[摘要] 开发商资金链的压力或许比想象中更大一些。进入7月份后，曾于一季度、二季度稍有放松的融资通道又开始收缩，但迫于还债和补仓两大需求，有些房企仍旧不得不转道海外发债，即使成本超过预期。
开发商资金链的压力或许比想象中更大一些。进入7月份后，曾于一季度、二季度稍有放松的融资通道又开始收缩，但迫于还债和补仓两大需求，有些房企仍旧不得不转道海外发债，即使成本超过预期。
中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，7月1日至今，在不到半个月的时间内，超过20家房企发布了多笔海外融资计划，共涉及资金高达170亿美元，约1170亿元人民币。虽然还没全部发行成功，但足可窥见开发商对这些资金的热切渴望。
“最近房地产企业面临对资金的多重管制与收紧，在信托融资监管加强的预期下，海外美元债其实也有收紧，尤其对大额融资监管力度加强，但对于正常融资没有影响。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，近期发行的美元债资金成本明显走高，预期企业融资压力加剧。
自房地产行业进入“白银时代”以来，2019年上半年可谓非常不平静。大型房企主导土地和并购市场，中型房企陷入资金链危局，小型房企甚至卖项目求生。
同策研究院监测的40家典型房企融资情况显示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地产、金科股份(000656)等房企上半年融资总额均超过200亿元，高者达400亿元以上。
《证券日报》记者根据同策研究院提供的数据统计发现，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融资共计611.6亿元。
同策研究院陈朦朦表示，由于5月份融资骤减，6月份环比上涨并不能说明融资环境变好，相反，各类债权融资方式融资金额仍处于低位，房企市场化融资途径融资愈发困难。
陈朦朦称，在融资层面，房企卖股权又被用上了。纵观2019年上半年，股权融资额度不断攀升，发生股权交易的房企数量明显增加，并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。
同策研究院统计数据显示，上半年，股权融资金额及占比不断攀升，2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升。
具体来看，6月份，股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。
更重要的是，6月份，40家房企发行的公司债几乎是美元债，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63%；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10%。总体来看，国内发债依然很困难。
值得关注的是，6月份以来，发行美元债的热潮延续到了7月份。在仅刚刚过去的半个月内，超过20家房企发行了170亿美元融资预案。
“近期发行海外债的房企，以第二梯队和第三梯队房企为主，这些企业负债率较高，发债成本也相对较高，但单笔发行额度一般较低，大笔融资预案中超过25亿美元的并不多。”张大伟向《证券日报》记者表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。目前看，信托与海外融资，并不是全面暂停，影响预计不会太大。
不过，房企的发债成本正在上升。张大伟向《证券日报》记者透露，上半年，房企发美元债的平均融资成本只有6%左右，此后则快速上升。7月份以来，美元融资平均利率已经高达8%，最高甚至达到了15%。
张大伟进一步称，上半年，房企拿到融资之后，在土地市场发力，50个城市卖地超过2.2万亿元。但二季度以来，房企融资额减少后，抢地现象减少，尤其对融资渠道较少的房企来说，压力很大。
陈朦朦表示，当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限。在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。
