[摘要] 1 月 31 日下午，楼市突然传来一个重磅消息： 上海官方宣布，面向房产税的纳税人减税。
1月31日下午，楼市突然传来一个重磅消息： 上海官方宣布，面向房产税的纳税人减税。
上图是“上海国税局”官网公布的这份文件的截屏。文件说：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自 2019 年 1 月 1 日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。
估计很多人看了一头雾水：搞错了吧，房地产税还没有出台，上海这减的是“哪门子税”？
有的读者或许清楚，在上海、重庆率先试点了“个人房产税”。看来，上海是在面向个人“减税”？这是楼市的大利好吧！
其实，这两种看法都是错误的。
首先澄清一个概念，中国正在酝酿征收的是“房地产税”，目前尚未立法，所以这个税种没有诞生。但“房产税”诞生已经很久了，一直在征收，但基本上不涉及个人住房。
这两种税——房地产税和房产税，虽然只有一字之差，但却完全是两回事。
“房产税”的征收依据，是国务院于 1986 年 9 月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，当年 10 月 1 日开始施行。
但“暂行条例”明确规定——“个人所有非营业用的房产”免征房产税，所以很多人不知道这个税种的存在。这个税种主要是针对企业征收的，国家的条例规定：
1 、房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
2 、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
3 、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
4 、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12% 。
从第一条可以看出，这个税真的是“房产税”，而没有涉及到“土地”。因为房产的价值，会随着时间推移“增值”，其中主要是土地价值在上涨。而这个税种征收的依据是“原值”（不是评估值）。同样一个区域、同样档次、面积的房子，甲 10 年前买是 200 万，乙今年买是 800 万。但对不起，大家交的税会差距达到 4 倍。
这就是 1980年代 的印记。那时的中国人还不知道，未来房价可以这样剧烈变动。
上图是财政部官网上发布的“ 2018 年财政收支情况”的局部截屏，可以看出在 2018 年全国房产税征收入库接近 2900 亿元。
上海根据国家的“条例”，在 1986 年 11 月制定了“上海市房产税实施细则”， 1991 年有过修订。细则规定：“房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。”至于税率、免征范围，都跟国家的条例一样。
今天（ 1 月 31 日）上海宣布的新政，就是把之前规定的“减除 20% ”，增加到了减除“ 30% ”。
换句话说：一套原值 300 万的房产，如果不能免税，那么按照上海的旧版细则，每年的房产税是： 300 万× 80% × 1.2%=2.88 万元。
经过这次调整之后，每年房产税是： 300 万× 70% × 1.2%=2.52 万元。
这次变动，主要针对的企业纳税人，相当于面对企业减税。 所以，上海国税局网站公布的一份“关于调整房产税征收事项的解读材料”说，这次举动将“进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担”。
至于上海从 2011 年开始试行的，针对个人购房者的“房产税”，也是依据上述条例制定的，但有较大不同。
1 、上海针对个人的“房产税”试点，一开始就宣布房产税暂按“应税住房市场交易价格的 70% ”计算缴纳。也就是说，国务院条例里允许的最大折扣，也就是 7 折，个人购房者已经享受了。而企业购房者，是此次新政才享受到的。
2 、个人“房产税”的税率，上海是按照 0.6% 和 0.4% 两个档次执行的，也给予了充分优惠。房价超过“上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍”的，也就是所谓豪宅，适用 0.6% 的税率；普通住宅适用 0.4% 的税率。
上海实行的“个人房产税”，主要针对上海户籍家庭的“第二套或以上新购住房”，和非上海户籍的“首套或以上新购住房”（试点宣布之前购买的住宅，不征税）。但本市居民家庭每人可以享受 60 平方米的减免。
比如一户上海户籍家庭，有 3 个人。家里有一套 50 平米和 110 平米两套住房，虽然有二套房，但由于总面积没有超过 180 平米，是不用交税的。
因此，此次上海“降低房产税”不涉及个人住房，主要目的不是为了给楼市“托市”，而是给企业降低负担。
即便是如此，上海此次新政仍然对楼市构成了利好。毕竟，企业持有上海不动产的成本降低了。
而且，这可能传递一个重要的信号：房地产税立法或许会“继续积极稳妥地推进”，但房地产税“全面落地”或会推迟。
想想看：中国目前面临显著的经济下行压力，减税降费是刺激经济、拉动内需的重要手段。国家不仅在面向企业减税，也在面向个人减税。 而开征“房地产税”等于面向个人和企业，尤其是面向居民家庭加税，显然跟现在的基调不符。
1月21日，国家领导人在“省部级领导干部防范化解重大风险专题研讨班”开班式上曾这样谈到了房地产：
要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案
当时我就撰文分析，“长效机制”看来会在短期内基本成型，但要“稳妥实施”。使用的措辞是“稳妥”，而不是“积极稳妥”，这是耐人寻味的。
此前全国人大对国务院做的一项重要授权，也值得关注：这就是从“ 2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日”，国务院可以提前下达“下一年度新增地方债限额”。
这意味着，由于不采用“大水漫灌”的刺激，而致力于“转变增长方式”来应对经济下行，那么经济调整期会拉长。 高层看来是做了 3 年准备的。那么，在这 3 年里有可能加税吗？房地产税能“全面落地”吗？
从上海“给房地产减税”看，房地产税在 2022 年底之前“全面落地”可能性不大。 很有可能是：先立法，然后选几个城市按照“新版房地产税”搞一轮试点再说。
