[摘要] 本月8日起，房贷利率正式“换锚”，至今靴子落地已有一个星期。引人关注的是，房贷利率“换锚”是否会对市场产生较大波动？本期理财周刊，我们聚焦房贷利率“换锚”后的走向。
本月8日起房贷利率以LPR为基准
一线城市略有上升
对岛城市民而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也是关注的焦点。8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。换言之，本月8日起，房贷利率正式“换锚”，至今靴子落地已有一个星期。引人关注的是，房贷利率“换锚”是否会对市场产生较大波动？本期理财周刊，我们聚焦房贷利率“换锚”后的走向。
新政房贷利率改为以LPR为基准
8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率 （也就是LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。
实际上，利率新政并非单纯指向楼市。早在8月16日，国务院常务会议部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题时，就指出“改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制”。随后，8月17日，央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。简单来说，以往银行给企业贷款时，参照央行制定的基准利率进行一定的浮动。LPR机制改革之后，则是根据全国18家报价银行每个月提交的报价，去掉最高和最低报价后进行算术平均得出LPR。银行向企业贷款时，就要以每个月都有可能变化的LPR为参照，设定贷款利率。
“为提高贷款市场报价利率的代表性，贷款市场报价利率报价行类型在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，此次由10家扩大至18家，今后定期评估调整。”央行公告称。
变化一线城市房贷利率水平略有上升
个人住房贷款利率本月8日正式“换锚”。“换锚”前后，房贷利率都有哪些变化呢？近日，上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》（以下简称《报告》）。 《报告》对北京、上海、广州、深圳等国内14个重点城市（含4个一线城市、7个二线城市、3个三四线城市）房贷利率变化及购房贷款月供变化进行了说明。
《报告》显示，10月份4个一线城市首套房LPR房贷利率为5．23％，相比9月份5．21％略有上升，上升幅度为0．02个百分点。同时，二套房LPR房贷利率为5．61％，相比9月份的5．58％略有上升，上升幅度为0．03个百分点。二线城市方面，7个二线城市首套房LPR房贷利率为5．67％，相比9月份5．64％略有上升，上升幅度为0．03个百分点。二套房LPR房贷利率为5．99％，相比9月份5．94％略有上升，上升幅度为0．05个百分点。三四线城市方面，3个三四线城市首套房LPR房贷利率为5．59％，相比9月份5．64％略有下降，下降幅度为0．05个百分点。二套房LPR房贷利率为5．83％，相比9月份的5．88％略有下降，下降幅度为0．05个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。“从测算中也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款成本产生实质性的影响，更多还是体现为贷款定价方式的调整，后续利率自我调整的空间会更大。”严跃进称。
岛城多家银行已开始执行房贷新政
业内人士称短期房贷利率基本稳定
“听说这个月起房贷利率的计算方式跟以前不同了，以后还贷的话，月供支出是多还是少了呀？”国庆假期结束，房贷利率成为市民茶余饭后谈论的焦点。尤其是对近段时间有购房计划的市民而言，房贷利率正式“换锚”后，对自己以后的月供支出是否会有影响呢？近日，记者探访岛城市场发现，当前，我市多家银行的住房贷款利率均已转换为以LPR为定价基准加点形式，对比此前岛城多数商业银行执行的利率标准，此次“换锚”对购房者月供支出影响不大。业内人士表示，在“房住不炒”的大背景下，我市房贷收紧大趋势未变，短期内房贷利率以稳为主。
探访：岛城银行已开始执行新政
10月8日起，个人住房贷款利率政策发生了新的变化。根据规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（一个基点等于0．01％）。根据公布于9月20日的LPR，1年期LPR为4．2％，5年期以上LPR为4．85％，相比前值，1年期LPR略有下跌，5年期LPR则环比上月持平。据此计算，央行要求首套房贷利率应不低于4．85％，二套房贷款利率则应不低于5．45％。
近日，记者采访岛城多家商业银行了解到，在岛城，个人住房贷款利率新政已经正式实施。据悉，在新政执行前，岛城首套房房贷利率普遍在基准利率的基础上上浮15％，即为5．64％，二套房房贷利率普遍上浮20％，即为5．88％。伴随此次“换锚”落地，转换成LPR计价方式后，岛城诸多银行均已将房贷利率调整为首套房房贷利率不低于相应期限LPR加78．5个基点或79个基点，二套房房贷利率不低于相应期限LPR加103个基点的定价基准。
“以LPR为定价基准加点后的利率，虽然计算方式上有所改变，但实际上还是和以前一样的，就是转换成加点，没有大的变化。”岛城一银行工作人员这样说。多家银行工作人员均表示，目前仍处于政策平稳过渡期，所以个人住房贷款利率将和之前基本保持一致。
算账：房贷百万月供仅多交9元
