[摘要] 二手房成交量比2018年二手房月平均成交量高出一倍,比2018年3月份多9000套左右。对上海来说,二手房成交超过1.5万套就意味着脱离淡市,翻越2万套则创下2016年11月以来的市场新高。

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今年3月,上海二手房和新房成交3.5万套。

图说:一线新房市场成交量有所回升

图说:各等级城市新房市场成交量

其中二手房成交近2.6万套。二手房成交量比2018年二手房月平均成交量高出一倍,比2018年3月份多9000套左右。对上海来说,二手房成交超过1.5万套就意味着脱离淡市,翻越2万套则创下2016年11月以来的市场新高。

一则则刷屏似乎要告诉我们:全国楼市已触底反弹,迎来了一个温暖的春天。

这是当前楼市的真相吗?房东希望提高挂牌价

小编在浦东新区东方路近浦建路看到,路边站着多位身着西装的中介,正在向路过的市民发放房源信息单;浦建路上挨着的三家中介门店,只有一两名工作人员在拨打电话;在多个大型小区、超市门口,都有中介发放传单。

“楼市回暖了,购房的人都愿意出来看房了,所以我们要抓紧时间发放房源信息,收集新房源。”中介肖先生介绍,3月开始,每天晚上他都安排了看房。最忙的一天,带看了10多批购房者。

图说:中介门店门口的二手房信息

购房者愿意看房了,房东却有点不配合了。峨山路上的中介姚先生介绍,他门店所在的地理位置好,靠近地铁4号线、6号线,因此周边300万元左右的小户型二手房特别抢手。去年年底,超过10年的二手房,都可以跟房东商量,降价10万元左右成交。进入3月,看房的人增多,一些房东提高心理预期,拒绝砍价。这周开始,还有部分房东希望提高出售房屋的挂牌价。

回暖迹象一:二手房价降幅明显,刚需出手

和新房市场不同,二手房交易更加分散,数据能从一个侧面反映购房者最真实的需求。

从2017年1月至今,上海二手房的交易量没有突破过2万套这一“天花板”。持续降低的交易量,也降低了房东的心理预期。浦东新区塘桥板块、长宁区中山公园板块等中介的二手房挂牌价,大多比2016年年底下调了10%-15%。

“2016年挂牌1000万元的二手房,现在大多挂牌价在850万元左右。”中山公园一房产中介黄女士介绍,而且现在出售二手房的房东大多有置换购房需求,愿意接受降价。

在浦东新区塘桥板块,东方城市花园一期114平方米的三室两厅一卫房源,现在的挂牌价为860万元,比2016年下半年最高挂牌价1000万元也有明显的下降。近三年来,上海楼市的交易量持续走低,其实积累了不少刚需客户,无论是新房还是二手房,购房者都有了较为明显的房价触底心态和购买意愿。

回暖迹象二:非沪籍家庭获房票,持币入市

2016年,价格上涨已造成上海二手房交易的虚高。当年3月25日,上海发布楼市调控新政:从严执行住房限购政策,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税的社保年限。从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上,调整为自购房之日起连续缴纳满5年以上的,才可以购买上海市住房。企业购买的商品住房再次上市交易,需要满3年以上。这一措施执行后,部分非沪籍家庭购房的需求被抑制。

转眼三年过去,到今年3月底,部分非沪籍居民家庭获得了购房资格,因为有刚性居住需求,持币入市。就购房“门槛”而言,上海楼市政策使“卖一买一”置换购房首付比例大增,而首次购房、纯刚需的首付并未调整。因此,调控后首次置业的占比明显增加,房票也成为买房重要筹码。

目前,申城二手房市场交易主要由自住需求支撑。中原地产研究院提供的数据可以得到验证:目前,上海市场的置业类型比例中,首次置业的占比达到55.21%,仍然占据半壁江山还多。

回暖迹象三:涉房交易税下调,幅度有限

今年3月,上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知,自2019年3月7日起,不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整。

具体而言,个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%,增值税及附加一共为5.3%,以缴税时间为准;个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半,由万分之5调整为万分之2.5。

调整前,增值税及附加总额为5%+5%*11%=5.55%;调整后,附加从11%下降至6%,最终交税额为:5%+5%*6%=5.3%。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,平时说的增值税及附加大约5.6%,是增值税+附加,其中增值税5%,附加约0.6%。

按照税收减免政策,增值税附加(城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税)减半收取,增值税附加税的税率由0.6%降为0.3%,增值税及附加一共为5.3%。

图说:涉房交易税下调为市场注入信心

卢文曦说,当前上海的普通住宅不满2年的全额缴纳增值税,满2年的免征,非普通住宅不满2年的全额缴纳增值税,满2年的差额缴纳增值税。

以出售一套300万元的普通住房为例,增值税附加税减半后,未满两年的二手住宅需缴纳300万元÷1.05*5.6%=15.85万元;新规实施后,300万元÷1.05*5.3%=15.14万元,减税后一套300万的房子可以少缴纳7100元。

回暖迹象四:银行下调房贷利率,影响不大

融360监测数据显示,2019年2月,全国首套房贷款平均利率连续三个月下降,北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市前十位。

监测数据显示,2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%,环比上月下降0.53%。在2019年2月首套房贷平均利率最低城市前十名中,上海、北京、深圳、广州等一线城市分列第一、第四、第五、第十位。

多个城市下调房贷利率,会推动楼市回暖吗?同策研究院总监张宏伟表示,对于一二线城市来说,房贷利率微调和利好政策释放,背后依然是高房价的基调,对楼市的影响微不足道。

以上种种回暖迹象能否表明上海的楼市已经触底?对此,沪上分析人士表示,楼市交易量有所提升,会持续多久,还有待观望。目前,申城楼市调控政策没有发生变化,楼市健康、平稳、有序发展是必然。

2018年年底,中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此后,住建部召开全国住房和城乡建设工作会议,会议提出2019年要重点抓好的十个方面工作,第一条就是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

今年,上海坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性,坚决遏制投资投机性购房,着力稳市场、稳房价、稳预期。

房子是用来住的,不是用来炒的

也有业内人士判断,楼市交易量提升的持续性并不乐观。今年,申城楼市交易量的走势可能是上半年高、下半年低。退一步说,申城楼市完成“筑底”,也不代表房价就能“触底反弹”。和2016年3月最高点56634套对比,过去两年多时间,月成交量下跌接近80%。进入2019年,申城成交量有回暖趋势,但是从大势上来看,依旧在相对平稳的“低位”进行盘整。

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