缺点。其私密性较单体的别墅要差点，但就在于布局更合理。

    空中别墅  一般指建在高层楼顶具有别墅形态的跃式住宅。空中别墅弥补了高层建筑的弊端，与普通别墅相比其地理位置好、视野也很开阔，在高层通风也更加顺畅。

 别墅概念解析  

如果将别墅产品按照建筑风格进行分类又可分为：中式别墅、欧式别墅（法式、德式、籯大利式、英式等等）曰式别墅、美式别墅、东南亚风情别墅等等。

将别墅产品按置业功能分类，可分为自住、度假、会所、办公等。

自住为主的别墅：集中在城市配套相对完善、交通条件便利、自然景观较为优越的地段，以180-350  ㎡  为主；

度假为主的别墅：多集中在海景、山景资源优越的区域，对交通、市政配套要求不高，以90-250  ㎡  为主；

企业办公功能为主的别墅：多集中在产业园区、交通枢纽等产业密集的聚集区，600-1200  ㎡  的大型企业独栋、双拼、联排为主；

聚会、PARTY功能为主的别墅：私密性较强，景观资源较为优越，400-600  ㎡  的中等面积或  1000余  ㎡  的大型会所为主；

青岛别墅演变发展

青岛的别墅大致经历了老城起源、东向发展、北上西进、回归主城4个时期。

第一阶段：老城起源——八大关、小氬山  

青岛别墅起源于20世纪30年代，八大关、小鱼山别墅区，殖民时期租界内的外国人根据自己的居住风格建造了风格各异的别墅，形成万国建筑风格。

第二阶段：东向发展——东部沿海一线  

90年代，随着青岛东扩、市政府东迁、沿番港东路、东海路、崂山路东海岸线形成多个别墅项目，体现海景特色，以银都景园、弄海园为代表。

第三阶段：北上西进一城阳即墨胶州黄岛  

2003年以后，别墅发展北上西进，形成以城阳惜夏版块、白沙河版块，即墨温泉版块、胶州少海版块、西海岸沿海一线版块为主的广域市场格局。

第四阶段：回归主城——李沧世园版块  

2014年以来，别墅市场热度回归理性，城市别墅倍受青睐，世园版块、崂山西麓南麓低密度住宅逐步兴起。

第一阶段——老城起源  

育岛早期城市别墅区，是在德国人占领以后，上世纪三十年代，规划了一个高档住宅区， 这个住宅一直扩到八大关一带，几百栋别墅风格异样，建筑与环境的融合，区域性的整体规划，使八大关成了很多城市规划、城市建设方面的人士参现的样本，八大关也成了著名的万国建筑群。

位于汇泉角湾北部，建筑造型独特，汇聚俄、英、法、德、美、丹麦、希腊、西班牙、瑞士、日本等20多个国家的各式建筑风格，共有200多栋别墅。其中大部分兴建于20世纪30年代，少数兴建于德国统治时期。  红瓦绿树，碧海蓝天，欧韵青岛，湾居别墅，自此而始。目前，八大关总共有300多套别墅，多为历史文化遗产、旅游景点，全国重点保护文物。自然资源丰富，前海马场成为上层社会聚会消遣的地方，这个时候的八大关之所以成为贵族聚居区主要还是因为总督府即政治中心的辐射影响。

但现在八大关别墅多成为旅游景点，或企业办公所在地，以基本摆脱居住用途，周边小鱼山、信号山别墅区内的别墅年代久远，多为青岛老居民居住，由于没有双气，配套匮乏，居住条件堪忧，但区域土地价值极高，单栋别墅加一个一亩小院，估值都在亿元上下，有价无市。

第二阶段——东向发展  

90年代，随着青岛东扩，市政府东迁，沿香港东路、东海路、崂山路东海岸线形成多个别墅项目，体现青岛海景特色，以银都景园、弄海园为代表的海滨别墅很受欢迎，但因当时房地产开发秩序混乱，也形成了很多烂尾和劣质项目。

该区域内的别墅目前也面临没有双气、功能落后、物业服务匮乏、居住舒适度欠佳等问题 ,很多别墅几经易主后，业主选择就地改造重建，目前的用途也多为会所办公功能，少部分用作度假居所。

第三阶段——北上西进之温泉嶺海版块  

温泉版块是青岛别墅发展北上的一个重要版图，借助即墨温泉镇稀缺的温泉旅游资源，区域内别墅如雨后春笋般迅速崛起， 嶺海版块也应时而出，区域内典型顷目如天泰蓝泉、芭东小镇、海信温泉王朝、青建橄榄树、海尔原乡墅等等。

温泉版块大部分别墅坂目只是“以温泉之名”，鲜有温泉入户的项目。目前温泉客户需求已被大部分透支，区域内竞争激烈，产品滞销，随着项目的陆续交付，实际的温泉度假体验并不理想，蓝色硅谷的产业规划人口导入或为版块内项目销售带来第二春。

第三阶段——北上西进之城阳惜夏白沙河版块  

惜夏版块的定位为市区客户归隐田园、乐享山水的第二居住别墅置业区域，代表项目有城投财宝山庄、100福国际山庄等，而白沙河版块的兴起则依托于拥湾发展、市政府北迁的预期，北部湾形成大规模造城行动，代表项目有卓越蔚蓝群岛、龙湖滟澜海岸、世贸公园美地等。

白沙河环湾版块作为新兴别墅区一度热销，但由于地处河流入海口滩涂和填海用地，随着最初一批项目陆续交付，地基沉降、地下室返潮问題显现，  后期建设项目已经吸取前车之鉴，但政府北迁短期内不可能实施，区域内配套有待升级，就目前而言，区域内的别墅是居住度假但没有达到很好的相应条件。

第三阶段——北上西进之西海岸版块  

随着胶州湾桥隧的贯通，西海岸房地产市场达到顶峰，滨海大道沿线延续了当年崂山区东海路沿线的发展过程，一大批沿海一线别墅兴起，东崂西珠，珠山脚下的山地别墅也大量开发，代表项目有保利海上罗兰、世茂诺沙湾、万科青岛小镇、龙湖原山等。

西海岸别墅以其独特的山海资源吸引了很多当地富豪和外来置业者认可，但对于青岛主城区购房者来说，远距离带来的时间成本和桥隧的金钱成本都很高，仍然不是置业最佳选择。

第四阶段——回归主城  

2014年以来，别墅市场热度回归理性，城市别墅倍受青睐，世园版块、崂山西麓南麓低密度住宅逐步兴起。

回顾青岛主城近百年的别墅发展史，一部活生生的城市发展史。

城市向哪里发展，别墅就盖到哪里。城市发展方向与每个人息息相关，与这座城市社会顶级圈层更是息息相关。

青岛前十别墅均价  

来源：青岛别墅网、青岛地产Party等