丁祖昱：一线城市"更新""吸人"要靠城中村！

深圳城中村,是一个常说常新的话题。近日,深圳规土委公布了2018年的城中村改造目标,年内要确保完成更新供应土地2.46平方公里,与2017年2.5平方公里的目标基本持平。

1、城市更新已经成为深圳宅地的主要来源

在深圳,以城中村改造为代表城市更新,已经成为了住房用地供应的主要来源。以2017年建设用地供应计划为例,在各类新增建设用地指标中,城市更新用地占比约为18.5%,但在居住用地中,来自城市更新的部分则达到了45.9%。相比无限制外扩带来的交通、医疗、教育等公共资源难以兼顾的长久问题而言,城中村改造所面临着更新成本高企、产权结构复杂等阻力还只是可以接受的短期阵痛。基于城市空间的利用效率,预计改造城中村仍会是深圳市住宅用地的主要来源。

2、一线城市早早全面开展城中村改造

事实上,向城中村、旧改寻求新增宅地已经成为了一线城市收储宅地的主要途径。改造城中村,不仅可以提供更多的住宅单位,满足更多居住需求,还更有利于居住条件,提升城市形象。

在2015年以前,北京和上海早已分别开启了60个和35个城中村改造项目,广州更是每年都有十多个城中村改造项目。但由于牵扯利益方较多,项目流程繁复,不少项目的进度只是差强人意。如上海宝山康家村,在工作推进情况比较理想的情况下,自2014年10月改造方案通过后,直至2017年6月该地块的改造工程才正式开工。而广州著名的城中村“冼村”,更是在历时八年之后,原地村民才搬进了原址翻建的新家。

与城中村改造类似,棚改也是目前一线城市城市更新用地的主要来源。并且由于棚改用地大多属于城镇用地,较城中村相比,土地现状大多更利于改建,地方政府在改建的步伐上往往也迈的更大一些。如北京2017年的棚改任务涉及128个项目,占地面积合计达到6794公顷,而同年北京宅地的供应计划也不过1000公顷。

3、城中村可成为一线城市租赁用房的主要来源

如何利用集体用地发展租赁住房市场,是当下租赁房政策落实的重要一步。一线城市作为城市化发展程度最高,外来人口最为密集的城市,正应成为个中表率。而坐落在城市建成区以内的诸多“城中村”,也应成为改革的先锋地区。在2018年年初发布的地方政府工作报告中,北京、广州均提出要推进集体建设用地建设租赁住房。

城中村的突出问题是聚集了过多租户,如深圳大约70%的租赁房都在城中村。这些租户的标签大多是“收入不高的年轻人”,也是与租赁房市场寻求的最大客户群体。因此将城中村改造为租赁用房,一来有利于建设更加秩序化的住房租赁市场,让租客远离“被搬家”之苦;再而也有利于改善流动人口居住环境,增强人才对于城市的归属感;最后还可以提供更多的住宅单位,让城中村土地的“低成本”优势惠及到更多的年轻外来群体。

以深圳为例,2018年年度工作报告中,市政府明确提出对于城中村要做到“优化出租屋和人口管理服务”,在实际运作上也多有实例。早在2017年8月发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)中,明确提出在“十三五”期间,要收储100万套(间)以上村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理。其后企业试点快速推进,深圳玉田村携手万科,率先试点城中村统一由万科升级改造和出租,而后龙岗围仔村也与万科有类似合作,目前已经完成改造2栋楼,100余间房源;企业间的合作也随之而来,如深圳市人才安居集团在2017年10月与万科合作,进行人才住房和社会租赁住房的市场化探索;在2018年年初,深业集团更是发布了深圳首个城中村人才保障房项目——福田水围柠盟人才公寓,计划在水围村建设504间人才公寓。

对于一线城市而言,在城市边界已经划定,人口总量接近控制目标的情况下,如何优化人口结构、增强城市经济活力是目前城市发展的重要方向。希望地方政府走好城中村改造这步棋,将更多的城中村改造为租赁住房,让爱拼搏的年轻人从第一个落脚点开始,爱上机会更多、也更加友善的一线城市。