[摘要] 流火的8月即将走向尾声，房地产又将迎来销售旺季，今年房地产销售的“金九银十”成色又将如何呢？
流火的8月即将走向尾声，房地产又将迎来销售旺季，今年房地产销售的“金九银十”成色又将如何呢？
“阳春之旅”
今年上半年，全国不少地区的楼市都经历了一段“阳春之旅”。
国家信息中心数据显示，上半年全国共通过招拍挂供应土地45378宗，占地面积为14.46万公顷，同比增长5.2%；成交土地35509宗，面积为11.47万公顷，同比增长2.2%，均保持低速增长。
其中，住宅用地成交11983宗，成交面积为3.91万公顷，成交价款为24767亿元，增长18.5%，占全部土地成交价款的80.4%。
上半年，35个大中城市成交面积为2.45万公顷，同比增长8.9%，成交土地价款为15020亿元，同比增长33.4%，其中贵阳、太原、哈尔滨等 8个城市土地成交价款增速超过 100%。
值得一提的是，今年上半年，土地成交价款前20位城市的门槛值继续提高，由上年同期的380亿元提升至395亿元。杭州以1494亿元的成交价款蝉联城市排名第一；武汉由上年同期的第9名前进7名，占据榜眼的位置；北京则由上年同期的第4名前进1名，排名第3。
在TOP20城市中，武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴等7城市土地成交价款增长较快，增速超过50%。而重庆、郑州、济南、佛山等4个城市出现负增长，其中济南、佛山降速较为明显，跌幅超过20个百分点。
从TOP20城市的区域分布来看，有15个城市属于东部地区， 3个（合肥、郑州、武汉）属于中部地区，2个（成都、重庆）属于西部地区，可以看出土地市场分化严重，区域与城市之间差别巨大。
易居研究院则表示，以上数据能够说明东部城市产业基础好，土地投资价值大。另外，东部城市近期在人才导入方面有较好的表现，具有较好的投资潜力。房企拿地也较为积极，同时此类城市的地价相对高，这也带动了土地收入的上升。
“小阳春”终未至夏
然而市场成交“小阳春”的热度却没能像火热的天气一样延续。7月末，政治局会议重申“房住不炒”，明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。发改委、银保监会和央行等多部委也相继采取措施，从融资面卡紧了房地产的钱包。
此外，各地政府也纷纷升级了楼市调控的相关政策。据不完全统计，2019年上半年，全国各地出台房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次上涨31%。
克而瑞研究中心数据表明， 7月，重点监测的29个热点城市整体成交2625万平方米，环比下跌11%。其中，超七成城市环比下跌。
此外，二手房和租房市场，也都有转冷的信号。
随着毕业季租赁热潮的退去，7月全国大中城市租金均价下跌，市场热度减退。诸葛找房数据显示，2019年7月，全国大中城市租金挂牌均价为44.19元/平方米/月，环比下跌0.12%，与6月相比，租金止涨回跌迹象显现。
拿地趋于谨慎
楼市在小阳春之后遇到了寂静，各大房企的销售成绩环比也均有所下降。
7月万科实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额481.9亿元，销售金额下滑幅度逾27%。
7月恒大合约销售面积约为383.6万平方米，实现合约销售金额约为人民币404.5亿元，环比下降约19.5%。
7月碧桂园销售建筑面积约477万平方米，实现归属本公司股东权益的合同销售 金额约 425.7亿元，环比下降约29.5%。
7月融创中国实现合同销售金额约为411.5亿元，环比下滑近20%。
克而瑞研究中心数据表明，百强房企7月单月销售规模环比降低29%。其中，单月TOP50房企销售金额环比下滑27%，TOP3房企环比下降23%，季节性因素明显。
随着楼市的冷静，房企偿债高峰期的来临，房企拿地也愈发谨慎。
统计数据显示，国内债券方面， 2019年将有719只地产债券到期，合计需偿还金额达4567.21亿元。其中地方国企和民营企业需要偿还债券的规模较大，均超过1200亿元。
Wind数据显示，2019年海外债券到期规模205.06亿美元。此外，在2019年至2021年三年间，地产企业海外债券到期规模都在200亿美元以上，成为近几年偿还规模最大的三年。
值得一提的是，截至8月21日，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%。
融创中国董事会主席孙宏斌表示，近期一些政策预计下半年不只是对企业拿地，对房地产销售也可能有一定影响。融创今年上半年拿地显得稍多一些，下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
万科首席运营官张旭也表示，万科拿地是基于收了多少钱回来，所以没有固定的拿地计划。地价款大概是销售款的30%多，仍然坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去进。
此外，富力，阳光城、旭辉、新城控股等房企也都表达了要提早准备、保障安全、积极应对下半年房地产市场的态度。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，未来房地产市场走势会出现分化，房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。
还会有“金九银十”吗？
众所周知，9月和10月均是楼市销售的旺季。但从2017年全国性楼市调控以来，9月和10月的销售情况，均不如往年。面对“金九银十”传统市场窗口，和目前房企面临资金压力、库存压力和政策压力，房企或许会加大促销力度主动降价促销。
如此看来，今年“金九银十”虽然可能成色不足，但市场成交量却可能趋稳。
