[摘要] 近日，一则房价消息在青岛楼市引起轩然大波，胶州一楼盘加推房源，成交价竟然低于备案价。这在1年多前根本想象不到，彼时胶州大热，开发商们往往想方设法在备案价的基础上通过各种手段加价
楼市遇冷？成交价竟击穿备案价！
近日，一则房价消息在青岛楼市引起轩然大波，胶州一楼盘加推房源，成交价竟然低于备案价。这在1年多前根本想象不到，彼时胶州大热，开发商们往往想方设法在备案价的基础上通过各种手段加价，装修溢价、捆绑车位、捆绑储藏室成了常规手段，更有甚者直接收“选号钱”。即使如此，2018年胶州卖了2万5千多套新房，仅次于西海岸。有业内人士分析，胶州楼市的艰难局面正在蔓延，随着房企半年业绩总结的临近，在惨淡的业绩面前，6月胶州楼市或迎降价潮。
成交价低于备案价 车位降价超六成
五一前后，不少楼盘入市推新，作为胶州经济开发区的大盘荣盛·锦绣外滩也始终保持少量多批的开盘节奏，于4月28日加推了一栋楼，共116套房源，该楼栋为29层两梯四户，户型为123㎡、113㎡、120㎡，毛坯。各大卖房网站上公布的销售均价为11000元，但实际成交价格让人吃惊。
近日，记者来到荣盛·锦绣外滩售楼处进行探访，据置业顾问介绍，项目新加推房源成交均价9700元/㎡，最低价9000元/㎡，毛坯出售。售楼处内有代理公司的销售人员，如果通过代理公司购买，还可以享受总价九八折的优惠。除了价格优惠，本次销售未要求捆绑车位，车位价格也大幅下调。据置业顾问介绍，之前车位每个80000元，如今只要30000元，降价超过六成。据查阅项目备案均价，为10939元/㎡，实际成交均价远低于备案均价。然而即使不捆绑出售，车位降价，房源任选，但来客并不多，成交仍差强人意。据知情人士介绍，该项目的去化率并不高。
而在2018年4月，荣盛·锦绣外滩首次开盘时，高层售价在11000元/㎡，后期推出的洋房、小高层均价超过12000元/㎡，均为装修交付，价格在备案价之上。如今在前期装修房源滞销的基础上，新推出毛坯房源，不仅是直接降价，而是将价格降至备案价以下，这一情况着实少见，这跟之前开发商们想方设法捆绑加价造成实际成交价远超备案价的情况相去甚远。
备案价说到底只是一个数字指标，但是一直是买卖双方博弈的参考。根据青岛的《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，备案价是开发商申请楼盘房源预售时由物价局根据相关成本核定的房源销售参考价，也就是房源销售时的毛坯房销售基准价，在此基础上允许有一定的浮动比率。在参考价的基础上可上浮也可下浮，一般的浮动比率为0～0.2。在青岛，房管部门会在网上实时公布新房项目取得预售的房源的具体情况，包括房源位置、可售套数、已售套数、参考价、可浮动比率等，一目了然。荣盛·锦绣外滩成交价低于备案价销售，突破了下限，不得不说是个新风向。
胶州楼市曾红极一时 拆迁注入一波急需
“胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为这里供远大于求。”资深房地产业内人士张百忍如是说。据记者统计，胶州在4月有7个楼盘首开加推，5月又有7个楼盘上市，其中不乏保利、花样年、银盛泰锦悦都、远洋等大品牌，再加上其他在售中的楼盘，胶州的市场竞争程度可见一般。
胶州楼市曾经红极一时，从2017年开始一直到2018年中。“过去很多年里，机场拆迁、货币补偿，给当地楼市注入一波急需。”张百忍分析说：“一直到2017年春天，胶州楼市在青岛的三月调控之后，大批客户外流后被激活，这才算真正迎来春天。很多楼盘在快速涨价的同时，依然被抢光，出现了极为少见的供不应求局面，几个月时间，房价从五六千到了一万多。”
但是，机场拆迁、货币补偿带来的市场需求必然是短暂的，无法长期、全部的消化本地存量房，很多楼盘依旧艰难。“就是最好位置、最好品牌的绿城·紫薇广场，也曾经有两次停工的困难，其他家自不必说，一年卖百八十套乃是常态。”
