青岛1月楼市：临近春节供应量降低 量价齐跌

整体市场:临近春节假期,供求量价齐降

1月份,由于传统节日春节临近,住宅市场供求价齐降,整体呈现供大于求态势,供求比为1.2。由于各银行贷款更为审慎,另一方面且调控政策依旧从严及开发商自身的营销策略原因,岛城楼市整体进入降温通道。

1月份,商品住宅供求价环比呈现明显下降态势,成交量更是同环比皆降,其中供应量为127.82万㎡,环比下降17%,同比上涨13%;成交量为108.65万㎡,环比下降24%,同比下降42%;价格上,本月成交均价为12098元/㎡,环比下降5%,同比上涨18%。整体来看,由于调控政策和开发商自身营销策略影响,年末楼市降温。

区域量价:利好不断落地,近郊持续升温

分区域看,市南区、市北区和四方区无新增供应,即墨区、胶州市和李沧区供求比皆小于1,但是李沧区单价较高。胶南、即墨和胶州市随着地铁开通等政策利好不断落地,相应版块进入发展的“快车道”,位列成交前列。

1月,供应量方面,胶南市、胶州市、城阳区占据前三位,占比达46.9%;成交量上,胶州、即墨区、胶南市占据前三位,占比高达49.9%,近郊依然是成交热点区域。即墨和胶州均进入前四名,火热可见一斑。

2018年1月,区域均价方面,市南区和崂山区高端区域延续高均价之外,主城区房价全部达到20000元/平以上,市内八区全部达到10000元以上,即墨区均价高达11497元/平,胶州均价8638元/平。

成交结构:胶州胶南表现活跃,四市占比小幅上涨

成交结构上来看,2018年1月,九区依旧是成交主力板块,占比为51.82%;但是胶州、胶南等区域由于单价低,利好政策不断落地,占比明显提高,为48.18%。

存量分析:整体库存上涨,近郊存量较高

2018年1月,青岛整体存量约为1088万㎡,环比上涨1.8%,去化周期在8个月左右,。而库存也集中在近郊的胶南、胶州和即墨,由于供求两旺,去化周期仍属正常。而高端集中的市南区去化压力最大,城阳区由于价格相对较低,客户外溢较多,去化压力最小。

2018年1月,存量面积排名前三的区域为胶南市、胶州市和即墨区,主要是由于近郊区配套等利好不断落地并且均价相对较低,尤其即墨撤市划区,因此供应量较大。去化周期方面,城阳区由于价格低去化快,库存压力最低。备受瞩目的李沧区去化周期为5个月,即墨区去化周期为9个月,而市南区去化速度慢,去化周期高达25个月,崂山区、黄岛区12个月居于次席。

项目成交排行榜

从成交热点项目看,即墨区和胶州区由于单价较低,区域利好政策落地,成为成交热点区域,其中新城海韵名邦和融创青岛湾琴湾热销,占据成交面积排行榜一二位。企业成交金额排行榜单中,融创中国以11.91亿元占据首位,保利地产(5.12亿元)和银盛泰集团(4.55亿元)占据二三位。

2018年1月青岛市重点房企商品住宅成交金额排行榜

2018年1月青岛市商品住宅成交金额排行榜

金额榜单中,新城海韵名邦由于单价相对较低,成交量大,占据金额榜首位,整体来看,由于市区单价高,在金额榜单中占据绝对优势,占据7席。

2018年1月青岛市商品住宅成交面积排行榜

面积榜单中,胶州和即墨等近郊区由于规划利好,并且单价较低,占据6席。新城海韵名邦由于单价较低,集中签约占据面积榜首位。

市场简析:

临近春节,受调控政策和开发商自身营销策略影响,年末岛城楼市整体降温。供求价皆呈现环比下降趋势,区域来看,受低价及利好政策影响,近郊区仍为成交热点区域。尤其即墨撤市划区之后供应量大增,胶州价格则上涨明显,胶南价格涨幅居前。成交结构方面,市区依然是成交主体,但是近郊区凭借利好政策及低价优势,占比明显提高。临近年底,楼市调控依旧,预计楼市或将进入“降温”通道。

(数据来源:部分数据来源于锐理)

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