[摘要] 5月房地产市场确有降温特征，成交量同环比微降，各线城市市场明显分化。年中将至，房企也加紧冲刺业绩，究竟当前市场有哪些新变化，6月能否迎来新的回暖行情呢？
5月房地产市场确有降温特征，成交量同环比微降，各线城市市场明显分化。年中将至，房企也加紧冲刺业绩，究竟当前市场有哪些新变化，6月能否迎来新的回暖行情呢？
商品住宅供应同环比皆降10%，成交转升为降，一线创年内新高
5月，房企供货节奏明显放缓，29个重点监测城市新增供应量为2162万平方米，同环比双降10%。各线城市供应皆不振，同环比均有所回落。成交随之转升为降，同环比皆微降4%。一线城市市场持续升温，单月成交量刷新年内新高。上海、广州仍处高位，北京更是翻倍增长，市场热度可见一斑。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。
土地市场量跌价升但涨幅趋缓，土拍降温溢价率年内首降
自4月中旬自然资源部出台供地分类调控政策后，5月份土地市场供应量明显不及上月，成交规模也随之出现回调，但作为成交主力的三四线城市在土拍热度的冲击下地价再度上涨，带动整体成交地价环比微涨。从CRIC监测的300城经营性土地数据来看，5月成交建面为16317万平方米，同、环比分别下降18.4%和9.3%；土地价格持续上行，但涨幅明显放缓，平均成交楼板价2781元/平方米，环比上涨1.6%，较上月减少7.1个百分点。土拍市场确有降温特征，平均溢价率降至20.2%，环比减少3.2个百分点，也是年内首次回落。
不同能级城市还是存在显著差异，就成交量来看，一线城市受供应放量影响，成交面积环比大幅增长，本月成交建面为221万平方米，环比增长79%；二三线城市则有所回调，环比分别下降19%和6%；成交价格方面，一二线城市价格环比均下降了10%以上，三四线城市则继续上涨，平均楼板价为2043元/平方米，同、环比分别上涨41%和16%。
各梯队入榜门槛提升竞争加剧，房企5月单月同比增速有所回落
从企业销售层面来看，房企都在积极的为年中业绩冲刺，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达588.6亿元，同比增长13%。TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元，门槛增幅较高分别达到10.8%和19 %。TOP20房企权益金额门槛为366.1亿元，较去年同期略有降低。
从销售规模来看，2019年1-5月，TOP100房企整体操盘销售业绩近3.5万亿元，同比微增4.1%。5月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。
6月市场预判：销售有望迎来小高潮，行业集中度将进一步提升
基于以上当前市场变化，对于6月楼市，给出如下几点预判：
一是政策层面预计仍将保持平稳，“因城施政，分类调控”特点将更为突出。考量到中美贸易战再度升级，长期来看中国经济依旧面临较大的下行压力，预期年内货币政策中性偏积极，央行将合理运用MLF、PSL多种融资工具，确保银行间市场流动性合理充裕。而从楼市调控来看，地方“因城施策”有收有放，苏州落地限售，合肥收紧土地竞买规则，深圳紧缺人才可享15%个税减免，后期这样的趋势仍将延续。
二是新房供求层面，供应有望回升，成交将迎来一波放量行情。6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量也将有所增长，还存在购房需求进一步释放的可能。
三是6月将成为土地市场的转折点，量价齐跌，增速会大幅回落。近期自然资源部也提出2019年将继续实行“有供有限”差异化供地，消化周期在36个月以上的，应停止供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。在此政策的指引下，针对局部高热区域，政府预计也会加快推地节奏，供求调节之下地价自然也将迎来回调，恢复预期。
四是房企的竞争仍将持续加剧，行业集中度有望进一步提升。在市场调整之际，首先受到考验的便是资金压力较大的中小房企，无论是销售还是融资都将面临艰巨的考验；而反观龙头企业，势必会加快其兼并扩张的步伐，规模优势也将更加明显。
