[摘要] 2016年前后，长租公寓市场风口正盛，开发商摩拳擦掌相继进入，然而经过三年的发展，盈利难、监管施压以及不断曝出的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。
2016年前后，长租公寓市场风口正盛，开发商摩拳擦掌相继进入，然而经过三年的发展，盈利难、监管施压以及不断曝出的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。“是进是退”也成为摆在房企面前的选择题。
万科、龙湖：长租公寓作为主航道业务之一
“既然是我们选定的主航道业务，我们就会长期坚持做下去”，万科总裁、首席执行官祝九胜在今年8月21日召开的中期业绩推介会上如是说。
嗅觉灵敏的万科成为早一批布局长租公寓的房企之一。尽管在推进过程中有所波折，租赁住宅作为万科的核心业务之一，万科仍明确长租公寓是万科的主航道业务之一。
万科旗下拥有青年长租公寓品牌“泊寓”，针对长租公寓业务，万科提出：提升已获取项目的开业效率与经营质量的同时，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。
万科企业股份有限公司（000002.SZ）半年报显示，今年上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。
今年上半年，“泊寓”也获得2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商称号。
为拓展资源获取渠道，万科也在局部城市开展万村项目探索。截至2019年6月30日，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。
和万科一样，自2017年以来，龙湖也将长租公寓作为四大主航道业务之一。
龙湖集团（00960.HK）半年报显示，今年上半年，龙湖集团旗下长租品牌“冠寓”实现租金收入4.3亿元。
对于长租公寓，在8月26日召开的中期业绩会上，龙湖集团CEO邵明晓表示，长租公寓是龙湖主航道业务，并披露上半年已经开业6万间，全年开业8万间的目标不变，同时维持全年收入10亿元的目标。
与其他房企相对谨慎的态度不同，邵明晓给出了盈利的时间表，“中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划，明年会微利，后年开始毛利率在12%左右。”
在邵明晓看来，目前，龙湖集团已经基本在长租行业做到头部领域，再往前走有希望做到完全的领先或者处于第一、第二的位置，会坚定按照自己的节奏走。未来重点还是在质量，会把选址运营，用户以及底层的系统全面强化，提升出租率。
朗诗绿色：回归地产主航道，剥离长租公寓
有房企激进，也有房企保守，宣布剥离旗下长租公寓，安安稳稳发展“地产主业”。
困于多元化业务的拖累，宣布更名为“朗诗绿色地产有限公司”的朗诗绿色集团有限公司（00106.HK）在今年5月宣布剥离亏损的长租公寓业务以及其他4项非地产业务至控股公司朗诗集团。
朗诗绿色解释，作为一个创新类业务，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，推动长租公寓业务健康发展，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。
朗诗绿色集团有限公司官网显示，朗诗寓为朗诗绿色集团旗下长租公寓品牌，以白领公寓为主，精品公寓为辅，青年公寓、服务式公寓为补充的四条产品线。
朗诗寓已在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目，获取房量4万余间，在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。
按照年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。
半年报显示，于2019年6月已成功将长租公寓及设计等非地产开发相关业务剥离至控股集团。
长租公寓“经营确实有压力”
曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓，经过几年的洗牌，长租公寓市场正加速淘汰。
2018年，一大批长租公寓企业不断被爆出暴雷、跑路，宣告终结：GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等，今年8月初，号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓也因“高收低租”模式不可持续而以“倒闭”收尾。
除了租赁运营商，同样布局长租公寓的房企如今也是如履薄冰。
据克而瑞公布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓排名前三。
即便如此，万科长租公寓业务在推进过程中同样夹杂着“推高租金”、“暂停签约新房源”等声音。祝九胜在今年业绩会上仍坦言，“长租公寓在经营上确实有压力，但依旧会作为万科不动产运营的能力之一。”
旭辉集团（00884.HK）也表示会放缓步伐，多注重效益。旭辉领寓CEO张爱华表示，“旭辉领寓现阶段是规模和效益并重的一个阶段，去年确实是规模优先，但今年来看，积累到了一定的规模以后，还是需要先稳住市场地位，提高企业的经营质量，从而来保证未来企业健康长远的发展。”
多数企业目前只有愿景，未披露当前业绩
从各家涉足“长租”的房企来看，多数房企在半年报中并未披露长租业务的推进情况，不过目标已明确。
拿碧桂园来说，旗下长租品牌“碧家国际社区”在2017年12月亮相之初就宣布，力争三年内建设300万套长租公寓。
旭辉则将其长租公寓“领寓”作为集团筹备上市的板块。
今年5月，旭辉领寓CEO张爱华在参加活动时表示，领寓目前已拓房源规模已经突破5万间，2018年底完成1.5万间开业。
对于领寓的发展目标，早在2018年中期业绩会上，旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰就明确，未来3-5年间达到20万间的规模，争取处在长租公寓行业第一梯队。
保利则于2018年8月成立长租公寓专业运营公司——保利公寓管理有限公司，宣布正式进军长租领域。按照保利此前下定的战略目标，至2020年公寓管理规模达30万间，成为以运营为核心的租住服务资产管理公司，国内领军的租赁住房投资运营商。
