[摘要] 六月是广大学子的考试季，也是房企的“期中考”，为了考个满意的成绩，岛城各大房企可谓使出了浑身解数。记者调查发现，为了吸引购房者，不少房企推出了特价房、抵账房等营销噱头，也拿出了实实在在的优惠。
六月是广大学子的考试季，也是房企的“期中考”，为了考个满意的成绩，岛城各大房企可谓使出了浑身解数。记者调查发现，为了吸引购房者，不少房企推出了特价房、抵账房等营销噱头，也拿出了实实在在的优惠。然而，目前主打各种优惠活动的还是以郊区项目为主，传统主城区由于新盘较为稀缺，价格依然比较坚挺。
城阳一项目的商铺正在促销。李德银摄
市场冲刺“期中考”房企压力大
根据锐理新媒体的数据显示，今年前5个月我市共网签新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房网签数据）47699套，销售面积544.11万平方米，销售总金额776.70亿元。签约套数、销售面积，销售总金额与2018年相比均下跌，跌幅分别为35.3%，33.7%，28.1%。其中共网签新建住宅38711套，销售面积468.68万平方米，销售总金额658.82亿元。签约套数、销售面积，销售总金额与2018年相比均下跌，跌幅分别为35.3%、32.6%、25.7%。
前五个月的销售成绩大幅下滑，让面临“期中考”的房企压力山大，仅剩的一个月成了不少房企冲刺的最后机会。“临阵磨枪，不快也光，为了业绩好看一点，各种办法都要用上。”城阳区一家房企营销负责人告诉记者，目前售楼处在“逼”着置业顾问私下邀约客户，每天要打够一定数量的电话，而且要考核有效电话量，每天都要进行排名，连续一个月排名倒数后三名的置业顾问要离职。此外，他们还大力拓展渠道，提升了房产中介的佣金，鼓励房产中介给项目带客。
方先生是城阳一家二手房中介的店长，由于二手房市场不太景气，如今店内重要业务变成了代销新房。在楼市比较红火的那段时间，高新区新房是其主要的代理业务，但让方先生感觉到落差的是，那段时间即使加价也有不少购房者愿意买房；而如今市场发生了巨大变化，中介需要提供更优惠的价格，才能吸引看房者到售楼处。
调查房企变相降价以求成交
记者调查发现，在当前楼市“平淡”的大环境下，房企们可谓“压力山大”，为了吸引购房者，纷纷通过渠道销售返佣、内部特价房、工程抵账房等形式暗降房价。
成先生是西海岸一家二手房中介的负责人，他向记者透露，为了能给新房带客，中介会给他们一定的返佣权力，“通过我们带到项目的顾客，可以享受比公开价格再优惠1万元的待遇，这也是我们吸引客户的重要杀手锏。”
市民赵先生则对高新区一处楼盘的做法有些不满。2017年他曾打算在高新区置业，但出于种种原因没有买上。最近一段时间，该楼盘的销售顾问称推出了抵账房，最低可以优惠5万元，频繁邀约他去项目看房。而赵先生私下打听得知，所谓工程抵账房不过是房企营销的噱头，“其实就是变相降价，但又不大大方方说出来，可能怕影响吧！但他们越是这样遮遮掩掩，我越是不愿意买他家的房子。”
此外，为了吸引刚需购房者，部分房企甚至将精装房变为毛坯销售，进一步降低了刚需准入门槛。如位于城阳丹山片区的鑫江桂花园三期销售精装房，价格1.9万元/平方米，且不含车位；如今新开的四期推出毛坯产品，均价1.7-1.8万元/平方米，且含有一个车位。此外，位于胶州的奥元首府壹号此前一直带装修销售，价格1.5-1.65万元/平方米，如今一改纯精装交付标准，推出了毛坯和精装两种标准供选择，扩大意向客户范围。
除了通过上述形式暗降房价外，还有部分房企推出了各种“大礼包”，以求吸引购房者。如位于西海岸长江中路一处高端住宅项目加推，价格2万元 /平方米左右，不仅有10万元的优惠，在此基础上，还送价值一万元的德系品牌洗衣机和烘干机以及两年物业费，可谓“诚意满满”。
分化楼市不同区域“冷热不均”
虽然各大房企使出了浑身解数，热情高涨，但市场反响并不太热烈，购房者的热情也远不如之前那么高涨。记者调查发现，在新房市场，以前“开盘即售罄”的盛况早已不复存在，行情不那么火了，售楼处到访量下降了，是岛城不少楼盘面临的现状。当前，青岛楼市不同区域之间存在较为明显的“冷热不均”，传统主城区楼盘仍保持一定热度，而郊区楼盘则“降温”十分明显。
业内人士分析认为，出现这种情况要从供需两端来分析。首先，从供应端来说，作为传统主城区的市南、市北、李沧和崂山近几年土地供应较少，上市新盘较为稀缺。而郊区土地供应较为丰富，上市新盘供应量也较大。
以2018年土地供应情况进行分析，可窥探出一定的规律。据锐理新媒体统计，2018年青岛全市成交商住用地312宗，土地面积约两万亩，可开发体量约2573万平方米。土地成交面积比之前三年有了大幅上涨。分区市来看，2018年青岛土地市场成交面积最多的是西海岸，共成交90宗，成交面积6229亩；其次是胶州成交66宗，面积3676亩。远郊的平度和莱西土地市场也非常活跃，平度成交28宗，面积2137亩，莱西成交12宗土地，面积680亩。数据表明，郊区土地供应占据了绝对主力地位，不管是现在还是未来很长一段时间，郊区的市场去化压力还是比较大的。
再从需求端来看，由于产业主要集中于传统主城区，加上优质的教育、医疗、商业资源聚集，导致人口尤其是刚需和改善一族更愿意在传统主城区置业，而这部分人群恰恰是当前楼市最主要的购买力。这也导致传统主城区楼盘价格相对坚挺，销售情况也明显好于郊区项目。
建议加大郊区产业和配套布局
业内专家建议，如果想破解当前楼市这种“冷热不均”的局面，还需要从深层次考虑。首先，要加大传统主城区住宅地块的供应，适度减少产业用地的供应，将更多的人口向郊区引导。其次，要从全市“一盘棋”考虑，将更多的优质产业向郊区布局，同时加大郊区教育、医疗、商业等方面的配套，让郊区更宜居，更能吸引人口，从而缓解当前人口和购买力过于聚集于传统主城区的状况。
记者注意到，我市正在加大这方面的布局。青岛市提出聚集精兵强将开展15个发展攻势，在经济、社会建设方面突破重点、攻克难点，加快建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市。这15个发展攻势中，相当数量的项目、产业布局于郊区。如突破平度莱西攻势，提出要大力支持平度莱西的发展。变化已然在路上，明天也更值得期待。青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银
专家观点
当前楼市总体“平淡”
楼市分析人士张斌认为，当前岛城楼市表现平淡，房价整体走势比较平，无论买方还是卖方，大家心理上都不会很紧迫。
张斌表示，楼市调控持续两年，如今压力已积累到一定程度，总会有些薄弱点撑不住压力。“既然房地产走向市场，那价格的高低、项目的盈亏都是正常情况。还有限售五年的‘紧箍咒’，持有这么久，收益多少也不确定。”他认为，短期价格松动会刺激刚需和积极型客户，但是更多人还是在“买涨不买跌”的观望中。“一旦破冰则可能引发区域性连锁反应，最先回调、幅度最大的肯定是炒作最火、涨幅最大的项目。”