整体艰难局面蔓延 开发商偷偷降价
但是，这样的局面也就持续了一年出头。过去的多年，胶州土地批量上市，让市场屯下来大批存量土地。这些土地在过去两年基本上以高价转让给了急于进军青岛房地产市场而拿不到土地的大牌开发商。据中国指数研究院数据显示，2018年青岛住宅用地共计出让了205宗，其中胶州以52宗领跑，独占四分之一，超过了传统的供地大户西海岸跟城阳，成交金额98.7亿元。
但是，胶州和青岛的其他区市相比有着明显不同，主要体现为土地供给多，但是人口导入不足，据青岛市统计局发布的数据显示，2017年年末胶州常住人口89.33万人，2018年年末90.05万人，一年时间新增人口仅有7000多人。而2018年胶州全年新房卖了25488套，比全市总成交量的15%，仅次于西海岸。胶州市场的红火，是靠外来的投资需求来支撑。
“对于当地人而言，并不缺房子，只要差不多的家庭，每家都有几套房。到了2018年的秋天，喧嚣了一年多的市场开始降温，一方面是因为红岛利好频出，投资需求引流，另外一方面是本地客户锐减，很多楼盘销售陷入停滞。”不过各家在价格上并未第一时间调整，毕竟之前的一年半时间里，各家开发商分食了青岛第二大楼市的25488套房子，吃饱不少，还能再拼一下脂肪。
转眼到了2019年春天，整体艰难的局面蔓延开来。很多楼盘想提前开盘，抢夺客户，发现最多卖个二十套，去化率最多只有百分之三十。特别是胶州经济技术开发区的楼盘，火药味最浓，十多个楼盘打作一团。“其中前期低价拿地的楼盘不得不使出偷偷降价的手段，于是有了成交价低于备案价的新景象。”张百忍说。
本地需求不足 渠道公司从各地蓄客
突破“底限”的降价，跟市场低迷直接关联。据锐理数据统计，2019年1～4月青岛市新建商品房的网签均价为14148元/㎡，同比2018年上涨9.8%。房价是涨了，但是成交量却出现大幅下滑。截至4月30日，2019年1～4月青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房）35607套，销售面积406.96万㎡，销售总金额575.78亿元。签约套数、销售面积，销售总金额与2018年相比均下跌，跌幅分别为38.5%，36.9%，30.6%。其中共网签新建住宅28943套，销售面积350.51万㎡，销售总金额488.80亿元。签约套数、销售面积，销售总金额与2018年相比均下跌，跌幅分别为39.8%，36.8%，29.8%。大环境如此，胶州没啥两样。回顾2018年一季度，胶州新房成交了4715套，再看最新统计，2019年一季度胶州只成交了4080套，成交量同比萎缩了15%。过去的多年，胶州土地市场火热，让开发商们屯下大批存量土地。经过一级市场、二级市场一系列的买地拿地，洗牌后的胶州俨然进入地产巨头时代，当地企业早已被快速边缘化。前期地产商拿地热情高涨，也导致地价上涨。“从原来的一两千或者两三千迅速涨到四五千、五六千，都是些高价地。市场形成巨大积压，全国性巨头拿地后往往根据集团的节奏快速运转，一个大盘的任务三四十亿，小盘也得一二十亿，如果营销完不成就要调整。所以，半年来胶州市场进入市场大搏杀阶段，数个楼盘的营销负责人被撤换。”张百忍分析说。
在这一情况下，擅长渠道分销的房产代理公司纷纷进驻胶州各大楼盘，与饥肠辘辘的开发商讨价还价拿到高佣金，然后从全市乃至全省收集有购房需求的置业者，网罗进胶州，成为市场支撑，毕竟胶州不限购。
成交量腰斩 开发商频换地区负责人
进入五月中旬，传统楼市销售旺季“金三银四红五月”已然所剩无几，房企业绩几何？除了下滑，只是下滑。根据青岛锐理统计，以行业龙头之一的万科地产为例，2019年1～4月房企成交金额TOP20榜单上，万科地产排名第三，销售金额22.12亿元，而去年1～4月排名第二，销售金额为40.76亿元，销售金额接近腰斩。
