[摘要] 都说主城房价刚刚的，都说楼市价格战啥的不就是一种“郊区压货处理”现象，谁都没想到，主城之一的李沧，最近一段时间骤然开启了“拼价”模式。
都说主城房价刚刚的，都说楼市价格战啥的不就是一种“郊区压货处理”现象，谁都没想到，主城之一的李沧，最近一段时间骤然开启了“拼价”模式。
“拼价”之后，刚需来了吗？
第一个吃螃蟹的是人们眼中久经考验的优等生——绿城，海棠印月用一个2万出头，突破市场心理价位的底限，疯狂去化的同时，也让随后入市的几个项目深受启发。于是，黑龙江路沿线的融创都会中心和悦组团与交通商务区的越秀天悦海湾项目，都选择将定价作为突破口。去装修，上毛坯，调价格，降门槛，全身心呼唤：刚需来吧！
刚需来了吗？各种渠道释放的信息似乎表明，两者的开盘效果有落差——
融创都会中心
尽管造势期释放的1.8万元已经让市场有些沸腾，临开盘又传出“前200位每平再优惠千元”的加码震撼，融创都会中心显然没有如外界想像一般被一扫而空，官宣去化56%，还有人爆料这个数据可能也有水分。
越秀天悦海湾
越秀天悦海湾1万8效果据说好得多，取得了“难得”的日光，而且还要再拿出一个楼座来加推。需要指出的是，这次天悦海湾推出的毛坯小高层，总共不到100套房子，如果用销售套数来衡量，这对在李沧东西两个方向同期PK的竞品，其实开盘效果差不太多。
一个达到了战术目标，一个却雷声挺大雨量不足，在近年来李沧楼市“贵在东部”的市场心理定位下，这次为何西风未输于东风？近期，房产君前往两个项目的售楼处，实地探访两个价格突然给力的指标盘。
越秀天悦海湾
仅仅几年，交通商务区的环境变化还是挺大的。安顺路、沧安路几条主要道路宽阔平整，市政设施完备，新的居住社区逐渐密集，外立面和天际线与附近“年长”小区代差明显，整个片区正在加速涤陈萌新，摆脱老沧口铁道边的传统印象。
来到越秀天悦海湾售楼处，一旁的安顺路上噪音并不大，至少在地面的高度，没有想象中临近铁路与环湾大道的嘈杂。售楼处客户不少，简单旁听一下，至少有两组都问到了1万8这个新价格。
置业顾问的推销重点还是在前期精装房源上，尽管我们更关心这个项目当时尚未正式开售，也就是后来日光的1万8的一栋毛坯小高。根据介绍，前期开售的精装小高2万2，洋房2万5，在去年，这也算是正常的市场价，现在就多少有些不合时宜，这也许就是越秀天悦突然推出毛坯平价房源的原因。
天悦海湾“强改善”的定位还是比较明显，至少在这个片区，洋房混搭小高及少量高层、1.9的容积率这样的尺度暂时没有特别对位的竞品。20余万的建筑面积，适度的商业体量，智能化设施配备带来新潮的居住体验，至少从置业顾问的介绍里，这个项目真的在自己这个局部，给交通商务区的人居环境带来了升级。
样板间的感觉有点复杂，一方面感受到户型的亮点，比如128的四室洋房，空间布局合理，诸如通透、全明、方正、动线合理等主流需求均得以满足。让人心情异样的是，“此处非交付标准”的字条有点多。新风系统开口位置不一样，卫生间格架的材质有区别，“我们把所有非交标的部分标出来，公开实在，保护了购房者的知情权……”这是置业顾问的解释。
有些情况其实还在竞争对手那里掌握着，在距离最近的在售项目——首创禧悦天海售楼处，置业顾问对天悦海湾的短板如数家珍：学区不行，上不了片区最好的“百年名校”、9年一贯制的沧口学校；距离地铁太远，“我们离一号线沧台路站300米，他们差不多1公里……”
融创都会中心
