[摘要] 六月是广大学子的考试季,也是房企的“期中考”,为了考个满意的成绩,岛城各大房企可谓使出了浑身解数。记者调查发现,为了吸引购房者,不少房企推出了特价房、抵账房等营销噱头,也拿出了实实在在的优惠。

六月是广大学子的考试季,也是房企的“期中考”,为了考个满意的成绩,岛城各大房企可谓使出了浑身解数。记者调查发现,为了吸引购房者,不少房企推出了特价房、抵账房等营销噱头,也拿出了实实在在的优惠。然而,目前主打各种优惠活动的还是以郊区项目为主,传统主城区由于新盘较为稀缺,价格依然比较坚挺。

 

城阳一项目的商铺正在促销。李德银摄 

市场冲刺“期中考”房企压力大 

根据锐理新媒体的数据显示,今年前5个月我市共网签新建商品房(不含保障性住房,以下皆为新建商品房网签数据)47699套,销售面积544.11万平方米,销售总金额776.70亿元。签约套数、销售面积,销售总金额与2018年相比均下跌,跌幅分别为35.3%,33.7%,28.1%。其中共网签新建住宅38711套,销售面积468.68万平方米,销售总金额658.82亿元。签约套数、销售面积,销售总金额与2018年相比均下跌,跌幅分别为35.3%、32.6%、25.7%。 

前五个月的销售成绩大幅下滑,让面临“期中考”的房企压力山大,仅剩的一个月成了不少房企冲刺的最后机会。“临阵磨枪,不快也光,为了业绩好看一点,各种办法都要用上。”城阳区一家房企营销负责人告诉记者,目前售楼处在“逼”着置业顾问私下邀约客户,每天要打够一定数量的电话,而且要考核有效电话量,每天都要进行排名,连续一个月排名倒数后三名的置业顾问要离职。此外,他们还大力拓展渠道,提升了房产中介的佣金,鼓励房产中介给项目带客。 

方先生是城阳一家二手房中介的店长,由于二手房市场不太景气,如今店内重要业务变成了代销新房。在楼市比较红火的那段时间,高新区新房是其主要的代理业务,但让方先生感觉到落差的是,那段时间即使加价也有不少购房者愿意买房;而如今市场发生了巨大变化,中介需要提供更优惠的价格,才能吸引看房者到售楼处。 

调查房企变相降价以求成交 

记者调查发现,在当前楼市“平淡”的大环境下,房企们可谓“压力山大”,为了吸引购房者,纷纷通过渠道销售返佣、内部特价房、工程抵账房等形式暗降房价。 

成先生是西海岸一家二手房中介的负责人,他向记者透露,为了能给新房带客,中介会给他们一定的返佣权力,“通过我们带到项目的顾客,可以享受比公开价格再优惠1万元的待遇,这也是我们吸引客户的重要杀手锏。” 

市民赵先生则对高新区一处楼盘的做法有些不满。2017年他曾打算在高新区置业,但出于种种原因没有买上。最近一段时间,该楼盘的销售顾问称推出了抵账房,最低可以优惠5万元,频繁邀约他去项目看房。而赵先生私下打听得知,所谓工程抵账房不过是房企营销的噱头,“其实就是变相降价,但又不大大方方说出来,可能怕影响吧!但他们越是这样遮遮掩掩,我越是不愿意买他家的房子。” 

此外,为了吸引刚需购房者,部分房企甚至将精装房变为毛坯销售,进一步降低了刚需准入门槛。如位于城阳丹山片区的鑫江桂花园三期销售精装房,价格1.9万元/平方米,且不含车位;如今新开的四期推出毛坯产品,均价1.7-1.8万元/平方米,且含有一个车位。此外,位于胶州的奥元首府壹号此前一直带装修销售,价格1.5-1.65万元/平方米,如今一改纯精装交付标准,推出了毛坯和精装两种标准供选择,扩大意向客户范围。 

除了通过上述形式暗降房价外,还有部分房企推出了各种“大礼包”,以求吸引购房者。如位于西海岸长江中路一处高端住宅项目加推,价格2万元 /平方米左右,不仅有10万元的优惠,在此基础上,还送价值一万元的德系品牌洗衣机和烘干机以及两年物业费,可谓“诚意满满”。 

分化楼市不同区域“冷热不均” 

虽然各大房企使出了浑身解数,热情高涨,但市场反响并不太热烈,购房者的热情也远不如之前那么高涨。记者调查发现,在新房市场,以前“开盘即售罄”的盛况早已不复存在,行情不那么火了,售楼处到访量下降了,是岛城不少楼盘面临的现状。当前,青岛楼市不同区域之间存在较为明显的“冷热不均”,传统主城区楼盘仍保持一定热度,而郊区楼盘则“降温”十分明显。 

业内人士分析认为,出现这种情况要从供需两端来分析。首先,从供应端来说,作为传统主城区的市南、市北、李沧和崂山近几年土地供应较少,上市新盘较为稀缺。而郊区土地供应较为丰富,上市新盘供应量也较大。 

以2018年土地供应情况进行分析,可窥探出一定的规律。据锐理新媒体统计,2018年青岛全市成交商住用地312宗,土地面积约两万亩,可开发体量约2573万平方米。土地成交面积比之前三年有了大幅上涨。分区市来看,2018年青岛土地市场成交面积最多的是西海岸,共成交90宗,成交面积6229亩;其次是胶州成交66宗,面积3676亩。远郊的平度和莱西土地市场也非常活跃,平度成交28宗,面积2137亩,莱西成交12宗土地,面积680亩。数据表明,郊区土地供应占据了绝对主力地位,不管是现在还是未来很长一段时间,郊区的市场去化压力还是比较大的。 

再从需求端来看,由于产业主要集中于传统主城区,加上优质的教育、医疗、商业资源聚集,导致人口尤其是刚需和改善一族更愿意在传统主城区置业,而这部分人群恰恰是当前楼市最主要的购买力。这也导致传统主城区楼盘价格相对坚挺,销售情况也明显好于郊区项目。 

建议加大郊区产业和配套布局 

业内专家建议,如果想破解当前楼市这种“冷热不均”的局面,还需要从深层次考虑。首先,要加大传统主城区住宅地块的供应,适度减少产业用地的供应,将更多的人口向郊区引导。其次,要从全市“一盘棋”考虑,将更多的优质产业向郊区布局,同时加大郊区教育、医疗、商业等方面的配套,让郊区更宜居,更能吸引人口,从而缓解当前人口和购买力过于聚集于传统主城区的状况。 

记者注意到,我市正在加大这方面的布局。青岛市提出聚集精兵强将开展15个发展攻势,在经济、社会建设方面突破重点、攻克难点,加快建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市。这15个发展攻势中,相当数量的项目、产业布局于郊区。如突破平度莱西攻势,提出要大力支持平度莱西的发展。变化已然在路上,明天也更值得期待。青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银 

专家观点 

当前楼市总体“平淡” 

楼市分析人士张斌认为,当前岛城楼市表现平淡,房价整体走势比较平,无论买方还是卖方,大家心理上都不会很紧迫。 

张斌表示,楼市调控持续两年,如今压力已积累到一定程度,总会有些薄弱点撑不住压力。“既然房地产走向市场,那价格的高低、项目的盈亏都是正常情况。还有限售五年的‘紧箍咒’,持有这么久,收益多少也不确定。”他认为,短期价格松动会刺激刚需和积极型客户,但是更多人还是在“买涨不买跌”的观望中。“一旦破冰则可能引发区域性连锁反应,最先回调、幅度最大的肯定是炒作最火、涨幅最大的项目。” 



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