如果以2019年与2018年同期同名次相比较，普遍下滑的特征更为明显。两次排名第一的融创中国从2018年的43.67亿元降为2019年的43.04亿元，第二名从2018年的40.76亿元降为2019年的26.34亿元，第三名从2018年的27.53亿元降为2019年的22.12亿元，第四名从2018年的24.09亿元降为2019年的21.83亿元，第五名从23.86亿元降为2019年的21.52亿元。如果说，去年上榜TOP20的门槛为10亿元，那今年则降为了6.5亿，降幅超三成。
“从去年到今年初，我建议过胶州开发商，定价要现实，要接地气，要立足长远。他们或者执着于利润，或者说了不算，或者对市场乐观，总之，都没做到，如今苦果只能自己吃了。”张百忍告诉记者。
地方公司销售不达标，总部能做的就是换人。“胶州160万平方米的某大盘，已经走马灯一样换了几任营销负责人，销售还是不见起色，如今降价到了9000左右，依然去化艰难，显然是幅度太小。”
用利润换销量 或成破局之策
1年半的时间，从开盘一房难求到一降击穿备案价，荣盛·锦绣外滩的处境可以说是胶州楼市的准确写照。有业内人士分析，资金链敲响了警钟。据媒体公开报道，2007年荣盛发展上市以后，除2009年经营性现金流为2.58亿元外，其余年份经营性现金流均为负，且呈不断扩大的趋势，从2014年的-16.61亿元扩大至2016年的-36.95亿元，2017年前三季度则为净流出75.71亿元。
而资金链的问题，往往源于战略扩张。据媒体报道，从2017年3月到2018年4月，荣盛在国内发展文旅项目28个，一年时间概算投资2000多亿。“这是一条房地产开发的老路，高负债、高质押、融资补血，在某些时间内十分生猛，在当前楼市调控不放松、去杠杆的行业大趋势，如何辗转腾挪值得关注。其实这是不少房企自身和行业普遍存在的发展瓶颈。”一房网总经理孙杰对此表示。
用何种方式才能更快地回笼资金？这是其所在板块内房企的共同问题。对于胶州楼市的破局之策，张百忍给出观点：“对于开发商而言，在胶州卖房不难，如果非要利润，那就什么都没有。如果不要利润，一系列措施得当，还能有销量。如果仅仅把希望寄托在渠道销售上是杯水车薪，不会影响整个局势。”
胶州楼市或有降价潮 六月可见分晓
对于胶州楼市的前景，不少业内人士表达了自己的看法。孙杰表示乐观：“楼市数据固然重要，但是要综合去看，不能简单的看同比数据，因为去年3月的青岛楼市数据创了新高，跟上合峰会等特殊利好有关系。所以不能简单的看同比，还要看环比。”
对于接下来的房价走势，孙杰分析说：往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”
如今，一家楼盘低于备案价销售，往后会不会有第二家、第三家？张百忍分析说：每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘如此惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。
文/图城市信报记者
◎观点
张百忍：“胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为供远大于求。每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。如果你有意向在胶州置业，建议每个楼盘都看一遍，局势就会看得清楚，不会被别人忽悠，避免被中介们拖入售楼处，只看了一个盘就当场交钱。”
孙杰：“往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”