融创都会中心的探盘则是另外一种体验——浓浓的仪式感。之前去过的富锦路上售楼处正门施工封闭，看房必须到位于东北方向的湖畔停车场来一次周转。摆渡车载着我们穿过深秋依旧绿意盎然、就是体感有些凉瘆的“小”风湖岸，看着几年时间已经林立组团的都会中心，融创速度真不一般。
售楼处还是人头攒动的场面，沙盘前围了许多组客人，门外的摆渡车还在一组组地带来客人。这个画面至少给我们两种感觉，第一，虽然盛传融创中心这次开盘卖得不好，但开盘之后这个人气还是足够的。第二，这么多人来看房，房子应该还是够选够挑。
融创都会中心这次推出了和悦组团，3栋高层。置业顾问说，是都会中心最后的组团。虽然看房的路径意境带感，但“和悦”算是与这个意境有些距离的飞地，位于两个已建成社区中间，一侧的月龙峰路，距离青银高速约100米。换句话说，看到的景色和想买的房子关系不大。
这次都会中心在产品面积上采取了均一制策略，118平的同尺度，解放了选择困难症，动静分离和元宝式户型双选，贴近流行需求。在大层高和小公摊方面，融创保持了一贯的优势。
样板间之客厅
样板间之餐厅
更让人印象深刻的是，融创在价格政策上的灵活。1层特价房，1.8万元左右的基准价，按照付款效率的不同，优惠从1000元/平方米到1500元/平方米不等，其他非特价房，也可以在满足付款条件的前提下，申请同等幅度优惠。
城市在发展配套在改善
随着市场的下行，楼市的竞争愈发激烈，所谓的竞品也不仅仅局限于面对面或临着街，交通方式的进化，打破了人们对居住区域的固有概念，事实上也制造了同一时段更远距离的角力。就像这次被拿出来比较的融创都会中心和越秀天悦海湾，因为价格上类似的动作，其实也存在一定程度上的客群撕扯，那么就容易被人拿来比较。
区位上，虽然在李沧向东住是一种流行的倾向，但交通商务区给天悦海湾所在的老沧口片区的环境改观肉眼可见。尤其是现成和建成时间表明确的地铁线路，这里完全可以满足刚需或刚改的置业需求。交通是融创都会中心暂时的短板，项目周边缺少已经成型或规划明确的地铁线路。
新推出的房源，两者都去了装修，但毕竟天悦海湾处于一个完整的中大型社区当中，可以共享景观和各种公共设施，和悦组团则是独立于都会中心大地块之外，是个实际意义上的“小盘”。两个项目一个距离铁路和环湾大道不远，一个距离青银高速很近，有交通的便利，也或多或少都有噪音之扰。
周边配套上，天悦海湾由越秀及中粮大悦城联手打造，自带商业街区，交通商务区的商业配套也在增容之中。和悦组团周边的商业配套以社区级为主，但距离万达城市广场不远，距离绿城在金水路上的商业组团也在适当车程之内。
需要重点说明的是，和悦组团与李沧区市场反响最好社区之一绿城理想之城真的是一路之隔，穿过青银高速，“对面”就是后者。这似乎也能解释，为什么17500元/平方米起的定价出来后，人们对融创这次推盘会普遍给出乐观的预期。
价格之外，人们还有诉求
给这次针对李沧楼市两个调价先锋的探盘来一次总结。
第一，所谓刚性需求的释放效果，不仅仅与价格关联。现阶段，哪怕是刚需，也有价格之外的品质诉求，去化给力应该是交通、区位环境、周边配套等与低调价格的复合效果。
其二，交通商务区整体环境改观明显，居住认同度正在同步提高。
其三，融创的营销能量和它在青岛的领先地位，相当匹配。从打造最美看盘路径到118平的均一户型，压缩购房者选择周期，再到价格调整的惊人力度和灵活度，恐怕在青岛，能和融创同等效率的不多。
有一个细节或许可以说明融创在营销上到底有多强悍——售楼处几十个休息席位，要么有人在洽谈，要么就是平板、手包、计算器们占着，看上去没有一个“空”位。轮到你需要选房源算价格时，却可以找个没人的位子随便坐，这就是营销力！