“我上个月刚刚买了一套房，但贷款申请是在昨天刚刚提交的，这是不是意味着今后要多还一些月供呢？”工作四年后，市民张先生终于购买了人生中第一套房，贷款100万元，分30年还清。刚刚成为“房奴”的他最关心的问题是，在个人住房贷款利率执行新政后，自己的月供支出大概有多少呢？比新政落地前是多了还是少了？
对此，好来屋总经理窦清坦为张先生算了一笔账，通过房贷计算器计算，除个别银行外，张先生贷款100万元，分30年还清，在现行LPR利率下，其购买的首套商业住房需要每月还款5772元，与10月8日新政落地前签署按揭借款合同所需的5763元仅差9元钱。如果张先生本月晚点再选择购买第二套商业住房，按照现行LPR利率，其月供支出为5932元，比此前的5919元仅多13元。“类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，尤其是刚需购房的市民，不会因为每个月多还几块钱就感到吃不消，从而放弃买房。”窦清坦这样说。
“‘房住不炒’大背景下，咱青岛的房价恐怕短期内不会有大的波动，但就当前青岛的发展趋势，从长远投资来看，我还是看好房产投资。”不久前，许先生刚刚在红岛购置了一套115平方米的住宅，对于房贷新政落地后的楼市，许先生依旧看好。他表示自己已经计算过，目前来看，房贷利率新政对月供支出的影响非常小，与几近于无的影响相比，其实他更关心的则是新建住宅本身的品质及价格。
值得一提的是，本次房贷利率“换锚”，对公积金贷款买房不会造成影响。据悉，目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率为3．25％，五年及以下公积金贷款利率为2．75％，全国都一样。
未来：短期内房贷利率基本稳定
“相比较此前，利率新政更符合市场行情，针对各城市因地制宜，非常贴近市场。”对于未来一段时间，岛城楼市的变化，窦清坦认为，依据“房住不炒”的大背景，房贷收紧趋势未变，短期内房贷利率基本稳定。
实际上，早在8月20日，央行副行长刘国强就在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布，按照“因城施策”的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
融360大数据研究院高级金融分析师李万赋表示，从前两期LPR的报价水平来看，5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR，大概率会保持一个中短期的稳定。在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房贷利率上行趋势或将延续。“展望未来一段时间，个人住房贷款利率有上行的可能性，但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼同样认为，不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，在不同区域的信贷资源投入也相差较大，因此在房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。
诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙则称，房贷利率“换锚”是房贷利率定价机制的调整，但也要服从房地产市场调控的大局，确保房地产市场平稳发展。所以在新政房贷利率制定上，由市场制定出最低的基准，各地再根据当地市场实际情况在LPR的基础上灵活浮动，把市场和政府调控有机地结合起来。岳蒙蒙表示，虽然新政下LPR每月一变，但当前房地产市场环境整体偏紧，短期房贷利率也不会降低，银行可以通过改变基点加减数来维持利率稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前全球性的降息动作依然持续，国内降息预期进一步强化，这都会对房贷利率产生影响。从政策层面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，LPR房贷利率或有进一步下调的可能。
提醒：跟银行约定利率重定价周期
对在还贷款而言，央行明确个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。也就是说，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
此外，记者还了解到，在新政落地前，房贷利率是一年可调一次的，目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。那么，新政落地后，可跟银行商量改房贷利率吗？
根据新政，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
【名词解释】什么是LPR
最近，“LPR”成了一个热门词。究竟什么是LPR呢？即贷款市场报价利率。从国际经验看，不少发达国家都曾建立起类似LPR的报价机制，作为金融机构贷款利率定价的参考，在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。
2013年10月25日，我国的LPR集中报价和发布机制正式运行。通过改革完善LPR形成机制，可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。一方面，前期市场利率整体下行幅度较大，LPR形成机制完善后，将对市场利率的下降予以更多反映。另一方面，新的LPR市场化程度更高，银行难以再协同设定贷款利率的隐性下限，打破隐性下限可促使贷款利率下行。同时，各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。本版撰稿记者衣涛
